Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 11 avril 2019

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 11 AVRIL 2019



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/00151 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4WWH (18/03534)



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 17/00054





APPELANTES

et INTIMEES INCIDENTES (RG 18/03534)

 

Madame [G] [K]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Nadia DLILI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0889, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant, Me Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de Bordeaux



Madame [F] [K] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nadia DLILI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0889, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant, Me Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de Bordeaux





INTIMÉE 



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par M. [N] [R] en vertu d'un pouvoir général



INTIMÉE

et APPLELANTE INCIDENTE (RG 18/03534)



Société d'Economie Mixte SOCIÉTÉ D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILL ES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE

N° SIRET : 341 214 971 00010

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Michaël MOUSSAULT de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, et ayant pour avocat plaidant, Me Vianney CUNY, avocat du même cabinet





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Marie-José BOU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS







ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Isabelle THOMAS, Greffière présente lors du prononcé.



Exposé :



Une délibération du conseil municipal du 20 octobre 2011 a créé la zone d'aménagement concertée (ZAC) Aragon à [Localité 6]. Par une délibération du 15 décembre 2011, la réalisation de celle-ci a été confiée à la société d'aménagement et de développement des villes du Val-de-Marne (SADEV 94), qui a signé le traité de concession le 28 décembre 2011. 



Sont notamment concernées par l'opération les Consorts [K], propriétaires d'un ensemble immobilier d'une superficie totale de 909 m², situé [Adresse 5], correspondant aux parcelles cadastrées AZ n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Ces parcelles comportaient des constructions ayant fait l'objet d'un sinistre par incendie.



Faute d'accord sur l'indemnisation, la SADEV 94 a, par mémoire visé au greffe le 30 juin 2017, saisi le juge de l'expropriation de [Localité 7]. 



Par jugement du 11 décembre 2017, après transport sur les lieux le 03 octobre 2017, celui-ci a:

- fixé l'indemnité totale de dépossession, due par la SADEV 94 aux Consorts [K], à la somme de 894 409 euros, se décomposant comme suit :

- 812 190 euros au titre de l'indemnité principale ;

[(909 m² x 950 euros) - 51 360 euros]

- 82 219 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la SADEV à verser aux Consorts [K] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SADEV 94 aux dépens.



Les Consorts [K] ont interjeté appel le 29 décembre 2017 (RG 18/00151) et la SADEV 94 a interjeté appel le 05 février 2018 (RG 18/03534).



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 



DOSSIER 18/00151



Par conclusions adressées au greffe le 6 mars 2018, par les consorts [K], appelants, notifiées le 20 avril 2018(AR des 25 et 27 avril 2018),le 19 avril 2018, notifiées le 08 juin 2018 (AR des 13 et 14 juin 2018), le 26 juillet 2018, notifiées le 21 août 2018 (AR des 06 et 20 septembre 2018),aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- de réformer partiellement le jugement rendu en date du 11 décembre 2017 en ce qu'il a fixé l'indemnité due aux Consorts [K] à la somme totale de 894 409 euros ;

- de fixer l'indemnité principale devant revenir aux Consorts [K] à la somme de 4 000 000 euros HD (hors démolition) ;

- de donner acte aux Consorts [K] de leurs contestations sérieuses concernant les indemnités proposées par la SADEV 94 ;

- de débouter la SADEV 94 de l'ensemble de ses demandes, fins et mémoires ; 

- de condamner la SADEV 94 à leur verser la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



- adressées au greffe, par le Commissaire du Gouvernement, le 23 juillet 2018, notifiées le 16 août 2018 (AR du 6 septembre 2018) aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l'indemnité de dépossession aux Consorts boule suivant la méthode de la récupération foncière et en valeur libre d'occupation ; en conséquence de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 753 840 euros se décomposant comme suit :

- 684 400 euros au titre de l'indemnité principale ;

[(909 m² x 800 euros) - 42 800 euros]

- 69 440 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



DOSSIER 18/03534



Par conclusions adressées au greffe du 6 mars 2018, par l'appelant la SADEV 94 le 6 mars 2018, notifiées le 8 juin 2018(AR du 10 juin 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de : 

-infirmer le jugement

-fixer comme suit l'indemnité totale de 677'493,70 euros ,revenant aux expropriés :

 -indemnité principale: 614'937 euros arrondis à 615'000 euros( 909m² X 733 euros -51'360 euros)

 -frais de remploi : 62'493,70 euros. 



-adressées au greffe, par les Consorts [K] intimés, le 01er août 2018, notifiées le 09 août 2018 (AR du 30 août 2018), aux termes desquelles ils demandent à la cour : 

- d'ordonner la jonction de la présente instance avec l'instance pendante devant cette même cour sous le numéro du répertoire général 18/00151 ;

- de condamner la SADEV 94 aux paiement des entiers dépens ;



Motifs de l'arrêt :

 

Dans le cadre de l'affaire RG n° 18/03534, les Consorts [K] font valoir que la jonction doit être ordonnée entre les dossiers RG 18/00151 et RG 18/03534 et ce afin d'éviter deux procédures parallèles relatives à la même affaire ; en effet, la SADEV 94 a interjeté appel de la décision le 05 février 2018, soit postérieurement à leur déclaration d'appel du 29 décembre 2017 ; 



Dans le cadre de l'affaire RG n° 18/00151, les Consorts [K] font valoir que :

- l'offre de la SADEV 94 est inférieure à la valeur du bien immobilier objet de l'expropriation ; à cet égard, il convient de prendre en compte que le bien est situé à proximité de la ville de [Localité 1], qu'il est bien desservi par les transports en commun et qu'il se situe dans une zone dont l'évolution démographique connaît un essor constant ces dernières années ; 

- les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement ne sauraient être retenus, car les références sont sans rapport avec le bien exproprié ; en effet, celui-ci est un terrain à bâtir, libre de toute occupation, certain et autonome ; 

- s'il est considéré que le rapport d'expertise du 07 octobre 2017, réalisé par M. [H] à leur demande, est non contradictoire, elles sont disposées à ce qu'une expertise judiciaire soit diligentée pour établir définitivement la valeur de leur bien immobilier ; 

- le rapport d'expertise du 07 octobre 2017 actualisé afin de tenir compte des critiques retenues à son encontre dans le jugement du 11 décembre 2017 (précision de la méthodologie comptable et des références) doit être pris en compte afin d'évaluer l'indemnité de dépossession ; il ressort de ce rapport que : 

- l'estimation par récupération foncière en utilisant la base métrique m² de terrain conduit à retenir la somme de 2 363 400 euros HD [909 m² x 2 600 euros] ; néanmoins cette méthode ne semble pas cohérente, puisque la valorisation se fait sur la base métrique du terrain et ne prend pas en compte la constructibilité liée à l'urbanisme et à la configuration de la parcelle ;

- l'estimation par récupération foncière en utilisant le m² surface de plancher (SDP) constructible conduit à retenir la somme de 4 120 000 euros HD [5 150 m² x 800 euros] ; cette méthode est plus cohérente au regard de la prise en compte de la constructibilité de chacun des termes de comparaison cités ;

- l'estimation suivant la méthode par bilan promoteur n'est pas interdite, même si elle souvent écartée ; celle-ci conduit à retenir la somme moyenne de

 4 000 000 euros HD ; 

- en outre, le terrain objet de l'expropriation est très attrayant ; en témoigne les nombreuses offres d'achat reçues par les expropriées ; en effet, celles-ci ont reçu une proposition d'achat ferme pour un montant de 4 000 000 d'euros net vendeur ; 

- en conséquence, il convient de fixer l'indemnité principale de dépossession à la somme de 4 000 000 euros HD ;



Dans le cadre de l'affaire RG n° 18/03534, la SADEV 94 fait valoir que :

- conformément aux dispositions de l'article R 322-1 du code de l'expropriation, la faculté pour le juge de l'expropriation de désigner un expert est réservée au seul cas où l'estimation de la valeur du bien exproprié présente une difficulté particulière ; en l'espèce, cette estimation ne présente aucune difficulté particulière ; en effet, les nombreux termes de comparaison versés par l'autorité expropriante et le Commissaire du gouvernement permettent de déterminer cette valeur ; en outre, le devis relatif au coût de démolition des constructions permet à la Cour de disposer de tous les éléments lui permettant de fixer précisément le montant de l'indemnité à revenir aux expropriées ; en conséquence, une demande portant sur la désignation d'un expert, si elle était formulée, ne saurait être accueillie ; 

- les méthodes d'évaluation figurant dans le rapport versé par les expropriées ne sauraient être retenues ; en effet :

- l'évaluation effectuée à partir des cessions de charges foncières ne mentionne ni la date exacte des cessions, ni les parties concernées, ni les références de publication ; or, il est couramment admis par les juridictions de l'expropriation que l'utilisation de la méthode par comparaison implique de communiquer soit les actes de vente cités, soit les références de publication ; en conséquence, à défaut de produire ces mentions, les mutations invoquées ne peuvent être retenues dans le cadre d'une évaluation par comparaison ; en outre, les mutations emportant vente d'un terrain à bâtir auquel sont attachés des droits à construire ne peuvent utilement servir de termes de comparaison ; par ailleurs, l'application de cette méthode se heurte au principe selon lequel l'estimation du bien exproprié ne peut être réalisée au regard de son utilisation future ; dès lors, le prix mentionné par le mandataire des expropriées ne reflète pas la valeur du terrain et ne produit pas une valeur unitaire fidèle à la réalité du marché immobilier ; 

- la méthode du bilan promoteur, revenant à calculer le prix maximal d'un terrain au-delà duquel l'opération ne sera pas rentable compte tenu du prix de vente prévisionnel des locaux construits, ne saurait être retenue ; en effet, les dispositions du code de l'expropriation prévoient que la valeur vénale doit être fixée selon l'usage et la consistance matérielle du bien exproprié, tels qu'ils peuvent être appréciés à la date de l'ordonnance d'expropriation ; en outre, il ressort de la jurisprudence que cette méthode d'évaluation ne saurait être retenue en ce qu'elle aboutit à évaluer un bien en fonction d'un projet futur et incertain et non en fonction de l'usage effectif de l'immeuble ; en conséquence, cette méthode d'évaluation n'apparaît pas pertinente et il convient de recourir à la méthode d'évaluation par comparaison ; 

- les termes de comparaison qu'elle a proposés doivent être retenus ; en effet, même si certaines références portent sur des biens d'une surface moins importante que celui faisant l'objet de l'expropriation, celles-ci sont pertinentes pour apprécier sa valeur dès lors qu'elles sont censées représenter la fourchette haute de la valeur des terrains à bâtir dans cette zone ; en outre, en portant la valeur de 8000 euros/m² à la valeur de 9580 euros/m² (augmentation de 20% en trois ans), le juge a procédé à une réévaluation qui ne reflète pas à l'évolution du marché de l'immobilier ; 

- en conséquence, il est proposé une indemnité calculée sur la base de 733 euros/m², à laquelle seront déduits les frais de démolition [(909 m² x 733 euros) - 51 360 euros] = 615 000 euros arrondis ;



Dans le cadre de l'affaire RG n° 18/00151, le Commissaire du gouvernement observe que :

- la méthode par comparaison a été retenue, à juste titre, par le juge de première instance ; conformément à l'article L 321-1 du code de l'expropriation, prévoyant l'indemnisation d'un préjudice certain, les méthodes utilisées par les Consorts [K], se basant sur des mutations de droits à construire ou sur le compte à rebours promoteur, ne peuvent être retenues ;

- la valeur unitaire de 950 euros/m² retenue par le juge de première instance est excessive et il convient de retenir la valeur de 800 euros/m² conformément aux termes de comparaison avancés ; par ailleurs, les références ne sauraient être écartées au motif qu'elles concernent des biens d'une superficie inférieure à celle du bien exproprié ; en effet, il convient de les considérer comme une fourchette haute d'évaluation ; 

- le juge de première instance n'aurait pas dû retenir un prix TTC (toute taxe comprise) car la SADEV 94 récupérera la TVA ; l'indemnité de dépossession doit donc être fixée HT (hors taxe) ; 



SUR CE : 



- Sur la jonction :

Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, le jugement du 11 décembre 2017 ayant fait l'objet de deux appels successifs respectivement le 29 décembre 2017, par les consorts [K] dans le dossier n°18/00151, et le 05 février 2018 par la SADEV 94, dans le dossier n°18/03534, il convient pour une bonne administration de la justice, de prononcer la jonction entre le dossier n°18/00151 et n°18/03534, l'affaire étant désormais suivie sous le n°18/00151.



-sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l' appel des Consorts [K] étant du 20 décembre 2017 et celui de la SADEV 94 du 5 février 2018, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le Commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au Commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce les conclusions des Consorts [K] du 6 mars 2018 (dossier n° 18'03534), de la SADEV 94 du 6 mars 2018 (dossier n° 18'03534) et du Commissaire du gouvernement du 23 juillet 2018 (dossier 18'00151) déposées dans les délais légaux sont recevables et les conclusions des Consorts [K] des 19 avril 2018 et 26 juillet 2018 dossier 18'00151) sont de pure réplique aux conclusions de la SADEV 94 et du Commissaire du gouvernement, ne formulant pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.



Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.



- sur le fond



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel porte sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale, et donc sur la valeur indemnitaire pour l'indemnité principale et aucune contestation n'existe au titre de la superficie du terrain de 909 m².



S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer comme le premier juge au 16 décembre 2015 conformément à l'article L213'6 du code de l'expropriation, correspondant au PLU de la commune de [Localité 6], approuvé pour la dernière fois à cette date. 



S'agissant des données d'urbanisme, le premier juge a indiqué qu'à cette date, le bien exproprié est situé en zone UA ; il convient uniquement de préciser que le bien est classé en zone Uab, la zone UA étant dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense autour de la RD 7, du centre-ville et d'une partie du secteur opérationnel du projet Campus Grand Parc, caractérisé par une mixité fonctionnelle ; cette zone comprend un secteur UAa correspondant à une partie du secteur opérationnel du projet Campus Grand parc et un secteur UAb correspondant au secteur opérationnel du projet Aragon.



Le jugement sera donc confirmé sur ces points.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit

d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6], parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une superficie totale de 909 m² ; il ressort du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 3 octobre 2017, qu'il s'agit d'une parcelle composée d'un terrain, d'un hangar et d'une maison ; au fond de la parcelle, longeant la rue située à l'arrière, se trouve un hangar très dégradé, à l'état d'abandon, accessible par le terrain par le hangar, de bureaux de plain-pied, sommaire, en parpaing avec toit en évritte, carrelage simple au sol et WC ; derrière le hangar et les bureaux, se trouve une maison à l'abandon ; un terrain devant la maison été recouvert d'une dalle maçonnée au sol, cet espace étant très encombré ; le rez-de-chaussée de la maison est également très encombré, le premier étage est composé de 2 pièces et le 2e étage a subit un incendie ; le tout est dans un état avancé de dégradation, ce qui correspond aux photographies annexées au procès-verbal.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance , soit le 11 décembre 2017.



- sur l'indemnité principale



1° sur la méthode d'évaluation



Aux termes de l'article L321'1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Les Consorts [K] versent aux débats un rapport d'expertise établi par Monsieur [C] [H], expert judiciaire près la cour d'appel de Paris du 17 octobre 2017 (pièce N°1), ainsi que sa mise à jour (pièce N° 3), recevables ayant été soumis au contradictoires.



Ils sollicitent en s'appuyant sur cette expertise de retenir une méthode par estimation par récupération foncière en utilisant le m² SDP constructible ; ils citent les références suivantes :

'13 octobre 2014,11 avenue de [Localité 1], un terrain de 670 m² portant une construction à démolir, 1'050'000euros, ce terrain fait l'objet d'un permis de construire pour un projet de 14 mois et de maison moyennant une superficie de plancher de 1067 m², le prix du terrain ressort ainsi à 984euros/m² de SDP



'1er octobre 2014,[Adresse 7], un terrain de 235 m², 625'000euros, le terrain supportant une maison destinée à être démolie, au prorata des superficies des terrains, la constructibilité de la parcelle ressort à 990 m² SDP, ce qui fait ressortir un prix de 631euros/m² SDP



'10 septembre 2015, [Adresse 8] et [Adresse 9], 3 parcelles pour une superficie totale de 1166 m², 3'204'000euros, permis de construire, pour un projet de 60 logements sur 6 niveaux moyennant une superficie de plancher de 3969 m², 807euros/m² de SDP



'9 juin 2017, [Adresse 10], un terrain de 855 m², 2'265'000euros, permis de construire prévoyant la construction de 42 logements avec commerces en pied d'immeubles, surface de plancher de 2785 m², soit 813euros/m² de SDP.



En retenant une base métrique de 800euros/m² SDP, et en retenant la superficie constructible définie dans le permis de construire déposé par la société promogendre, les Consorts [K] indiquent que l'on obtient 5150 m²X 800 euros/le m² = 4'120'000 euros, le montant du devis de démolition devant être retranché, puisque ces références comprenaient des constructions à démolir à la charge de l'acquéreur.



La méthode sollicitée est basée sur des cessions de charges foncières ; les Consorts [K] retiennent une superficie de 5150 m², alors que le terrain exproprié a une surface de 909 m² ; en divisant le prix de cession par la superficie du terrain, il s'agit donc de droits à construire.



Or il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts , frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, frais de notaire, avocat, géomètre frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle.



Cette méthode n'est pas conforme aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation qui impose que le préjudice soit certain, et l'estimation du bien exproprié ne peut être réalisée dans la cadre de cette méthode au regard de son utilisation future ; elle sera donc écartée.



Les Consorts [K] sollicitent ensuite de retenir la méthode par bilan promoteur, en indiquant qu'elle est souvent écartée, mais qu'elle n'est pas interdite, d'autant qu'elle a déjà été validée par la juridiction de [Localité 8] ; ils se basent sur des éléments statistiques des notaires puis sur le bilan promoteur, en intégrant des hypothèses retenues de chiffres d'affaires et de paramètres retenus pour un montant de 3'823'068euros HD.



Si la méthode dite du promoteur, qui consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente finale escomptée de l'opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d'un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération peut dans certains cas être utilisée, comme l'indiquent les Consorts [K] qui citent un arrêt de la cour d'appel de Montpellier, elle n'a cependant vocation à n'être utilisée qu'à défaut d'autres méthodes, puisque la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future, ce qui est contraire aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation imposant un préjudice certain ; d'ailleurs dans le rapport d'expertise, s'agissant du bilan promoteur, M. [H] indique « le besoin logement en Île-de-France reste important et nous partirons sur cette hypothèse de programmation logements avec des superficies commerciale en pied d'immeubles »... « pour les commerces, au regard de la façade importante sur le boulevard Maxime Gorki, et la possibilité d'un retour sur la rue Jean Lurçat, on partira sur la possibilité de 4 commerces développant chacun un linéaire de façade comprise entre 10 et 15 mètres »... «eu égard la SDP globale de 5150 m², on retiendra une superficie habitable/utile vendable de 4400 m², faisant ressortir un ratio de 85 %. Elle sera répartie à hauteur de 400 m² pour les commerces et 4000 m² pour les logements. Le programme devant comprendre 80 logements, cette hypothèse de surface vendable fait ressortir une superficie moyenne de 50 m² par logements, cohérentes au regard de la typologie attendue pour une telle opération immobilière» ; l'expert fait ensuite état d'« hypothèses retenues pour le chiffres d'affaires »... «paramètres retenus»; ces hypothèses démontrent qu'il ne s'agit donc pas d' un préjudice certain.



En conséquence cette méthode bilan promoteur autrement dénommée compte à rebours sera écartée.



Il convient donc, de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement écarté les méthodes sollicitées par les Consorts [K] à partir de ce rapport d'expertise, à savoir par référence à des valeurs de terrains calculés à partir de la surface de plancher et par la méthode du bilan promoteur.



Au regard de l'état de dégradation important des bâtiments édifiés sur les parcelles en cause, le premier juge a en conséquence exactement retenu la méthode de la récupération foncière par référence à des termes de comparaison, qui consiste à valoriser le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain dont s'agit n'ayant en effet de valeur vénale qu'en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction.



Il convient donc d'examiner les références produites par les parties :



1° par les Consorts [K]

Tous les termes de comparaison, déjà cités, produits par les Consorts [K] correspondent à des cessions de droits à construire acquis par des promoteurs qui ont préalablement obtenu un permis de construire, ils ne sont donc pas comparables au bien en cause et doivent être écartés.



Les Consorts [K] produisent une offre d'achat du groupe AB du 25 mai 2018 (pièce numéro 11) pour un prix de 4 millions d'euros nets vendeur, mais avec des conditions suspensives, ainsi qu'une offre de cap synthèse (pièce numéro 12) indiquant uniquement «nous estimons être en mesure de proposer aujourd'hui une valorisation de votre bien supérieure à celle du marché classique actuel» et enfin un courrier du crédit agricole immobilier du 22 novembre 2017 (pièce N°8) indiquant « comte tenu de sa superficie et du règlement d'urbanisme qui est attaché nous pourrions réaliser un projet immobilier de la meilleure qualité qui soit» ; cependant ne peuvent être retenues que les mutations effectives et non simplement des propositions d'achat, et encore moins de simples lettres d'intention.



2° par laSADEV94

'arrêt de la cour de appel de [Localité 1] du 10 novembre 2016 : un terrain nu situé [Adresse 11], indemnité principale de 152 m²X 773eurosX 0,6 (abattement pour occupation commerciale)= 66'850euros



Monsieur [H] expert judiciaire conteste cette référence en indiquant que la superficie globale du terrain n'est pas comparable par sa taille, et que la valeur d'une indemnité fixée par voie judiciaire ne correspond pas à un prix de ventes amiables et qu'il s'agit d' un prix de vente forcée.



Cette référence sera écartée pour un autre motif, puisque le zonage est différent, s'agissant de la zone UB, différente de la zone du bien exproprié UAb.



'Vente du 7 novembre 2013 entre la commune de [Localité 6] et SADEV 94 :un terrain à bâtir situé [Adresse 12] 2588 m², prix de 500'000 euros, soit 314euros/m², en valeur libre



Ce terme s'insère dans un marché captif, est ancien et est manifestement déconnecté du prix de marché, puisque la SADEV 94 retient une valeur de 773 euros/m²; il sera donc écarté.



'acte d'adhésion quittance du 8 avril 2014 relatif à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 11 juillet 2013:un terrain à bâtir de 675 m² situés [Adresse 13], zone UP, indemnité principale de 405'000 euros, soit 600euros/ m².



Cette référence se situe dans un zonage différent UP, et non UA, et dans une autre commune de [Localité 6], étant non comparable, sera écartée.



3° par le Commissaire de gouvernement

A mutations de terrain, libre d'occupation, sur la commune de [Localité 6] :

'7 novembre 2013 : 127'129, boulevard Maxime Gorki, 1588 m², 500'000 euros, 314,86 euros, zone UAB: référence déjà écartée



'3 avril 2014,122, avenue de Stalingrad, 564 m², 451'200euros, 800 eurosdu m², zone UAb

Monsieur [H] expert judiciaire indique que cette parcelle non constructible ne peut donc servir de terme de référence.



Cependant cette référence correspond à une mutation de terrain, libre d'occupation, sur la commune de [Localité 6], dans le même zonage UAb et sera donc retenue.



-30 mars 2015, 48, avenue de Stalingrad, 126 m², 76'860euros, 610eurosle m², zone UA

L'expert Monsieur [H] indique que cette parcelle n'est pas un terrain à bâtir, qu'elle ne pourrait être édifiée sans empêcher l'accès au bâtiments existant.



Si la superficie est différente étant de 126 m², s'agissant de la mutation d'un terrain libre d'occupation, sur la commune de [Localité 6] , dans le même zonage que le bien exproprié UA, cette référence comparable sera retenue.



-7 décembre 2015,67 rue Auguste Delaune, 193 m², 140'000euros, 725,39 euros/du m², zone UB

L'expert Monsieur [H] indique à juste titre, que le zonage est différent étant UB; cette référence non comparable sera donc écartée.



B- arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 novembre 2016, valeur du terrain nu et libre de 773euros/m²

Cette référence a déjà été écartée.



Les références retenues sont donc : 500euros+ 800euros+ 610euros= 1910 euros/3 = 637 euros,



La SADEV94 propose la base de 733eurosdu m².



Le Commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire de 950euros du m² retenue par le premier juge au regard de la qualité particulière du terrain en cause et de l'évolution du marché depuis 2014, est excessive et il demande de retenir une valeur de 800 euros/du m² correspondant à la valeur haute.



La valeur la plus haute retenue par la cour concerne celle de 800 euros du Commissaire du gouvernement 122, avenue de Stalingrad, qui est le terme le plus pertinent de par sa superficie par rapport au bien exproprié; en outre il convient de tenir compte également de l'ancienneté des termes de comparaison retenus, et notamment du terme le plus pertinent, qui est du 3 avril 2014, alors que l'évaluation doit se faire à la date du jugement soit le 11 décembre 2017.



En outre il convient de retenir les éléments de plus-value suivants :

'Monsieur [H] expert judiciaire, précise que le bien exproprié se trouve à moins de 50 m de la station de métro [Localité 9], à proximité du centre-ville (800 m environ de la mairie), ce qui lui confère une situation favorable, ce qui n'est pas contesté

'la qualité particulière du terrain en forme de triangle homogène, donnant à la fois sur une grande avenue, [Adresse 12], et sur une rue plus calme.



Au vu de ces éléments de plus-value importants et de l'évolution du marché depuis 2014 et 2015, années des références retenues, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 950euros du m².



2° sur les surfaces

Les parties s'accordent comme en première instance sur la surface du terrain fixé à 909 m².



3° sur la fixation de la valeur unitaire

Les Consorts [K] indiquent que l'expertise réalisée par Monsieur [H] pouvant être contestée comme non contradictoire , ils sont disposés à ce qu'une expertise judiciaire soit diligentée pour établir définitivement la valeur de leur bien immobilier.



Cependant aux termes de l'article R322-1 du code de l'expropriation, en vue de la détermination de la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l'ensemble du ressort de la cour d'appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires ; or en l'espèce il n'existe pas de difficultés particulières d'évaluation, puisque la cour dans le cadre de la méthode par récupération foncière, a retenu 3 termes de comparaison ; les Consorts [K] seront donc déboutés de cette demande d'expertise.



La valeur unitaire est donc de 909 m²X 950euros le m² = 863'550 euros



Le jugement sera donc confirmé.



4° sur l'application d'un abattement pour démolition



L'abattement pour démolition du bâti lorsque le bien est évalué par la méthode de la récupération foncière n'est pas contesté.



La SADEV94 produit un devis démolition spécifique pour le bien en cause fixant le coût de démolition à la somme de 51'360 euros,( pièce N°1) qui n'est pas contesté ; c'est également le montant retenu par le Commissaire du gouvernement après retrait de la taxe sur la valeur ajoutée.



Cependant s'agissant de la TVA, la SADEV n'apporte aucune précision et les Consorts [K] n'apportent aucune contestation.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la somme de 51 360 euros TVA incluse.



L'indemnité due par laSADEV94 aux Consorts [K] est donc de : 

909m² X 950 euros = 863 550 euros - 51 360 euros.= 812 190 euros



Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



-sur l'indemnité de remploi

Les taux n'étant pas contestés, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 82 219 euros.



L'indemnité totale de dépossession est donc de 812 190 euros + 82 219 euros = 894 409 euros



Le jugement sera donc confirmé.



- sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné laSADEV94 à verser aux Consorts [K] la somme de 2500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter les Consorts [K] de leur demande de 5000 euros sur ce fondement en cause d'appel.





- sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant.



Les Consorts [K] perdant pour l'essentiel le procès, seront condamnés aux dépens d'appel.





Par ces motifs, la Cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, 



Prononce la jonction de l'affaire n°18/00151 et n°18/03534, l'affaire étant désormais suivie sous le n°18/00151 ; 



Déclare recevables les conclusions des parties



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires



Déboute Mmes [G] [K] et [F] [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

 

Condamne Mmes [G] [K] et [F] [K] aux dépens d'appel.







La greffière Le président