Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 2 avril 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 02 AVRIL 2019

L.V

N° 2019/ 













N° RG 17/10597 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAUUI







[G] [C] épouse [L]





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Me PARIGI

Me ROSENFELD





























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 16 Février 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/03330.





APPELANTE



Madame [G] [C] épouse [L],

 demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Delphine PARIGI de la SELARL DPZ, avocat au barreau de NICE substituée par Me Imran RAMZAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES 

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques [Localité 1], qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 2]



représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Mme [G] [L] , résidente britannique, a acquis le 31 décembre 2008, la villa dénommée ' [Établissement 1]', sise [Adresse 3].



Elle est par ailleurs associée à hauteur de 1.208.352 parts sur 3.000.000 de parts, le reliquat étant détenu par sa mère, Mme [L] [C], de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD, société de droit britannique, notamment propriétaire de la villa dénommée '[Établissement 2]', située [Adresse 4].



Mme [G] [L] a déclaré, au titre de l'impôt de solidarité sur le fortune

 ( ISF) les biens qu'elle détient à hauteur des sommes suivantes: 

- au titre des années 2009 et 2010: 2.421.960 € s'agissant de sa participation dans le capital de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD et 8.000.000 € s'agissant de la villa ' [Établissement 1]', 

- au titre de l'année 2011: 2.480.000 € s'agissant de sa participation dans le capital de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD et 8.500.000 € s'agissant de la villa ' [Établissement 1]'.

























Estimant que ces déclarations étaient sous-évaluées, l'administration fiscale a adressé à Mme [G] [L] le 14 juin 2012 une proposition de rectification aux termes de laquelle il était retenu les valeurs suivantes: 

- au titre de l'année 2009: 5.267.557 € s'agissant de sa participation dans le capital de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD et 12.143.000 € s'agissant de la villa ' [Établissement 1]', 

- au titre de l'année 2010: 5.232.164 € s'agissant de sa participation dans le capital de de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD et 12.161.000 € s'agissant de la villa ' [Établissement 1]', 

- au titre de l'année 2011: 5.304.665 € s'agissant de sa participation dans le capital de de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD et 12.730.000 € s'agissant de la villa ' [Établissement 1]'.



Suite à la production de deux rapports d'expertise établis le 04 mars 2013 par M. [E] [E], Mme [G] [L] demandait que les valeurs vénales des deux propriétés litigieuses déterminées par l'expert soient substituées à celles retenues par l'administration.



Cette réclamation a fait l'objet d'une décision d'admission partielle le 02 avril 2015, qui a conduit l'administration à maintenir la valeur vénale de la villa ' [Établissement 1]' retenue dans le cadre de la procédure de rectification et à appliquer un abattement de 20% sur la valeur vénale de la villa '[Établissement 2]'.



Restaient donc à la charge de Mme [G] [L] au titre de l'ISF des années 2009, 2010 et 2011, les montants suivants: 

- 2009: 95.187 € en droits et 13.706 € au titre des intérêts de retard, 

- 2010: 94.891 € en droits et 9.109 € au titre des intérêts de retard, 

- 2011: 96.044 € en droits et 3.458 € au titre des intérêts de retard.



Par acte d'huissier en date du 04 juin 2015, Mme [G] [L] a saisi le tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment de voir: 

- déclarer surévaluée l'évaluation de la valeur vénale de la propriété ' [Établissement 1]' et des titres de 

la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD, 

- retenir pour les besoins du calcul des impositions supplémentaires au titre de l'ISF pour les années 2009, 2010 et 2011, les valeurs retenues par les rapports d'expertise des villas ' [Établissement 1]' et '[Établissement 2]' en date du 04 mars 2013 de M. [E] [E].



Par jugement contradictoire en date du 16 février 2017, le tribunal de grande instance de Nice a:

- débouté Mme [G] [L] de l'ensemble de ses demandes, 

- confirmé la décision d'admission partielle de la réclamation contentieuse de Mme [G] [L] en date du 02 avril 2015,

- condamné Mme [G] [L] aux dépens, 

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.



Le tribunal a dit que: 

- les termes de comparaison retenus par l'administration étaient similaires et pertinents, 

- il n'y avait pas lieu d'appliquer un abattement pour l'absence d'usage exclusif de la piscine détenue par Mme [G] [L] ,

- les termes de l'expert du contribuable n'étaient pas pertinents au regard de l'éloignement des biens du bord de mer.



Il a enfin refusé l'octroi de dommages et intérêts à la requérante au regard de la durée anormalement longue du traitement de ce contentieux par l'administration fiscale.



Par déclaration en date du 02 juin 2017, Mme [G] [L] a interjeté appel de cette décision.













Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 30 août 2017, Mme [G] [L] demande à la cour de: 

- déclarer surévaluée l'évaluation de la valeur vénale de la propriété ' [Établissement 1]' et des titres de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD déterminée par la partie adverse, 

- de retenir pour les besoins du calcul des impositions complémentaires au titre de l'ISF pour les années 2009, 2010 et 2011, les valeurs retenues par les rapports d'expertise des villas ' [Établissement 1]' et ' [Établissement 2]' en date du 04 mars 2013 établis par M. [E] [E],

En conséquence, 

- déclarer non fondée la décision de rejet en date du 02 avril 2015 de la Direction générale des finances publiques [Localité 2] par laquelle l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse du 29 avril 2013 formulée par Mme [G] [L] tendant à obtenir le dégrèvement des impositions supplémentaires au titre de l'ISF 2009,2010 et 2011, 

- accorder un dégrèvement partiel des impositions supplémentaires au titre de l'ISF 2009, 2010 et 2011, 

- condamner la partie adverse à indemniser le préjudice moral subi par la requérante à hauteur de 20.000 € tous intérêts compris à la date du jugement eu égard à la durée de réponse excessive de l'administration fiscale à la réclamation contentieuse de Mme [G] [L], 

- condamner la partie adverse à remboursement à la requérante les dépens mentionnés à l'article R 207-1 du livre des procédures fiscales ainsi, qu'au titre de l'article 700 de procédure civile, une somme de 2.000 €.



Elle soutient que l'administration fiscale a surévalué la valeur vénale de la villa ' [Établissement 1]' et de la villa ' [Établissement 2]' en rappelant qu'il est impératif d'effectuer une comparaison concrète , pertinente et probante portant sur des biens intrinsèquement similaires.



Elle reproche en premier lieu à l'administration fiscale d'avoir méconnu les particularités du marché local de l'immobilier de [Localité 3], qui attire une clientèle internationale très exigeante, avec pour conséquence que les différentes niveaux de qualité et de confort sont des facteurs indispensables dans la détermination du prix et que les biens immobiliers présents sur ce marché de luxe très réduit en quantité font ressortir entre eux de grandes disparités et une forte hétérogénéité. Elle relève que cette volatilité des différents niveaux de prestations peut être observée dans l'analyse même de l'administration fiscale dont la valeur des biens qu'elle juge similaires varie entre 29.672 m2 et 57.292 m2, de sorte que: 

- les biens retenus par celle-ci ne peuvent pas être considérés comme similaires, 

- elle a procédé à une comparaison approximative, voire simpliste, niant la réalité économique.



Elle rappelle en premier lieu que la villa '[Établissement 1]' contrairement à l'acte d'acquisition ne bénéficie d'aucune autorisation temporaire pour divers ouvrages d'accès à la mer (deux bassins limités par deux quais, une passerelle métallique fermant l'accès au garage à bateau), ladite autorisation n'ayant pas été renouvelée depuis le 31 octobre 2002.



Elle précise que l'intimée n'a pas pris en compte les différents éléments de confort et d'agrément des deux villas litigieuses et plus particulièrement: 

- l'ancienneté, l'entretien, la vétusté des propriétés qui ne sont pas des biens d'exception et ne bénéficient d'aucun équipement somptueux, 

- l'étroitesse du terrain, l'absence de jardin, la configuration propre des villas, le nombre réduit de pièces et l'absence d'accès direct à la mer: 

* la villa ' [Établissement 1]' est construite sur un terrain étroit, sans jardin, à proximité immédiate de la propriété voisine, comprend 5 pièces principales seulement, selon une configuration atypique,

* la villa ' [Établissement 2]' est construite sur un terrain étroit en planches, avec beaucoup de promiscuité avec les villas voisines, et comprend seulement 8 pièces principales, 

* l'accès aux villas n'est possible qu'en empruntant un chemin privé dont l'entretien est à la charge des propriétaires, 

- l'absence d'usage privatif du fait de l'empiètement de la piscine sur le fonds de la villa ' [Établissement 2]':

* le partage de la piscine entre les deux villas a un impact significatif sur leur valeur puisqu'il en résulte une indivision entre les deux propriétaires quant à son entretien et en cas de cession d'une des villas, il est obligatoire d'accepter une piscine ' commune' alors que la clientèle de [Localité 3] est à l'opposé de ce type de compromis, une telle spécificité altérant de manière prépondérante la propriété et l'usage, 



- l'administration fiscale a reconnu partiellement ce partage en appliquant un abattement de 20% sur la valeur de la villa ' [Établissement 2]' mais a refusé un tel abattement pour la seconde villa, au motif que la piscine litigieuse est essentiellement située sur la parcelle de la villa '[Établissement 1]' alors qu'une telle position est en contradiction manifeste avec les droits de propriété et d'usage des propriétaires respectifs de chaque villa, une telle situation de partage n'étant tenable que par le lien de parenté, un tel élément ne pouvant cependant être toléré pour justifier la détermination objective d'un abattement, 

- la villa ' [Établissement 1]' qui ne dispose ni de la propriété exclusive, ni de l'usage exclusif de la piscine, a donc été surévaluée par l'intimée, l'indivision entraînant nécessairement une perte de valeur et la décote doit être appliquée de manière uniforme, à savoir 20% comme pour la villa '[Établissement 2]'.



Elle considère que les deux villas et les biens proposés par l'administration ne sont pas similaires dans la mesure où:

- les prix au m² varient du simple au double, 

- 3 termes de comparaison se situent en dehors de la commune de [Localité 3] alors que d'autres sont sur la pointe du Cap, soit la partie la plus prestigieuse de la commune, 

- 11 bénéficient de piscines exclusivement privatives, 

- la plupart des biens disposent de terrains beaucoup plus grands et ont davantage de pièces, 

- aucun ne mentionne la vétusté ou la qualité des prestations.



Elle fait valoir que les biens retenus dans le rapport d'expertise de M. [E] sont au contraire pertinents dans la mesure où l'évaluation qu'il a opérée :

- tient compte des spécificités du marché immobilier local et distingue les différents emplacements, 

- porte uniquement sur des biens relevant du même marché immobilier, qui ne présentent pas d'écarts significatifs entre dans le prix du m²,

- prend en compte l'état de la piscine quant à son empiètement et son usage partagé en appliquant des abattements symétriques, sans distinguer comme le fait de manière contestable l'administration selon que la piscine se trouve majoritairement sur le terrain de l'une des villas.



Elle en conclut qu'elle est fondée à réclamer une décharge des impositions supplémentaires au titre de l'ISF pour les années 2009,2010 et 2011 à hauteur de 242.308 €.



Elle recherche enfin la responsabilité de l'Etat pour réponse anormalement tardive à une réclamation contentieuse, le délai de traitement de deux ans de sa demande constituant une violation des articles 6 et 13 de la convention européenne des droits de l'homme, d'autant que par sa réponse à l'issue de ce délai, l'administration a créé une situation purement fictive et alambiquée.





L'administration des finances publiques, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques, dans ses conclusions signifiées le 27 octobre 2017, demande à la cour de: 



- déclarer l'appel non fondé, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a confirmé la décision du 02 avril 2015,

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer la valeur vénale des propriétés,

- condamner l'appelante aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dire si , contrairement à ses conclusions, l'administration était condamnée, qu'il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante, les sommes qu'elle a exposées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, non comprises dans les dépens.



Sur les caractéristiques des deux villas en question, elle formule au préalable les observations suivantes: 

- la villa '' [Établissement 2]' dispose de:

* 8 pièces principales distribuées sur deux niveaux pour une superficie de 350 m2, 

* nombreuses ouvertures de tous côtés, un emplacement en bord de mer, sans aucun vis-à-vis,

* le terrain est boisé, d'une situation particulière exceptionnelle et sa localisation sur l'immédiat bord de mer constitue un élément déterminant de valorisation, 



* la piscine d'une superficie de 105 m² dont jouit cette propriété est quasiment située sur la propriété voisine, la villa ' [Établissement 1]', 

- la villa '[Établissement 1]' dispose de:

* 5 pièces principales, pour une surface utile de 260 m², une terrasse de 158 m² et une piscine de 105 m², 

* elle s'ouvre sur le bord de mer, sans aucune vis-à-vis, quelques mètres la séparant du rivage, 

* l'acte de vente de cette propriété à l'appelante mentionne expressément qu'elle dispose d'une piscine.



S'agissant du marché immobilier de [Localité 3], elle rappelle que le service a retenu 17 termes de comparaison, l'attractivité internationale de cette commune étant incontestable et conteste ne pas avoir pris en compte certains éléments dans son évaluation: 

- sur l'emplacement de la villa ' [Établissement 1]': 

*celle-ci bénéficie d'un accès direct et d'un surplomb de la mer, comprenant plan d'eau, quai et passerelle, l'un des bassins étant utilisé comme garage à bateau construit dans une grotte naturelle, 

* il n'est nullement établi que l'autorisation temporaire du domaine public maritime dont elle bénéficiait n'a pas été renouvelée et a pris fin en octobre 2002,

- sur l'entretien et la situation des villas:

* il ressort des rapports d'expertise produits par l'appelante que les prestations sont belles et qu'elles sont en bon état général, de sorte qu'elles ne peuvent être considérées comme étant vétustes, 

* il s'agit, par leur emplacement privilégié, de biens d'exception, notamment la villa ' [Établissement 1]' qualifiée de ' les pieds dans l'eau', 

- sur le partage de la piscine invoqué: 

* la piscine est essentiellement située sur la parcelle de la villa ' [Établissement 1]' et pour quelques m² seulement sur la propriété ' [Établissement 2]' ,

* en cas de ventes séparées des deux villas, la piscine resterait naturellement conservée par la villa ' [Établissement 1]' , analyse corroborée par l'acte de vente de ce bien du 31 décembre 2008 qui au cadre 'identification des biens' mentionne la piscine litigieuse, 

* le service a appliqué, pour la villa ' [Établissement 2]' un abattement de 20% pour tenir compte de cette situation, 

* la demande d'abattement de 20% pour partage de cette piscine n'est pas pertinente pour la villa ' [Établissement 1]' qui conformément à l'acte de vente, en est pleinement propriétaire.



Elle soutient que les termes de comparaison qu'elle a retenus concernent des biens similaires comme portant sur des éléments homogènes:

* seules des ventes antérieures à la date du fait générateur ont été prises en compte, 

* les éléments comparables sélectionnés montrent que les valeurs vénales des deux villas ne peuvent pas être inférieures à celles établies à partir de vente de propriétés dont les caractéristiques sont aussi proches que possible des deux biens en cause,

* la localisation moins privilégiée de certains comparables ne saurait induire une valeur de marché excessive au regard des deux villas.



Elle considère que les termes de comparaison proposés par l'expert [E] ne sont pas pertinents pour la plupart, car ils concernent soit des biens très éloignés du bord de mer, sans aucune vue mer, situés dans une impasse et en très mauvais état, soit des ventes trop éloignées du fait générateur de l'impôt.



Elle s'oppose enfin à la demande de dommages et intérêts formulée par l'appelante en relevant qu'en l'absence de réponse de l'administration dans un délai de six mois, le contribuable peut porter le litige directement devant les tribunaux, qu'aucune disposition n'impose à l'administration de statuer par voie de décision expresse sur les réclamations d'un contribuable, de sorte qu'elle n'a commis aucune faute puisqu'il était parfaitement loisible à l'appelante, à l'issue du délai de six mois, de saisir le juge de l'impôt.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 janvier 2019.















MOTIFS



Mme[G] [L] conteste la rectification opérée par l'intimée sur la base de la réévaluation des déclarations au titre de l'ISF établies au titre des années 2009, 2010 et 2011 s'agissant:

- d'une part, de la villa ' [Établissement 1]' sise [Adresse 3] et cadastrée section AC n°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- d'autre part, de sa participation dans le capital de la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD, détenant la villa dénommée ' [Établissement 2]', située [Adresse 4], cadastrée section AC n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5].



Une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession de biens, intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques au bien en cause, dans le temps, l'environnement et dans l'emplacement.



En d'autres termes, l'évaluation effectuée par les services fiscaux doit être étayée de termes de comparaison en nombre suffisant, provenant de cessions de biens similaires, antérieures au fait générateur de l'impôt.



Il convient, en l'occurrence d'apprécier la pertinence des éléments de comparaison produits par l'intimée, l'appelante se prévalant, pour sa part, de deux rapports d'expertise établis le 04 mars 2013, à sa demande, par M. [E] [E].



Sur la villa '[Établissement 1]



Sur les caractéristiques intrinsèques du bien dont il s'agit, celui-ci consiste en une maison individuelle de catégorie cadastrale 3, située sur la commune recherchée de [Localité 3], dans un environnement privilégié lié à une situation en bordure du littoral à l'Ouest du cap. Cette propriété, assise sur un terrain de 1.606 m², s'ouvre sur le bord de mer, sans aucun vis-à-vis et n'est séparée du littoral que par le sentier des douaniers.



La villa '[Établissement 1]' d'une surface utile de 260 m², tel que cela résulte de la documentation cadastrale, est élevée d'un étage et comprend 5 pièces principales, 4 salles de bain, 7 dégagements, un garage de 42 m², outre une cave de 32 m². Elle dispose d'éléments d'agréments comme une terrasse de 158 m² et une piscine de 105 m².



L'emplacement de cette propriété est particulièrement privilégié en ce que non seulement celle-ci surplombe la mer, mais y bénéfice surtout d'un accès direct comprenant plan d'eau, quai et passerelle, l'un des bassins étant par ailleurs utilisé comme garage à bateau construit dans une grotte naturelle. 



Mme [L] prétend que l'autorisation d'occupation des plans d'eau, quai et passerelle dont elle disposait, a pris fin le 31 octobre 2002. Force est de constater qu'elle n'apporte strictement aucune pièce pour étayer une telle affirmation, l'administration communiquant pour sa part un certain nombre de documents dont le constat de la Direction départementale de l'équipement [Localité 2] en date du 17 décembre 2008 qui atteste que les ouvrages construits sur le domaine public maritime situé au droit de la villa litigieuse perdurent (bassins et passerelle métallique).



La présence d'un embarcadère privatif associé à un bassin utilisé comme garage à bateau en regard de la villa ne peut que constituer un élément participant au haut standing de cette propriété.



L'appelante prétend que la valeur vénale de la villa ' [Établissement 1]' est fortement et négativement impactée par l'empiètement de la piscine sur la propriété voisine, la villa ' [Établissement 2]' , lui appartenant également avec sa mère, par société interposée.













Il n'est pas contesté que la piscine se situe en quasi totalité sur la parcelle AC n° [Cadastre 3] et est considérée comme faisant partie de la villa ' [Établissement 1]' , l'acte de vente du 31 décembre 2008 identifiant la piscine comme un des éléments de cession de cette propriété, sans mention d'une quelconque indivision. Au demeurant, l'administration a tenu compte de cette situation particulière en admettant un abattement de 20 % de la valeur vénale de la villa '[Établissement 2] ', qui ne dispose que d'un usage de la piscine litigieuse, abattement qui n'a cependant pas lieu d'être appliqué pour la villa ' [Établissement 1]' qui, conformément à l'acte authentique susvisé, est pleinement propriétaire de ladite piscine.



Quant à l'ancienneté ou la vétusté alléguée de la villa ainsi que l'absence d'équipement somptueux, l'expert [E] note que l'état général est bon. De surcroît, son emplacement privilégié en front de mer ' les pieds dans l'eau', avec un accès direct aux bassins de mer, associé à la présence d'éléments d'agréments comme une superficie importante de terrasses et une vaste piscine en font incontestablement un bien d'exception.



Sur les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification pour justifier la valeur vénale de la villa ' [Établissement 1] pour chacune des trois années litigieuses, la cour retient que: 



1. Année 2009



L'intimée propose quatre comparables: 

- tous concernent des biens situés à [Localité 3] et correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt, 

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 2.331 m² et 7.809 m² (1.606 m² pour la propriété en question), l'administration ayant opéré une baisse du prix du bien ayant la surface la plus importante,

- la surface habitable est comparable à celle de la villa ' [Établissement 1]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 228 m² et 335 m² contre 260 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 7 et 11, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses,

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 29.672 € le m² et 57.292 € le m² , contre 30.769 € déclaré par l'appelante (avec une moyenne de 46.707 €).



En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 3], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc pas d'un environnement aussi privilégié que la villa '[Établissement 1]', située directement au bord de l'eau.



Mme [L] , pour sa part, considère que la valeur vénale retenue par le rapport de [E] en date du 04 mars 2013, soit 6.699.600 € pour 2009 (contre 12.143.000 € pour l'administration ), doit être retenu.



Pour l'année considérée, cet expert propose six comparables, dont un retenu par l'administration (Villa [Établissement 3], vente du 19 août 2008) et pour le surplus, les villas [Établissement 4] et [Établissement 5], qui ne sont pas en bord de mer et sont situées sur un boulevard, deux propriétés situées dans une impasse en plein centre de la ville en très mauvais état comme ayant été détruites pour être reconstruites et beaucoup moins bien situées que la villa '[Établissement 1]' mais qui se sont malgré tout négociées à 36.341 € le m² ( contre 30.769 € le m² déclaré par l'appelante) et deux autres propriétés dont les ventes sont trop éloignées du fait générateur (ventes des 4 juillet 2007 et 13 novembre 2006), de sorte que les termes invoqués ne portent évidemment pas sur des biens comparables à la villa '[Établissement 1]'.



2. Année 2010



L'intimée propose quatre comparables: 

- tous concernent des biens situés à [Localité 3] et correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt, 

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 2.280 m² et 7.809 m (1.606 m² pour la propriété en question), l'administration ayant opéré une baisse du prix du bien ayant la surface la plus importante,

- la surface habitable est comparable à celle de la villa ' [Établissement 1]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 228 m² et 322 m² contre 260 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 7 et 9, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses,

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 33.195 € le m² et 57.237 € le m² , contre 30.769 € déclaré par l'appelante ( avec une moyenne de 46.707 €)



En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 3], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa '[Établissement 1]', située directement au bord de l'eau.



L'appelante propose pour sa part, une valeur de 7.048.800 € pour 2010 ( contre 12.161,000 € pour l'administration).



Or, le calcul réalisé par l'expert ne peut être validé puisque celui-ci a appliqué une ' méthode de combinaison de moyennes' à partir de la moyenne obtenue en janvier 2009 pour son évaluation, moyenne à laquelle il a ajouté deux comparables, une villa de catégorie inférieure, éloignée de la mer et une seconde, située dans une impasse, en plein centre, sans aucune vue dégagée,



3. Année 2011



L'intimée propose quatre comparables: 

- tous concernent des biens situés à [Localité 3] et correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt, 

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 1.221 m² et 2.482 m² (1.606 m² pour la propriété en question), 

- la surface habitable est comparable à celle de la villa ' [Établissement 1]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 210 m² et 322 m² contre 260 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 6 et 9, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses, à l'exception d'une des villas qui est dépourvue de piscine, 

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 33.195 € le m² et 59.333 € le m² , contre 32.692 € déclaré par l'appelante ( avec une moyenne de 48.963 €)



En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 3], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa '[Établissement 1]', située directement au bord de l'eau.



L'appelante, pour sa part, propose de retenir une valeur de 7.048.800 € ( contre 12.730,000 € pour la partie adverse).



De manière erronée, l'expert se fonde à nouveau sur la ' méthode de combinaison de moyennes' en ajoutant un seul terme de comparaison, relatif à un bien de catégorie inférieure et toujours éloigné du bord de mer.



En l'état de ces éléments, les valeurs dégagées par l'administration dans sa procédure, à savoir 46.707 € le m² pour l'ISF 2009 (12.143.000 €), 46.774 € le m² pour l'ISF 2010 (12.161,000 €) et 43.285 € le m² pour 2011 (12.730.000 €) seront retenues en tenant compte, comme le fait observer l'appelante, du ralentissement du marché immobilier suite à la chute de Lehman Brothers, avec pour conséquence que l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristiques des années 2006-2008, n'était plus d'actualité.



En conséquence, Mme [L] doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer surévaluée la valeur vénale de la propriété ' [Établissement 1]' telle que déterminée par l'administration fiscale.













Sur la villa ' [Établissement 2]'



Cette propriété est détenue par la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD dont Mme [L] possède 1.208.352 des 3.000.000 de parts sociales, sa mère, Mme [L] [C] détenant le surplus.



Sur les caractéristiques propres de ce bien, cette propriété, de catégorie cadastrale 3, située sur la commune recherchée de [Localité 3], dans un environnement privilégié lié à une situation en bordure du littoral à l'Ouest du cap, a été construite en 1967, sur un terrain boisé de 1967 m². Elle dispose d'une surface utile de 350 m² , comprenant 8 pièces principales distribuées sur deux niveaux, six salles de bain, un garage et une cave de 30 m² chacun, outre une terrasse de 130 m². Cette villa, voisine de la précédente, surplombe la mer, sans aucun vis-à-vis pour perturber la vue et l'ensoleillement qui sont exceptionnels. 



La piscine de 105 m² dont jouit la villa ' [Établissement 2]' est située en quasi totalité sur la Villa ' [Établissement 1]' et est répertoriée comme élément de cette dernière propriété. Dans le cadre de sa décision d'admission partielle, l'intimée a tenu compte de cette particularité et du fait que la villa ' [Établissement 2]' ne disposait que d'un droit d'usage de la piscine, en pratiquant un abattement de 20 % sur la valeur vénale de ce bien immobilier.



Quant à l'ancienneté ou à la vétusté alléguée de la villa ainsi que l'absence d'équipement somptueux, l'expert [E] note que l'ensemble est en bon état et que les prestations sont belles. De surcroît, son emplacement privilégié en contre-haut direct du sentier du littoral et donc considéré comme étant ' les pieds dans l'eau' mais entouré d'un terrain particulièrement boisé en font incontestablement un bien d'exception.



Sur les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale dans proposition de rectification pour justifier la valeur vénale de la villa ' [Établissement 2]' pour chacune des trois années litigieuses, la cour retient que: 



1. Année 2009



L'intimée propose quatre comparables: 

- trois concernent des biens situés à [Localité 3], le dernier se trouvant sur la commune d'[Localité 4], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutations de propriété situées dans des zones de renommées similaires appartenant toutes au marché des propriétés de prestige de la [Localité 1], 

- deux comparables correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt et deux en 2007 , 

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 1.030 m² et 3.898 m² (1.967 m² pour la propriété en question),

- la surface habitable est comparable à celle de la villa ' [Établissement 2]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 278 m² et 537 m² contre 350 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 9 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,

- un des comparables ne dispose pas de piscine,

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 38.863 € le m² et 51.563 € le m² (avec une moyenne de 43.787 €), l'administration proposant 35.028 € le m² pour tenir compte du problème de piscine.



En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 3], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa '[Établissement 2]', située directement au bord de l'eau.



Mme [L] , pour sa part, considère que la valeur vénale retenue par le rapport de [E] en date du 04 mars 2013, soit 10.077.900 € pour 2009 contre 12.060.000 € pour l'intimée ( après prise en compte de l'abattement de 20%) doit être retenue.



Cet expert propose cinq comparables qui sont identiques à ceux proposés pour la Villa ' [Établissement 1]' , dont les villas Libecci, [Établissement 5] et [Établissement 3], qui ne sont pas en bord de mer et sont situées sur un boulevard , deux propriétés situées dans une impasse en plein centre de la ville en très mauvais état comme ayant été détruites pour être reconstruites et beaucoup moins bien situées que la villa '[Établissement 2] ' mais qui ne sont malgré tout négociées à 36.341 € le m², une autre propriété dont la vente est trop éloignée du fait générateur (vente du 13 novembre 2006), de sorte que les termes invoqués ne portent évidemment pas sur des biens comparables à la villa '[Établissement 2]'.





Année 2010



L'intimée propose quatre comparables: 

- trois concernent des biens situés à [Localité 3], le dernier se trouvant sur la commune d'[Localité 4], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutation de propriété situées dans des zones de renommées similaires appartenant toutes au marché des propriété de prestige de la [Localité 1], 

- ces comparables correspondent à des cessions intervenues en 2007 et 2008

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 1.030 m² et 3.898 m² (1.967 m² pour la propriété en question),

- la surface habitable est comparable à celle de la villa ' [Établissement 2]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 278 m² et 537 m² contre 350 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 9 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,

- un des comparables ne dispose pas de piscine,

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 38.863 € le m² et 51.563 € le m² ( avec une moyenne de 43787 €), l'administration proposant 35.028 € le m² pour tenir compte du problème de piscine.





En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 3], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa '[Établissement 2]', située directement au bord de l'eau.



Mme [L] , pour sa part, se prévaut de la valeur vénale retenue par le rapport de M. [E] en date du 04 mars 2013 , soit 10.382,050 € pour 2010 ( contre 12.260,00 € pour l'intimée après application du coefficient de 20 % ) 



Or, le calcul réalisé par cet expert ne peut être validé puisque celui-ci a appliqué une ' méthode de combinaison de moyennes' à partir de la moyenne obtenue en janvier 2009 pour son évaluation, moyenne à laquelle il a ajouté deux comparables, une villa de catégorie inférieure, éloignée de la mer et une seconde, située dans une impasse, en plein centre, sans aucune vue dégagée,



Année 2011



L'intimée propose quatre comparables: 

- deux concernent des biens situés à [Localité 3], les deux autres se trouvant sur la commune de [Localité 5] et [Localité 6], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutation de propriété situées dans des zones de renommées similaires appartenant toutes au marché des propriété de prestige de la [Localité 1], 

- ces comparables correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt,

- les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 3.378 m² et 7.000 m² (1.967 m² pour la propriété en question),

- la surface habitable est supérieure à celle de la villa ' [Établissement 2]', les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 450 m² et 600 m² contre 350 m² pour la propriété en cause, 

- le nombre de pièces de pièces varie entre 11 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,

- un des comparables ne disposent pas de piscine

- le prix au m² pour ces quatre comparables s'échelonne entre 35.992 € le m² et 55.100 € le m² (avec une moyenne de 44.662 €), l'administration proposant 35.725 € le m² pour tenir compte du problème de piscine.



En revanche, la plupart des biens, à l'exception de la villa Navahoe (vente du 15 septembre 2010 au prix moyen du m² de 55.100 €, soit un montant nettement supérieur à celui retenu par l'administration), sont en retrait du bord de mer et ne bénéficient donc pas d'un environnement aussi privilégié que ladite propriété, située ' les pieds dans l'eau' sans aucun vis-à-vis.



Mme [L] , pour sa part, se prévaut de la valeurs vénale retenue par le rapport de [E] en date du 04 mars 2013, soit 10.382,50 € pour 2011. 



De manière erronée, l'expert se fonde à nouveau sur la ' méthode de combinaison de moyennes' en ajoutant un seul terme de comparaison, relatif à un bien de catégorie inférieur et toujours éloigné du bord de mer.



En l'état de ces éléments, les valeurs dégagées par l'administration dans sa procédure, après prise en compte d'un abattement de 20%, à savoir 35.028 € le m² pour l'ISF 2009 ( 12.260.000 €), 35.028 € le m² pour l'ISF 2010 ( 12.260,000 €) et 35.725 € le m² pour 2011 ( 12.504.000 €) seront retenues en tenant compte, comme le fait observer l'appelante, du ralentissement du marché immobilier suite à la chute de Lehman Brothers, avec pour conséquence que l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristiques des années 2006-2008, n'était plus d'actualité.



En conséquence, Mme [L] doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer surévaluée la valeur vénale de la propriété ' [Établissement 2]' telle que déterminée par l'administration fiscale.





Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [L] 



S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par l'appelante en réparation de son préjudice compte tenu du délai anormalement long pour traiter sa réclamation contentieuse, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, les dispositions de l'article R 199-1 du livre des procédures fiscales permettaient à l'appelante de saisir directement le juge judiciaire à l'expiration du délai de six mois suivant le dépôt de sa réclamation, en l'absence de réponse de l'administration, sans attendre une réponse expresse de cette dernière. Il en résulte que le délai mis pour traiter sa réclamation ne l'a aucunement privée de ses droits, le défaut d'une décision expresse de l'administration ne pouvant être considéré comme fautif, d'autant qu'au cas particulier, l'appelante ne peut revendiquer aucun préjudice, la décision expresse du 02 avril 2015 ne faisant que confirmer partiellement la décision implicite de rejet née du silence gardé pendant plus de six mois par l'administration.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.



Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu l'article 696 du code de procédure civile, 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [G] [L] à payer à l'administration des finances publiques, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [G] [L] aux dépens de la procédure d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT