Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 23 mai 2019

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 MAI 2019



(n° , 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04457 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5FE5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/00139





APPELANT

 

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 1]

N° SIRET 495 120 008 00026

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608







INTIMÉES 



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES [Localité 2] COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Mme [J] [W] en vertu d'un pouvoir général



SAS AARON AULNAY

N°SIRET 527 895 189 00027

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Alain LEVY de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Laure COMTE, vice-présidente placée



Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS



 



ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.









Exposé :



Par une délibération du 15 mai 2008, le conseil municipal de la commune [Localité 3] a instauré le droit de préemption urbain renforcé sur certains secteurs de la commune et a instauré le droit de préemption urbain simple sur le restant des zones urbaines.

 

L'Etablissement public foncier [Localité 1] (EPFIF) a conclu une convention d'intervention foncière le 14 octobre 2008, modifiée par un avenant du 12 avril 2011, avec la Commune [Localité 3] lui permettant de procéder aux acquisitions et évictions nécessaires par voie amiable, par voie de préemption et par voie d'expropriation dans le cadre d'une mission de maîtrise et de veille foncière. Un arrêté municipal du 22 avril 2016 a délégué le droit de préemption de la commune à l'EPFIF.



La SAS Aaron Aulnay, représentée par son gérant M. [M] [E], est propriétaire des lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2] d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m². Les lots se trouvent dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier à usage d'activité comprenant 88 lots. Chaque lot est composé, au rez-de-chaussée, d'un entrepôt et, au niveau d'un étage partiel, de bureaux et/ou de locaux annexes (locaux sociaux, cuisines...) et de sanitaires. Ces biens ont fait l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner pour un prix de 9 500 000 euros, reçue le 25 février 2016 par la commune [Localité 3]. 



L'EPFIF a sollicité la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) pour une évaluation du bien. Dans son avis du 16 juin 2016, la DNID a évalué la propriété de la SAS à un prix de 4 183 000 euros, selon une valeur unitaire de 620 euros/m².

 

Par une décision du 22 juin 2016, l'EPFIF a décidé d'exercer son droit de préemption pour un prix de 2 750 000 euros, selon un prix unitaire de 433 euros/m². 



Par courrier daté du 4 août 2016, la SAS Aaron Aulnay a refusé l'offre, maintenant le prix de 9 500 00 euros.



Suite au refus de cette offre l'EPFIF a, par courrier du 19 août 2016,saisi le juge de l'expropriation de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté à la somme de 2 750 000 euros.



Par jugement du 16 janvier 2018, après transport sur les lieux le 08 mars 2017, celui-ci a :

- fixé à 6 073 000 euros le prix d'acquisition des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à la SAS Aaron Aulnay, en valeur occupée, situés dans la copropriété de la [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m² ;

- condamné l'EPFIF à payer à la SAS Aaron Aulnay une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'EPFIF aux dépens.



L'EPFIF a interjeté appel le 27 février 2018.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par l'EPFIF, respectivement le 25 mai 2018, notifiées le 08 juin 2018 (AR du 13 juin 2018) et le 30 novembre 2018, notifiées le 12 décembre 2018 (AR. du 14 décembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :

- de déclarer l'irrecevabilité du mémoire d'intimé de la SAS Aaron Aulnay ; 

- de dire et juger que l'appel formé à titre incident par la SAS Aaron Aulnay est irrecevable, à tout le moins caduc ;

- de rejeter les demandes de la SAS Aaron Aulnay ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- fixé la date de référence au 16 décembre 2015, date d'adoption du Plan Local d'Urbanisme de la commune [Localité 3] ;

- rejeté la demande de la SAS Aaron Aulnay d'évaluation distincte des parties communes (sol) affectées aux lots privatifs ;

- d'infirmer le jugement pour le surplus ;

- statuant à nouveau des chefs infirmés :

- d'enjoindre à la SAS Aaron Aulnay de communiquer la promesse de vente objet de la déclaration d'intention d'aliéner, outre l'ensemble des diagnostics immobiliers ainsi que les certificats de mesurage de la surface Carrez réalisés obligatoirement dans le cadre de cette promesse de vente ;

- de fixer le prix d'aliénation à revenir à la SAS Aaron Aulnay consécutivement à la préemption des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] du bâtiment A de l'ensemble immobilier en copropriété situé dans la zone industrielle dénommée la [Adresse 4] édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m² à la somme totale de 2 750 000 euros ;

[6 347,20 m² (surface utile retenue) x 433 euros (valeur occupée)]

- de condamner la SAS Aaron Aulnay à payer à l'EPFIF une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la SAS Aaron Aulnay aux dépens d'appel ;



- déposées au greffe, par la SAS Aaron Aulnay intimée et appelante incidente, respectivement le 25 juin 2018, notifiées le 08 août 2018 (AR du 30 août 2018) et le 24 décembre 2018, notifiées le 31 décembre 2018 (AR.du 9 janvier 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour : 



- sur la procédure :

- de déclarer recevable et bien fondé son mémoire en réponse et d'appel incident déposé le 25 juillet 2018 au greffe de la Cour ;

- de constater qu'elle a donné dans les présentes écritures les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du code de procédure civile et juger en conséquence que l'irrégularité soulevée par l'EPFIF est de ce fait couverte ;

- de déclarer recevables les présentes écritures et pièces ;

- sur le fond : 



- de confirmer la superficie des lots telle qu'elle ressort du mesurage contenu dans l'acte d'acquisition d'origine, soit 6 747,20 m² ;

- d'infirmer partiellement la décision de première instance quant à la méthode d'estimation retenue et à l'attribution d'une valeur de l'ensemble des lots concernés incluant chacune de ses composante et la fixer à la somme de 9 471 640 euros en son état d'occupation;

- de confirmer la somme de 3 000 euros allouée par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de lui allouer en cause d'appel la somme de 5 000 euros au titre de ces mêmes dispositions ;



- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 13 septembre 2018, notifiées le 19 septembre 2018 (AR du 24 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement de première instance, soit de fixer le prix d'acquisition à 6 073 000 euros en valeur occupée [6 747,20 m² x 900 euros] ;



Motifs de l'arrêt :



- sur la procédure

 Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 27 février 2018, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



Les conclusions de l'EPFIF du 25 mai 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.



L'EPFIF soulève l'irrecevabilité du mémoire d'intimé de la SAS Aaron Aulnay, en application de l'article 961 du code de procédure civile, celle-ci indiquant une adresse erronée du siège social et indique qu'en conséquence, que l'appel incident est irrecevable ou à tout le moins caduc.



Le 15 avril 2019, l'EPFIF a adressé une note en délibéré enregistrée au greffe le 17 avril 2019 notifié aux autres parties pour acter le retrait de son exception d'irrecevabilité.



Il suffira en conséquence d'indiquer que la mention de l'ancienne adresse du bien à [Localité 3] dans les conclusions du 25 juin 2018, a fait l'objet d'une régularisation dans les conclusions du 24 décembre 2018 par la production d'un extrait K bis de la société à jour au 16 décembre 2018, avant que la cour ne statue et l'irrégularité n'ayant donc pas porté grief, il convient de débouter l'EPFIF et de déclarer recevables les conclusions de la SAS Aaron Aulnay du 25 juin 2018 déposées dans les délais légaux et de débouter l'EPFIF de sa demande de voir l'appel formé à titre incident irrecevable, à tout le moins caduc.



Les conclusions du commissaire du gouvernement du 13 septembre 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.



Les conclusions de l'EPFIF du 30 octobre 2018 déposées hors délai, sont de pure réplique à celles de la SAS Aaron Aulnay , appelant incident et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et produisant comme nouvelles pièces uniquement de la jurisprudence , sont recevables au delà des délais initiaux.



Les conclusions de la SAS Aaron Aulnay du 24 décembre 2018 déposées hors délai sont de pure réplique aux conclusions de l'EPFIF et aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, produisant comme nouvelles pièces uniquement de la jurisprudence , de la doctrine et un Kbis en réponse , sont recevables au-delà des délais initiaux.



Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.



- sur le fond

 

L'EPFIF fait valoir que :

- il convient de prendre en compte dans l'évaluation l'état moyen et très variable de la copropriété ainsi que les doutes relatifs à la conformité de l'installation électrique aux normes, qui n'ont pas été levés par l'expropriée malgré les demandes de communication de document attestant sa conformité; 

- le tribunal a commis des erreurs d'appréciation, tant en fait qu'en droit, sur l'emplacement géographique du bien préempté :

- en effet, le tribunal a omis de considérer que le développement économique qu'a connu cette région dans les 20 dernières années a permis de mettre en exergue la dégradation et la désuétude de la zone industrielle de la [Localité 4] ; en l'espèce, le développement et la rénovation du centre commercial [Établissement 1] et la création d'un nouveau centre commercial ([Établissement 2]) le long du même axe autoroutier est révélateur de la différence de qualité et d'entretien des installations avec la zone industrielle La [Localité 4] ; à cet égard, la SAS Aaron Aulnay fait elle même état de difficultés rencontrées par cette zone en termes de dégradations et de mauvaises fréquentations ; en outre, le déménagement de son siège social à [Localité 5] et la vente de ses locaux industriels à la [Localité 4] constitue une forme d'aveu de l'état de désuétude de ces derniers ; en conséquence la SAS a intérêt à vendre ses locaux situés dans ce secteur en perte de vitesse et fortement concurrencés par les nouveaux centres commerciaux [Établissement 1] et [Établissement 2] ; 

- le tribunal a également commis une double violation des articles L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur leur fondement ; en effet, le tribunal a apprécié la valeur des biens préemptés en fonction de leur vocation future, car il a pris en compte leur emplacement stratégique ; en outre, il a retenu dans son appréciation la construction des infrastructures du grand Paris, dont la réalisation a été engagée moins de 3 ans avant se décision ; 

- en conséquence, il convient d'infirmer le jugement ; 

- le jugement doit également être infirmé en ce qu'il a retenu une surface Carrez de 6 474,20 m²; en effet, s'il s'agit de la surface indiquée dans l'acte d'achat du 23 décembre 2010, celle-ci a pu évoluer, notamment sous l'effet de travaux ; en outre, la SAS indiquait, dans sa DIA, une surface de 6 347,20 m² ; dès lors, dans la mesure où la SAS ne fournit pas le certificat de mesurage de l'acte de vente, il convient de retenir la surface de 6 347, 20 m² figurant dans la DIA, qui est le seul document opposable à l'autorité préemptrice;

- il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas appliqué d'abattement pour occupation commerciale ; en effet, il n'est contesté par aucune des parties , que les locaux préemptés sont tous occupés ; or il ressort de la jurisprudence constante , qu'il est usuel de considérer, dans le cadre de leur évaluation, que des locaux occupés à titre commercial se voient appliquer une moins value pour tenir compte des droits protecteurs attribués à l'occupant ; dès lors, il convient de fixer un abattement pour occupation à hauteur de 20% soit sur la valeur des lots à évaluer, soit sur les termes de comparaison en valeur libre, pour tenir compte de l'occupation commerciale non contestée ;

- le tribunal a commis une erreur manifeste d'appréciation concernant le choix des termes de comparaison ; en effet, dès lors que les cessions comparables au bien préempté ne sont pas rares sur le territoire de la commune et qu'elles ont été citées en références, il n'est pas possible pour le tribunal de retenir des références de biens situés sur le territoire d'autres communes , d'autant plus lorsqu'il relève qu'il s'agit de communes 'où le marché immobilier ad hoc est plus valorisé' ; en outre, ces références n'étaient pas comparables comme l'a d'ailleurs soulevé le tribunal en indiquant que les références qu'il retient portent sur des 'biens aménagés en magasins, restaurants, services accueillant du public (...) nettement plus valorisés' ; les autres références apportées par la SAS Aaron Aulnay ne sont pas comparables en termes de surface, de substance et de qualité ; en conséquence, le jugement doit être infirmé ;

- la demande de valorisation du terrain présentée par la SAS Aaron Aulnay en appel doit être rejetée, car elle est infondée et injustifiée ; 

- en effet, le terrain attenant à l'immeuble bâti fait partie de l'ensemble immobilier en copropriété, dont il constitue une partie commune, sur laquelle elle ne dispose que d'un simple droit de jouissance ; ainsi, la valeur unitaire des lots est retenue en 'parties communes intégrées', qui prend déjà en compte l'existence du terrain en nature d'aire de stationnement, de livraison, de chargement et de déchargement ; en outre, l'évaluation distincte du terrain devrait conduire à l'absence de valeur des lots privatifs en question ; en effet, c'est précisément l'existence de ce terrain qui permet l'utilisation de ces locaux à l'usage auquel ils sont destinés ; par ailleurs, lors de l'acquisition du bien préempté en 2010, le terrain nu et la façade n'avaient pas fait l'objet d'une évaluation distincte et il n'apparaît pas que cette distinction soit opérée dans la DIA ; enfin les termes de comparaison ne font pas d'évaluation différenciée entre le terrain et le bâtir attenant ; 

- en tout état de cause, la demande d'indemnisation du terrain nu en façade à hauteur de 550 euros/m² est injustifiée ; en effet, les références fournies à l'appui de cette demande sont issues de la base BIEN et ne sont dès lors pas recevables, car, en l'absence de références de publication, il n'est pas possible de vérifier l'existence et la pertinence de celles-ci; en outre, les références ne sont pas comparables, car elles portent sur des terrains d'une superficie inférieure, sur des jardins d'agrément de pavillons d'habitation, ne sont pas en copropriété, ne précisent pas le zonage dans lequel elles se situent et sont localisées dans le quartier pavillonnaire de la zone industrielle ;

- concernant les termes de comparaison produits ; il convient de constater que la zone industrielle de la [Localité 4] constitue un micro marché au sein duquel les valeurs ne peuvent être comparables aux valeurs extérieures ; c'est pourquoi il est demandé à la cour de ne retenir comme références, que des cessions de lots d'entrepôts similaires et situés dans la même zone industrielle ; il en résulte une moyenne de 445 euros/m² ; néanmoins il convient de retenir la valeur de 433 euros/m² compte tenu de la dégradation de la zone industrielle ; en outre, la SAS Aaron Aulnay ne démontre ni l'évolution du marché de ce secteur, ni l'existence et le coût des travaux allégués ; en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valeur de 900 euros/m² ;

- il convient de condamner la SAS Aaron Aulnay à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SAS Aaron Aulnay répond que :

- les surfaces à prendre en compte ne présentent aucune difficulté ; en effet, il ressort de l'acte de vente du 23 décembre 2010 une surface de 6 747 m², établie par un expert géomètre dans un certificat de mesurage du 16 mars 2010 ; dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la surface de 6 747,20 m² ; 

- dans le secteur de la [Localité 4] se développe une activité intense ; en effet, tous les locaux commerciaux dans cette zone offrent un taux de remplissage complet ; en outre, le bien préempté est à proximité de pôles attractifs d'activités, notamment de restauration ; l'intérêt stratégique de l'emplacement, son intérêt économique et son intérêt commercial sont ainsi démontrés ; par ailleurs, le bien exproprié est très facilement accessible et dispose d'emplacements de parkings de stationnement constituant des propriétés privatives ;

- sur la consistance des biens préemptés : il convient de se reporter au procès verbal de transport ainsi qu'aux constatations objectives contenues dans le jugement pour écarter les appréciations subjectives et les allégations de l'EPFIF sur la consistance de ceux-ci ; 

- il convient de confirmer l'appréciation du jugement relative à l'emplacement géographique des biens préemptés ; en effet, cette appréciation repose sur des éléments d'appréciation purement factuels énoncés par la ville [Localité 3] dans un autre dossier relatif à la même opération; en outre, il ne ressort pas du jugement , que l'avancement des travaux du grands Paris ait été pris en compte dans l'évaluation ; en outre, qualifier l'emplacement de stratégique au regard des constatations factuelles ne signifie pas que le juge a évalué le bien en fonction de sa vocation future; en conséquence la demande de l'EPFIF à ce sujet devra être rejetée ;

- la superficie retenue dans le jugement, soit 6 747 m², doit être confirmée ; en effet, cette surface, figurant dans l'acte de vente du 23 décembre 2010 a été établie suite à un mesurage effectué par un expert géomètre le 16 mars 2010 ; dès lors, l'EPFIF ne saurait se prévaloir de l'erreur de plume figurant dans la DIA pour réduire la superficie du bien préempté ; en outre, il lui appartenait de faire établir un mesure contradictoire tant en première instance qu'en cause d'appel s'il entendait véritablement remettre en cause cette superficie ; 

- il convient de rejeter la demande relative à l'abattement pour occupation ; en effet, il ressort de la jurisprudence que l'abattement varie ou disparaît suivant les circonstances et la situation économique ; en l'espèce, il apparaît que l'occupation ne semble pas être un facteur déterminant, ni un facteur de moins-value ; en effet, au regard de la tendance économique actuelle, bénéficier d'un bon locataire normalement titré semble constituer un avantage pour l'acquéreur ; en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de préemption sans appliquer d'abattement ; en outre, dans la mesure où les termes de comparaison sont principalement en valeur occupée, l'abattement ne se justifie pas ; 

- les termes de comparaison produits par l'EPFIF ne sauraient être retenus dans la mesure où ils sont anciens, ce qui ne permet pas d'apprécier l'évolution de la zone d'activité ; en outre les termes sont également imprécis, car les surfaces varient dans une fourchette de 3543 m² à 634 m², leur implantation sur le périmètre de la zone n'est pas indiqué, pas plus que les prestations dont ils sont ou non dotés, leur situation d'occupation, leur état général ou le montant des loyers éventuellement payés ; par ailleurs, la ville et l'EPFIF ne communiquent pas les actes ce qui prive de tout moyen de contrôle sur l'existence même de ces mutations ; 



La SAS Aaron Aulnay souligne que :

- le bien préempté bénéficie de nombreux éléments de plus-value relatif à son implantation géographique, le terrain d'assiette et le bâti ; ceux-ci auraient du conduire la juridiction à une appréciation supérieure à celle de 900 euros/m² ,d'autant que cette valeur est souvent retenue par la juridiction de l'expropriation en Seine Saint Denis pour de simples hangars dépourvus d'équipement spécifique et de sanitaire ; 

- les termes de comparaison produits, concernant le bâti, sont pertinents ; en outre, les références situées sur d'autres communes doivent être prises en compte , car elles concernent des ensembles immobiliers en tout point comparable avec le bien préempté (nature, construction, complémentarité entre les locaux situés au premier étage à destination de bureau et ceux au rez-de-chaussée à usage d'entrepôts et de locaux industriels) ; par ailleurs, les références portent sur des biens occupés, donc comparables au bien préempté ; 

- les termes de comparaison relatifs aux terrains concernent des cessions intervenues, sur le territoire de la ville [Localité 3], dans des secteurs différents , mais permettant d'apprécier la tendance des valeurs pratiquées localement pour les terrains nus ;

- le règlement de copropriété définit la surface de terrain nu comme une composante de chacun des lots et comme un droit de propriété privatif, et non pas seulement un droit de jouissance exclusive et particulière ; en outre, la lecture du règlement de copropriété n'interdit aucune destination à cette surface au bénéfice de ses propriétaires ; il convient dès lors de prendre en compte cette surface, d'une superficie totale de 2 500 m², dans l'évaluation du prix de préemption , car elle a une valeur économique certaine, dont les propriétaires ne peuvent être dépossédés sans compensation ; en outre, l'EPFIF bénéficierait d'un enrichissement sans cause si cette surface n'était pas prise en compte dans l'évaluation ; 



Le Commissaire du gouvernement soutient que :

- en l'absence de mesurage d'un géomètre expert transmis par l'une des parties, le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu'il a retenu la surface indiquée dans l'acte d'achat, du 23 décembre 2010, soit 6 747,20 m² ;

- l'absence d'application d'un abattement pour occupation commerciale doit être confirmée ; en effet, il apparaît que l'occupation ne semble pas être un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien ; en outre, il ressort des termes de comparaison produits que la moyenne en valeur occupée est supérieure à celle des termes exprimés en valeur libre ;

- la demande la SAS pour la fixation d'une indemnisation terrain bâti et d'une indemnisation terrain nu doit être rejetée ; en effet, si la vente avait eu lieu dans des conditions normales, elle aurait été réalisée en terrain intégrée ; 

- il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition à la somme de 6 073 000 euros en valeur occupée [6 747,20 m² x 900 euros] ; 



SUR CE



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L2 13'4.

En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.



Aux termes de l'article L213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel principal de l'EPFIF porte sur des erreurs invoquées d'appréciation du premier juge tant en droit que sur l'emplacement géographique du bien préempté, sur la superficie à retenir, sur l'abattement pour occupation commerciale, et sur le choix des termes de comparaison.



L'appel incident de la SAS Aaron Aulnay concerne les termes de comparaison à retenir, la demande de prendre en compte la surface de terrain nu comme une composante de chacun des lots et comme un droit de propriété privatif d'une superficie totale de 2500 m dans l'évaluation du prix de préemption.



S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer en application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, au 16 décembre 2015 date du PLU. 



S'agissant des données d'urbanisme, à la date de référence le bien est situé en zone UH (secteur de projet) et Uid (zone d'activité) du PLU.



Le jugement sera donc confirmé sur ces points.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier situé au sein de la zone industrielle de la [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 5], pour une contenance totale cadastrale de 286'389 m² ; dans le procès-verbal de transport, le premier juge a procédé à la description extérieure, intérieure et a mentionné des remarques générales. 



Le lot numéro [Cadastre 1] est donné en location à la société ASRIEL pour un loyer de 157'300 euros HT annuel et le lot numéro [Cadastre 2] à la société but international pour un loyer de 90'000 euros HT annuel.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié estimé, c'est celle de la première instance, soit le 16 janvier 2018.



-Sur la consistance des biens



Le premier juge a indiqué que les lots se trouvent dans le bâtiment A, de l'ensemble immobilier à usage d'activités.



Il a ajouté comme exposé par la SAS Aaron Aulnay , qu'ils sont des biens complets pour comprendre :

'au rez-de-chaussée : un entrepôt avec une grande hauteur sous plafond, de 10 à 12 m, à usage de stockage et équipé de rayonnages et de quais de chargement/déchargement ;

'au premier étage : des bureaux avec baies vitrées équipées de rideaux pare- soleil et, selon le cas, un espace cuisine, un espace d'accueil, des locaux sociaux, des sanitaires ;

'des surfaces à l'avant des bâtiments à usage de parking, de voies de circulation et d'accès au quai de chargement/déchargement et à l'entrepôt.



Il a précisé que les sols sont en béton et les murs en parpaings bruts ou peints, que les locaux d'activités sont en bon état d'entretien, et pour une description plus précise des listes des lieux, a renvoyé au procès-verbal du 8 mars 2017.



L'EPFIF souligne que les biens se situent entre les axes constitués par l'autoroute A3, la nationale 2 et la nationale 70, et qu'ils sont particulièrement éloignés des réseaux ferrés (la gare RER la plus proche, soit la gare [Localité 3], étant située à 3,4 km) et que s'agissant de l'état d'entretien, la copropriété est de moyen à très variable.



Il indique qu'au cours du transport sur les lieux, il a attiré l'attention du tribunal sur les points suivants :

'des installations électriques et de sécurité incendie qui présentent des anomalies dans certains locaux nécessitant des travaux de mise aux normes, des monte-charge hors d'état de marche ;

'des dépôts sauvages réguliers ainsi qu'un atelier de mécanique sauvage signalés lors du transport sur les lieux ;

- la présence d'amiante légitimement à suspecter dans les enrobés, les allèges et les toitures, au regard de la date de construction du bâti.



Or le tribunal a rejeté l'ensemble de ces remarques au motif qu'elles «correspondent à une observation visuelle lors du transport sur les lieux et ne sont pas étayées» (pièce N° 5 page 4) ; il demande en conséquence d'enjoindre à la SAS Aaron Aulnay de produire l'ensemble des diagnostics immobiliers.



Cependant, ces points sont contestés par la SAS Aaron Aulnay ; aucune mention ne figure dans le procès-verbal de transport et c'est dans le jugement page 4, que le premier juge a effectivement constaté que ces remarques résultent d'observations visuelles lors du transport sur les lieux et ne sont pas étayées ; force est de constater qu'en cause d'appel, ces remarques ne sont pas plus étayées, par des pièces versées aux débats.



L'EPFIF à l'appui de son argumentation fait en effet état d'un incendie survenu le 30 août 2017 dans un entrepôt de la zone industrielle de la [Localité 4], tout en reconnaissant, qu'il est intervenu dans un autre lot que ceux à évaluer et que ses causes exactes sont pas connues.



Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande.



La SAS Aaron Aulnay communique le règlement de copropriété (pièce [Cadastre 1]) et souligne que les copropriétaires ont attaché une attention toute particulière à la sécurisation, comme l'attestent les procès-verbaux d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires (pièce numéro 2, numéro 3 et numéro 4).



Elle procède à une description précise du bâti dans lequel se trouvent les lots privatifs et souligne que :

'la commune [Localité 3] constitue le 5e pole économie du département est située dans l'axe de développement économique [Établissement 3], au c'ur d'un réseau de communication autoroutière (A1, A3 et A104), ferroviaires (ligne RER B et T4) et aérien (aéroport [Établissement 3]) (pièce numéro 14 et numéro 15)

'les différentes zones d'activités de la ville représentent environ 300 ha(PSA, centre commercial [Établissement 1], la [Localité 4], les [Localité 6], et [Établissement 4])

'la construction des infrastructures du Grand Paris a d'ores et déjà débuté à proximité de la zone d'activité et de la [Localité 4].



Le commissaire du gouvernement indique qu'en l'absence de visite intérieure des biens étant tenu de présenter des écritures avant la visite des lieux, il a repris les termes de la visite domaniale du 15 juin 2016, où il est indiqué qu'il s'agit d'un ensemble immobilier composé de lots à usage d'entrepôts avec une partie à usage de bureaux soumis au régime de la copropriété, qu'il s'agit des lots numéro un et numéro deux d'une superficie utile totale de 6747 m² selon l'acte d'acquisition du 23 décembre 2010 produit par le propriétaire contre une superficie utile totale de 6229 m² selon le cadastre, que les lots comprennent des locaux à usage d'entrepôts en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux, sociaux et sanitaires l'étage ; que chaque lot dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain, à usage d'aire de stationnement et de livraison, que les locaux semblent en état correct pour ce type de bien, sol bétonné, structure métallique, éclairage par néons et que les constructions datent selon le cadastre de 1982.



L'EPFIF fait état de la dégradation et de la désuétude de la zone industrielle de la [Localité 4], du fait que le siège de la SAS Aaron Aulnay n'est plus à [Localité 3], mais à [Localité 5] et qu'il a donc intérêt à vendre ses locaux dans un secteur en perte de vitesse concurrencée par les nouveaux centres commerciaux [Établissement 1] et [Établissement 2].



Il indique que le premier juge en mettant en avant l'emplacement stratégique des biens à évaluer, a violé l'article L 322-1 du code de l'expropriation, en appréciant la valeur des biens en fonction de leur vocation future.



Cependant, le premier juge n'a pas violé l'article L322-1 du code expropriation, puisqu'après avoir décrit la consistance des biens, dans le respect du contradictoire, il a repris les observations à la fois de l'EPFIF et de la SAS Aaron Aulnay, (page 4) et ce n'est qu'ensuite qu'il a statué sur la méthode, les surfaces et au regard des références retenues et des caractéristiques des lots, sans faire mention du Grand Paris, et fixé la valeur à 900 euros/m².



-sur les surfaces

L'EPFIF indique qu'en première instance, les parties divergeaient sur la surface Carrez totale à retenir :

'la SAS Aaron Aulnay: 6747,20 m², ressortant de son titre de propriété du 23 décembre 2010

'le commissaire du gouvernement : 6747 m²,

'l'EPFIF: 6347,20 m², la surface mentionnée dans la DIA(pièce N°1).



Le premier juge a retenu la surface Carrez en indiquant qu'il s'agit de la surface indiquée dans l'acte d'achat du 23 décembre 2010.



L'EPFIF indique que la surface peut avoir évolué sous l'effet de travaux et il demande d'enjoindre à la SAS Aaron Aulnay de produire les certificats de mesurage de la surface Carrez réalisés obligatoirement dans le cadre de la promesse de vente.



Cependant, il ressort de l'acte d'acquisition des lots du 23 décembre 2010 (pièce numéro 5 page 5) à la rubrique : les ' déclarations relatives à la loi Carrez ': concernant le lot numéro [Cadastre 1] : 4009 m², et le lot numéro [Cadastre 2]:2738,20 m² : « le mesurage a été effectué par Monsieur [C] [U], géomètre expert à [Adresse 5], géomètre expert, ainsi qu'il résulte du certificat établi par lui le 16 mars 2010, demeuré annexé au présent acte».



La surface mentionnée dans la DIA comme indiqué par la SAS Aaron Aulnay de 6347,20 m², correspond manifestement à une erreur matérielle( 2338, 20 au lieu de 2738,20m² : interversion d'un 3 au lieu d'un 7) ; la DNID dans son avis du 15 juin 2016 (pièce N°2) retient d'ailleurs la surface de 6747,20 ( 4009+2738,20) ; en tout état de cause, l'EPFIF n'a pas sollicité de procéder à un nouveau mesurage par un géomètre expert, et il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu 6747,20 m² , ce qui correspond à la surface indiquée dans l'acte d'achat du 23 décembre 2010, avec géomètre expert.



- sur la méthode

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions des biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local n'est pas contestée par les parties.



Par contre comme en première instance, les parties s'opposent quant aux éléments à évaluer.



En effet, l'EPFIF et le commissaire du gouvernement évaluent les biens selon la surface bâtie totale respectivement de 6347,20 m² et de 6747 m², tantièmes des parties communes intégrées, tandis que la SAS Aaron Aulnay évalue, d'une part, la partie bâtie selon une surface de 6747,20 m² et, d'autre part, la partie non bâtie située à l'avant des entrepôts selon une nature de terrain et selon une surface de 2500 m².



Le premier juge a considéré que le droit de jouissance exclusive sur la surface des parties communes à usage de parking et de voies d'accès au quai de chargement/déchargement située à l'avant des entrepôts ne pouvait être valorisée selon une consistance de terrain nu, la propriété du sol appartenant non pas au propriétaire d'un lot privatif, mais au syndicat des copropriétaires ; il a ajouté que la jouissance de cette surface peut néanmoins, et sans entrer en contradiction avec les décisions de la Cour de cassation produites par l'EPFIF, être valorisée en qualité de facteurs de plus-value de la surface bâtie ; que toutefois, il peut s'agir d'un facteur de moins-value dans l'hypothèse où les présents biens seraient comparés à des entrepôts disposant en pleine propriété de telles surfaces de parking et d'accès au local d'activité.



La SAS Aaron Aulnay indique qu'il ressort du règlement de copropriété que chaque lot se compose de :

'une partie bâtie privative

'et un « droit la jouissance exclusive et particulière ainsi que le droit d'utilisation à titre de propriété privative d'une partie de terrain d'une surface de X mètres carrés... ».

Le règlement de copropriété définit donc parfaitement cette surface de terrain nu comme composante de chacun de ces lots et comme un droit de propriété privatif, et non pas seulement comme un droit de jouissance exclusive et particulière, ce qui est en conformité avec l'article 2 de la loi numéro 65 557 du 10 juillet 1965.



Aux termes de l'article 16-2 de la loi du 16 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti , d'un groupe d'immeuble bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée dans les conditions prévues par l'article L221-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



Il résulte du règlement de copropriété du 17 juin 1976 (pièce numéro) que :

'la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier fait partie des parties communes à tous les copropriétaires(II-article 9-A/page 51) ; 

'chaque lot est composé, page 54 -68 du règlement de copropriété :

 'd'un droit à la jouissance exclusive et particulière ainsi que le droit d'utilisation à titre de propriété privative d'une partie de terrain dont la superficie est précisée ;

 'd'un local qui comprend un rez-de-chaussée à vocation d'entrepôt et un étage partiel à usage de bureaux d'exploitation, locaux sociaux, sanitaires, etc, dont les surfaces sont précisées ;

 est attribué à chaque lot :

 -une quote-part des parties communes spéciales copropriétaires du bâtiment dans lequel se trouve le lot ;

 'une quote-part des partie commune générale à tous les copropriétaires.



Il est de principe que le droit de jouissance privative sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot.



Il convient donc de déterminer si la propriété du terrain situé à l'avant des entrepôts, à savoir le sol, fait partie des lots privatifs dont la SAS est propriétaire ou s'il s'agit d'un droit de jouissance privatif dont elle est titulaire, le sol étant la propriété des copropriétaires.



L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire.



Comme l'indique à juste titre le premier juge, le sol de la copropriété de la [Localité 4] appartient au syndicat des copropriétaires, le droit de jouissance exclusive sur la surface des parties communes à usage de parking de voies d'accès au quai de chargement/déchargement située à l'avant des entrepôts ne peut être valorisée selon une consistance de terrain nu, la propriété du sol n'appartenant pas au propriétaire d'un lot privatif, mais au syndicat des copropriétaires; l'expression du règlement de copropriété ' un droit à la jouissance exclusive et particulière ainsi que le droit d'utilisation à titre de propriété ', doit être interprété au regard de l'article 8 de la loi susvisée qui dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que commune, ainsi que les conditions de leur jouissance ; l'expression droit d'utilisation à titre de propriété privative n'apporte pas de droits supplémentaires par rapport à celui de la jouissance exclusive. 



En outre la SAS Aaron Aulnay indique qu'il s'agit d'aires de stationnement privatives, livraison des camions, chargement et déchargement dont l'utilisation par le locataire de ces lots est indispensable. La valorisation des lots intègre donc nécessairement la prise en compte simultanée du terrain qui en permet l'usage ; enfin comme l'indique le commissaire du gouvernement la vente, si elle avait lieu dans des conditions normales, aurait été réalisée en terrain intégré et la valorisation des terrains pour un montant de 1'375'000 euros ensuite de la valorisation des constructions aboutirait à un enrichissement sans cause ; les termes de référence produits ne font pas d'évaluation différenciée entre le bâti et le terrain attenant, alors qu'ils ne sont pas en copropriété; enfin à l'appui de sa demande, la SAS Aaron Aulnay produit 3 termes de comparaison issue de la base BIEN, qui ne sont pas exploitables en l'absence des références de publication, et la SAS indique elle même qu'il s'agit de secteurs différents et qu'elles donneront uniquement une 'tendance ' des valeurs.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement rejeté la demande de valorisation du terrain nu et dit qu'il s'agit par contre d'un élément de plus value, dont il convient de tenir compte.



-Sur la fixation du prix

Le premier juge a retenu une valeur de 900 euros/m² et indiqué qu'il n'y avait pas lieu à abattement pour occupation, puisque l'EPFIF ne démontrait pas que cette situation soit en l'espèce un facteur de moins-value.



L'EPFIF demande de retenir, après un abattement pour occupation, une valeur de 433 euros/ m² en valeur occupée ; la SAS Aaron Aulnay, indique qu'aucun texte ne contraint le juge à appliquer un abattement pour occupation et elle sollicite une valeur pour la partie bâtie de 1200 euros/ m² ; le commissaire du gouvernement demande la confirmation.



Il convient en conséquence d'examiner les références produites par les parties, puis de statuer si nécessaire sur l'abattement pour occupation.



A sur les termes de référence

1° termes de l'EPFIF



Il fait état de treize cessions de lots issues uniquement de l'ensemble immobilier en copropriété correspondant à la zone industrielle la [Localité 4] en indiquant qu'il s'agit d'un micro marché :



'29 avril 2014 : lot [Cadastre 6] et [Cadastre 7],3 1543 m², 1'800'000 euros, 508 euros/m²

Cette référence ne permet pas une comparaison, en l'absence de descriptif quant à la composition des biens, le bâtiment dans lequel il se trouve, l'état d'entretien et la situation d'occupation. Elle sera donc écartée.



'7 avril 2014 : 1429 m², 850'000 euros, 595 euros/ m²



La référence n'est pas complète , puisque le lot n'est pas mentionné et elle sera donc écartée.



'26 mars 2013 : 1091 m², 550'000 euros, 504 euros/m² 



Cette référence sera écartée pour le même motif.



-12 mars 2013 : 1771 m², 900'000 euros, 508 euros/ m²



Cette référence sera écartée pour le même motif.



'Les autres références du 22 novembre 2012, du 5 avril 2012, du 3 janvier 2012, du 7 septembre 2011, du 11 juillet 2011, du 23 décembre 2010, du 23 décembre 2010 également, du 10 juin 2010, du 29 avril 2010 ne comportant ni la mention des lots sauf celle du 23 décembre 2010, trop ancienne et en tout cas ne comportant pas les références de publicité, ni aucun descriptif quant à la composition des biens, leur état d'entretien, la situation d'occupation, et seront donc écartées.



L'EPFIF indique en outre que l'acte de vente du 23 décembre 2010 était pour un prix de 196 euros/ m², soit un prix sept fois inférieur au prix mentionné figurant au sein de la DIA déposée à peine 5 ans plus tard.



Cependant la méthode utilisée non contestée est celle de la comparaison, et il n'y a donc pas lieu de tenir compte du prix d'achat ; en outre il sera souligné, s'agissant des variations de valeur, qu'alors que la direction nationale des interventions domaniales a évalué le bien le 16 juin 2016 à une valeur de 4'183'000 euros, selon une valeur unitaire de 620 euros/m² ,l'EPFIF dans le cadre de son droit de préemption n'a proposé qu'un prix de 2'750'000 euros selon une valeur de 433 euros/ m².



2° termes de la SAS Aaron Aulnay

Elle indique que le bien préempté correspond à des bâtiments atypiques dans leur conception architecturale et représentatif de ce qui se faisait dans les années 1980 ; il n'existe sur le marché qu'un seul bâtiment offrant la même architecture, à la date de construction comparable à la même adresse, à savoir un immeuble situé à [Adresse 6] qui a fait l'objet d'une mutation au bénéfice de l'EPFIF, le 21 décembre 2015 et 5 janvier 2016, moyennant une valeur toutes surfaces confondues de 2315euros/ m² occupé.



Le premier juge a retenu ce terme, tout en précisant que le prix du bien préempté sera nécessairement très inférieur, ce terme étant situé dans une commune où le marché immobilier est plus valorisé.



S'il s'agit d'un terme comparable dans la nature du bien, cette référence ne sera retenue, après examen des références du commissaire du gouvernement, uniquement en l'absence de références pertinentes sur la même commune, puisque cette référence concerne une autre commune et qu'il n'est pas contesté que le marché immobilier y est plus valorisé.



La SAS Aaron Aulnay propose ensuite 8 autres références de bâti :



'décembre 2012 : carrefour de l'Europe, [Adresse 7], par le commercial incluant diverses aux enseignes, 3246 m², 9'140'978euros,2816euros/ m²



Cette référence datant de plus de 5 ans, étant trop ancienne, sera écartée.



'septembre 2015 : [Adresse 8], local commercial d'une surface de 1427 m², occupée, 3'600'000euros, 2523euros/ m²



Cette référence située dans une autre localité non comparable sera écartée.



'mars 2013, [Adresse 9], local commercial d'une surface de 1080 m², occupée, 2'065'492euros, 1912euros/ m²



Cette référence située dans une autre localité non comparable sera écartée.



'10 juillet 2015,2 182, [Adresse 10], 3905 m², local commercial d'une surface de 1713,50 m², 6'295'200euros , 3333euros/ m²



Cette référence située également dans une autre localité non comparable sera écartée.



-octobre 2013 : [Adresse 11], sur un terrain de 2559 m², un bâtiment à usage commercial d'une surface de 1690 m², 4'892'381euros 3, 2895euros /m² en valeur occupée



Cette référence sera écartée pour le même motif.



'vente du 17 décembre 2012 : [Adresse 12], sur un terrain de 1298 m², un bâtiment usage commercial de 1111 m², 1'900'000euros,

mais 710euros/ m² en valeur occupée



Cette référence sera écartée pour le même motif.



'vente du 31 janvier 2012 : [Adresse 13], sur un terrain de 1130 m², un bâtiment usage commercial de 480 m², occupée, 775'000euros, 1615euros/ m²



Cette référence sera écartée pour le même motif.



'Vente de juillet 2013 : [Adresse 14], sur un terrain de 10'184 m², un bâtiment à usage d'entrepôts d'une surface de 400 m², 3 millions d'euros, 7500euros/ m²



Cette référence sera écartée pour le même motif.



La SAS Aaron Aulnay affirme que la valeur de 900 € du m² est celle qui est souvent retenue par la juridiction d'expropriation Seine-Saint-Denis pour de simples hangars dépourvus d'équipements spécifiques et de sanitaires, mais ne rapporte pas la preuve de son affirmation.



 3°termes du commissaire du gouvernement 

Le commissaire du gouvernement a procédé à