Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 juin 2019

PC/AM



Numéro 19/2516





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 13/06/2019 







 Dossier N° RG 17/00070 

N° Portalis DBVV-V-B7B-GNSR 





Nature affaire :



Revendication d'un bien immobilier













Affaire :



[J] [X] épouse [N]



C/



[I] [E] pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI [N] [O]

La [Localité 1] La société [N] [O] S.C.I.

[E] [N] 















Grosse délivrée le :



à :





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 juin 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 22 janvier 2019, devant :







Madame BRENGARD, Président



Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Madame ROSA SCHALL, Conseiller





assistés de Madame FITTES-PUCHEU, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :





APPELANTE :



Madame [J] [X] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1946 à LOURDES (65)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 2]



représentée et assistée de Maître Christophe DUALE de la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR, avocat au barreau de PAU





INTIMES :



Maître [I] [E], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI [N] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 2]



eprésenté et assisté de Maître Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER - FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES



La [Localité 2]

[Adresse 4] 

[Adresse 5]

[Adresse 6]

représentée par son maire en exercice 



représentée par Maître Sophie [Y] de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître Sophie BANEL, de la SELARL GOUTAL ALIBERT & Associés, avocat au barreau de PARIS



La Société [N] [O] S.C.I.

[Adresse 7] 

[O]

[Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



représentée et assistée de Maître Christophe DUALE de la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR, avocat au barreau de PAU



Monsieur [E] [N]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 3] (65)

de nationalité française

[Adresse 9]

[Adresse 10]



assigné







sur appel de la décision 

en date du 13 DECEMBRE 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES







Les époux [E] [N] et [J] [X], mariés sous le régime de la séparation de biens, ont constitué entre eux trois sociétés dont une SCI dénommée SCI Mengelatte-La Mongie dont ils étaient, chacun, porteurs de 50 % des parts.



Par actes authentiques des 22 et 30 juillet 1992, la [Localité 2], propriétaire d'une parcelle AY [Cadastre 1] située sur le territoire de la commune de Bagnères-de-Bigorre, sur le site de la station de sport d'hiver de [O], a consenti à la SCI [N] [O] un bail d'une durée de 99 ans en vue de l'exploitation d'un immeuble existant, à usage d'hôtel-restaurant-café, l'acte précisant :

- qu'à l'expiration de ce délai, les parties se rapprocheront pour établir un nouveau bail, étant entendu que dans l'intention des parties, le bailleur est et restera propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées,

- que si la commune refuse le renouvellement sollicité, quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce et à tous autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord, le montant de l'indemnité sera fixé comme en matière d'expropriation.



Cet acte contenait également, en son article 9, une clause résolutoire de plein droit en cas d'inexécution par le preneur de ses obligations, ne comportant aucune stipulation particulière relativement au sort de la construction en cas de résiliation anticipée du bail.



En raison de la mésentente entre les époux associés - qui avait conduit à la fermeture de l'établissement -, le président du tribunal de commerce de Tarbes, par ordonnance du 10 août 2007, a désigné un administrateur provisoire afin d'assurer la gestion courante de la société jusqu'à l'issue de la procédure de dissolution judiciaire alors en cours.



Constatant, à partir de l'année 2010, un défaut de paiement des loyers et une dégradation des lieux loués suite à un défaut d'entretien ainsi que des manquements à l'obligation contractuelle d'ouverture en période hivernale, la [Localité 2] a saisi le juge des référés d'une action en résiliation du bail intentée contre la SCI et son administrateur provisoire.



Par ordonnance du 22 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 20 avril 2013 et ordonné l'expulsion de la SCI [N] [O].



Cette décision, signifiée à la SCI et à son administrateur provisoire, n'a fait l'objet d'aucun recours.



Le 26 juillet 2013, la commune de [Localité 3] a pris un arrêté de péril concernant l'immeuble. 



Par jugement du 27 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Tarbes a ordonné l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SCI Mengelatte-La Mongie et désigné Me [E] en qualité de liquidateur, après avoir mis fin à la mission de l'administrateur provisoire, cette procédure ayant fait l'objet d'une clôture pour extinction du passif, prononcée par jugement du 9 février 2018.



Courant 2014, Mme [X] a fait part au maire de [Localité 3] de son intention de réaliser les travaux de remise en état de l'immeuble, proposition à laquelle la commune s'est opposée, sur avis défavorable du service territorial de l'architecture et du patrimoine.



Par arrêté du 12 juin 2014, le maire de [Localité 3] a pris un arrêté portant délivrance à un tiers d'un permis de construire une résidence de tourisme sur une surface de plancher de 3 206,15 m², englobant notamment la parcelle donnée à bail à la SCI [N] [O] par la [Localité 1].



Cet arrêté a fait l'objet d'une procédure en annulation devant la juridiction administrative de la part de Mme [X].



Le 22 août 2014, Mme [X], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de cogérante de la SCI Mengelatte-La Mongie, a assigné Me [E], ès qualités, la SCI Mengelatte-La Mongie et la [Localité 2] en tierce opposition à l'ordonnance de référé du 22 juillet 2013.







Par ordonnance du 16 décembre 2014, le juge des référés a déclaré la tierce opposition irrecevable.



Par arrêt du 29 septembre 2016, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance du 16 décembre 2014 en ce qu'elle a déclaré irrecevable la tierce opposition formée par Mme [X] en qualité de cogérante de la SCI et, l'infirmant pour le surplus, déclaré recevable la tierce opposition régularisée par Mme [X] à titre personnel et, au fond, débouté celle-ci de sa demande.



Par acte du 29 juillet 2016, la [Localité 2] a fait assigner à jour fixe Mme [X], M. [N] et la SCI [N] [O] prise en la personne de son liquidateur judiciaire aux fins de voir constater qu'elle est propriétaire de la parcelle AY [Cadastre 1] et du bâtiment constituant l'ancien hôtel-restaurant de [Établissement 1] qui y est édifié.



Par jugement du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a fait droit à la demande principale de la [Localité 2] et rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [X], en considérant, en substance : 

- que les dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 sur l'obligation de publication ne sont pas applicables à une demande en revendication d'un bien, fondée sur l'exécution d'une convention,

- qu'il n'y pas lieu à faire droit à la demande de sursis à statuer à défaut de justification de l'exercice effectif d'un pourvoi contre l'arrêt ayant prononcé la résiliation du bail, au demeurant sans incidence sur la solution du litige,

- que l'acte de 1992 avait pour objet, dans une situation déjà figée de dissociation de la propriété du sol et de celle du dessus, de conférer au propriétaire de la construction la possibilité d'y accéder effectivement par l'effet d'un bail sur le sol, resté lui, propriété de la commune, l'acte précisant qu'à l'expiration du bail, chacune des parties conservera la propriété qui était la sienne,

- qu'ainsi le contrat opérait transfert à la commune de la propriété de la construction édifiée sur son terrain en cas de refus de renouvellement du bail, contre indemnisation, ce transfert de propriété intervenant dès la fin du bail, à son terme convenu ou prématuré, comme en l'espèce, sa résiliation,

- qu'il ne peut être admis que dans un contexte conflictuel de résiliation du bail, le preneur puisse conserver son droit de propriété sur la construction alors qu'il a, par hypothèse, perdu son droit d'user du sol sur lequel elle est implantée,

- que l'article 2 du bail doit être interprété, par application de l'article 1157 du code civil, comme opérant transfert au bailleur de la propriété du bâtiment dès la fin du bail, quelle qu'en soit la cause,

- que l'interprétation contraire aurait pour effet de consacrer un droit perpétuel et absolu au profit d'un preneur qui ne respecte pas ses engagements contractuels et dont serait en revanche dépourvu celui qui a exécuté ses obligations, 

- que le bail a pris fin par sa résiliation judiciaire sans que Mme [X] puisse raisonnablement la contester au regard de la reconnaissance par la SCI des manquements au contrat,

- que la demande d'indemnisation doit être rejetée dès lors qu'il est établi que l'immeuble se trouve dans un état de fort délabrement et dépourvu de toute valeur.



Mme [X] a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la cour le 6 janvier 2017.



Par arrêt du 1er février 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 29 septembre 2016, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme [X] agissant à titre personnel de ses demandes tendant à réformer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la SCI, faisant grief à la cour d'appel de Pau de ne pas avoir recherché, si, comme il le lui était demandé, la circonstance que la société était propriétaire des constructions ne constituait pas une contestation sérieuse s'opposant à son expulsion.



Par arrêt du 18 décembre 2018, la cour d'appel de Bordeaux, statuant sur renvoi, a :

- infirmé l'ordonnance de référé du 16 décembre 2014 statuant sur la tierce opposition formée par Mme [X] agissant à titre personnel, tendant à réformer l'ordonnance du 22 juillet 2013,

- statuant à nouveau, constaté l'existence d'une contestation sérieuse tenant au fait que la SCI [N] [O] est propriétaire des constructions édifiées sur la parcelle propriété de la [Localité 1],







- dit en conséquence n'y avoir lieu à référé.



Au soutien de sa décision, la cour d'appel de Bordeaux a considéré que, nonobstant le prononcé du jugement dont appel, par lequel le tribunal de grande instance de Tarbes a dit que le bâtiment destiné à l'exploitation d'hôtel-restaurant qui est construit sur la parcelle est également la propriété de la commune par l'effet de la résiliation du bail litigieux, cette décision a été frappée d'appel en sorte qu'il y a bien une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher et qui échappe par suite à l'office du juge des référés, juge de l'évidence, et qu'en conséquence, la circonstance que la SCI [N] [O] est propriétaire des constructions est une contestation sérieuse s'opposant à son expulsion, exclusive du référé.



L'ordonnance de clôture du 19 décembre 2018 a été révoquée par odonnance du 08 janvier 2019 à la demande de Me [Y] et une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée au jour des plaidoiries, par mention au dossier.











Dans ses dernières conclusions du 11 janvier 2019, Mme [X] et la SCI [N] [O], laquelle a fait l'objet d'un jugement de clôture de liquidation judiciaire pour extinction du passif en date du 09 février 2018, demandent à la cour, réformant la décision entreprise :

- au visa de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, de déclarer la [Localité 2] irrecevable en l'intégralité de ses demandes, faute d'avoir publié son assignation,

- au visa de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 18 décembre 2018, de déclarer la [Localité 2] irrecevable en l'intégralité de ses demandes,

- en tout état de cause, au visa de l'article 1134 du code civil, de débouter la [Localité 2] de toutes ses demandes,

- très subsidiairement : de condamner la [Localité 2] au paiement d'une provision de 4 000 000 € d'euros en indemnisation de la perte de la propriété immobilière de la SCI Mengelatte-La Mongie, d'ordonner une expertise aux frais avancés de la commune afin de déterminer le coût de reconstruction de l'immeuble,

- de condamner la [Localité 2] à lui payer la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Dualé-Ligney-Madar-Danguy.



Elle soutient, en substance :



- que la demande de la [Localité 2] est doublement irrecevable :

> pour défaut de publication au service de la publicité foncière, s'agissant d'une action ayant un but translatif de propriété, 

> pour défaut d'intérêt à agir, considérant que si la cour d'appel de Bordeaux a infirmé la décision ayant prononcé la résiliation du bail en reconnaissant le droit de propriété de la SCI [N] [O] sur l'immeuble, la [Localité 2] n'a aucun intérêt à agir en reconnaissance de la propriété du bien dans la mesure où le bail emphytéotique n'est pas expiré et que ce n'est qu'à son expiration que la question de la propriété de la construction devra se poser, l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux devant être considéré comme ayant dit n'y avoir lieu à référé tant sur l'ordonnancement de l'expulsion que sur le prononcé de la résiliation du bail, 

- subsidiairement :

> que le bail ne peut être considéré comme définitivement résilié, l'ordonnance de référé n'ayant pas autorité de chose jugée au fond et aucune décision au fond constatant la résiliation du bail n'ayant été rendue, antérieurement à la liquidation judiciaire de la SCI [N] [O],

> que les prétendues causes de résiliation ne sont en réalité pas établies : les loyers ont été réglés et que le prétendu délabrement de la construction n'est pas imputable à la SCI [N] [O] mais à la carence de l'administrateur provisoire de la société et aux agissements de la [Localité 2],

> que les dispositions des articles 546, 551 et 555 du code civil concernant la propriété sont inapplicables dès lors que le litige s'inscrit dans le cadre d'un bail à construction portant sur un terrain sur lequel est édifié l'immeuble exploité par la SCI [N] [O], et prévoyant qu'en cas de résiliation, celle-ci ne porterait que sur le bail du sol et non sur les constructions en sorte que, tel qu'il est rédigé, une résiliation est radicalement matériellement impossible, 





> que la commune ne peut en aucun cas solliciter la résiliation du bail même s'il existe une clause résolutoire en raison de l'impossibilité matérielle résultant des clauses du bail, du fait de l'impossibilité de procéder à une expulsion d'une construction dont le locataire est reconnu propriétaire, étant considéré que cette clause est claire et conforme aux textes applicables, la règle de l'acquisition de la propriété en fin de bail par le bailleur ne valant que sauf convention contraire, 



- très subsidiairement : que s'il était fait droit à la demande de la commune, il y aurait lieu d'indemniser tant la SCI [N] [O] qu'elle-même de la perte de leur bien immobilier, rasé par la commune à la suite d'une véritable voie de fait, par l'octroi d'une provision de 4 000 000 € à valoir sur l'indemnisation définitive qui sera fixée après expertise destinée à évaluer le coût de reconstruction de l'immeuble.











Dans ses dernières conclusions du 24 décembre 2018, la [Localité 2] demande à la cour de confirmer la décision entreprise et de condamner Mme [X] à lui payer la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Me [Y].



Elle soutient pour l'essentiel :

- sur la recevabilité de l'action :

> qu'une action en revendication de propriété ne constitue pas une demande en justice soumise à publicité par application des articles 28 et 30 du décret du 4janvier 1955,

> que le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'intérêt, en suite de l'arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux du 18 décembre 2018 :

> que l'ordonnance de référé du 23 juillet 2013 constatant l'acquisition de la clause résolutoire conserve ses effets entre les parties d'origine ([Localité 1], SCI [N] [O]), la rétractation résultant de l'arrêt du 18 décembre 2018 ne pouvant avoir d'effet qu'à l'égard de Mme [X], agissant à titre personnel,

> que l'arrêt du 18 décembre 2018 ne remet pas en cause l'acquisition de la clause résolutoire en raison des manquements avérés du preneur mais se prononce exclusivement sur l'impossibilité pour le juge des référés de statuer sur l'expulsion, en sorte que la seule conséquence de cette décision est de considérer que seul le juge du fond pouvait être saisi de la demande d'expulsion de la SCI, voie de droit désormais purement théorique dès lors que la construction a été détruite, 

- sur la revendication de propriété :

> que si le contrat prévoit l'indemnisation du preneur en cas de non-renouvellement du bail à son terme convenu, il n'en règle pas moins le sort des constructions qui reviennent en pleine propriété au bailleur, 

> que si le bail ne contient aucune stipulation quant au sort de la construction en cas de résiliation anticipée intervenue pour faute du preneur, par application de la clause résolutoire prévue à l''article 9, il y a lieu de faire application de l'article 555 du code civil, sauf à anéantir purement et simplement le droit de propriété de la commune, 

> que la résiliation même du bail n'est pas remise en cause par les arrêts de la Cour de cassation et de la cour d'appel de Bordeaux ayant seulement jugé que l'expulsion de la SCI [N] [O] ne pouvait être ordonnée en référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse tiré de la dissociation de la propriété du sol et de la propriété des constructions, c'est à bon droit que le premier juge, par une analyse pertinente de l'acte de bail, a fait droit à sa revendication de propriété, 

> que la réalité de l'état de délabrement de la construction antérieurement au prononcé de la résiliation du bail est établie par les pièces versées au dossier,

> que Mme [X] ne saurait prétendre à l'octroi d'une quelconque indemnisation au titre de la valeur résiduelle de la construction compte tenu de son état de ruine à la date de la résiliation, ayant justifié sa démolition en urgence suite au prononcé d'un arrêté de péril devenu définitif.

















Dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2019, Me [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [N] [O] indique s'en remettre à justice sur la demande en revendication de la [Localité 1] et demande à la cour de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en indiquant que par jugement du 8 février 2018 le tribunal de grande instance de Tarbes a prononcé la clôture pour extinction du passif de la liquidation judiciaire de la SCI [N] [O].











Assigné à personne par acte du 18 avril 2017, M. [N] n'a pas constitué avocat.













MOTIFS





Sur les fin de non-recevoir soulevées par Mme [X] :



La fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] du chef d'un prétendu défaut de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière sera rejetée dès lors :

- que l'action engagée par la [Localité 2] à l'encontre de la SCI [N] [O], de M. [N] et de Mme [X] s'analyse en une action en revendication de la propriété de l'immeuble à usage commercial implanté sur le terrain objet du bail consenti à la SCI [N] [O] en suite de la résiliation de celui-ci,

- qu'elle ne tend pas à un anéantissement rétroactif d'un acte portant sur des droits soumis à publicité foncière et ne relève donc pas des dispositions de l'article 28-4-c du décret du 4 janvier 1995,

- que l'article 28-4-e du décret du 5 janvier 1955 ne soumet à publicité que les décisions relatives aux revendications immobilières et non les demandes en revendication.



La fin de non-recevoir tirée d'un prétendu défaut d'intérêt à agir sera également rejetée dès lors :

- que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque, qu'elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué, en fait et en droit, que la décision qui fait droit à la tierce opposition ne rétracte ou ne réforme le jugement attaqué que sur les chefs préjudiciables au tiers opposant, le jugement primitif conservant ses effets entre les parties, même sur les chefs annulés,

- qu'en l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 18 décembre 2018 s'analyse comme réformant, sur la tierce-opposition formée par Mme [X], l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes du 23 juillet 2013 en ce qu'elle a ordonné 'l'expulsion' de la SCI [N] [O], cette décision n'étant rétractée qu'à l'égard de Mme [X] et s'agissant seulement des conséquences de la résiliation de plein droit du bail en suite de l'acquisition de la clause résolutoire, en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, liée au droit de propriété du locataire sur la construction édifiée sur le terrain loué, s'opposant au prononcé, en référé, de l'expulsion du locataire de ladite construction, le droit de propriété de la commune sur le sol n'étant pas contesté,

- qu'en toute hypothèse, les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit sont réunies dès lors :

> qu'aux termes mêmes du bail, il était stipulé :

* que le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous aménagements qu'il aura apportés et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire, ..., notamment tous travaux de ravalement prescrits par l'autorité publique, (article 5),

* que le preneur versera un loyer payable intégralement d'avance au premier janvier de chaque année entre les mains du receveur-percepteur de la commune (article 8),







* que le preneur a obligation d'ouverture et d'exploitation de son établissement pendant toute la durée d'exploitation hivernale de la station [Établissement 1]...,

* le tout, sous peine de résiliation du bail, prévue l'article 9, ainsi rédigé : à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, de payer à son échéance un seul terme de loyer..., le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter et que si le preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé... (article 9)

> que par acte du 20 mars 2013, la commune a fait signifier à la SCI [N] [O] mise en demeure avec commandement de s'exécuter visant l'absence de travaux de ravalement d'entretien, de réparation et de remplacement d'éléments de toiture, une dette locative de 1 204,33 €, le défaut d'exploitation de l'établissement pendant la saison hivernale en cours et la cessation de toute exploitation du fonds sans raison légitime et sérieuse, 

> que la réalité de ces manquements est établie par les titres exécutoires, s'agissant des impayés locatifs et des procès-verbaux de constat des 10 septembre 2012 et 22 janvier 2013 s'agissant du défaut d'entretien/réparation du local et du défaut d'exploitation du fonds de commerce,

> que la situation n'a pas été régularisée dans le mois de la signification de la mise en demeure,

> que les offres postérieures de régularisation formulées par Mme [X] sont sans incidence sue l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune, du fait des manquements graves et renouvelés de la SCI [N] [O] à ses obligations contractuelles.

- que la [Localité 2] est en conséquence recevable à solliciter devant la juridiction du fond que soient tirées les conséquences de la résiliation anticipée du bail.





Sur le fond





Si les parties ont aménagé leurs relations à l'expiration de la période de 99 ans pour laquelle le bail a été conclu (en prévoyant, à l'article 2, que le bailleur est et restera le propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées ou qui y auront été édifiées, que si la commune refuse le renouvellement quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et à toutes autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord amiable sur le montant de l'indemnité, sa valeur serait déterminée comme en matière d'expropriation), elles n'ont pas aménagé conventionnellement les conséquences d'une résiliation anticipée du bail en suite de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue à l'article 9 du bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.





En l'absence de stipulation conventionnelle en ce sens, la résiliation anticipée du bail, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, n'entraîne pas, par elle-même et à elle seule, déchéance du droit de propriété conféré au preneur sur les constructions existantes et à venir, dont le contrat prévoyait expressément qu'à son expiration 'normale' celui-ci demeurerait propriétaire.



Cependant, la perte du droit de jouissance du terrain d'assise dont la SCI [O] [N] était titulaire, par l'effet d'une décision ayant prononcé de manière irrévocable à son égard la résiliation de plein droit du bail - combinée à la démolition de la construction - interdit de facto toute possibilité d'exploitation et/ou de cession du bâtiment et du fonds de commerce en dépendant, en sorte que l'indemnité à laquelle peut prétendre le preneur, suite à cette dépossession, ne peut être supérieure à leur valeur vénale à la date du prononcé de la résiliation du bail.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la [Localité 2] tendant à se voir reconnaître propriétaire de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 1] située sur le territoire de la commune de [Localité 3] et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant qui y est construit et de le réformer en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire reconventionnelle.





A défaut d'éléments suffisants pour apprécier la valeur des biens immobiliers et incorporels litigieux qui ne saurait être déterminée sur la base des documents unilatéraux et non contradictoires versés aux débats par la commune de [Localité 1], il convient d'ordonner une mesure d'instruction, selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.



Il n'y a pas lieu d'allouer à Mme [X] une provision en l'attente de la liquidation définitive de son préjudice personnel, pour lequel, seul, elle est recevable à agir.



Il sera statué sur les demandes accessoires en fin de cause.













PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêté réputé contradictoire et en dernier ressort :



Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tabes en date du 13 décembre 2016,





Sur les fins de non-recevoir soulevées par Mme [X] :



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] du chef d'un défaut de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière, 



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] du chef d'un prétendu défaut d'intérêt à agir de la [Localité 2],





Sur le fond



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à l'action de la [Localité 2] en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 1] située sur le territoire de la commune de [Localité 3] et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant s'y trouvant à la date du prononcé de la résiliation de plein droit du bail liant la commune à la SCI [O] [N], 



Réformant la décision entreprise sur les demandes reconventionnelles de Mme [X] :



Sursoit à statuer et, avant dire droit, ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder M. [V] [R], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel de Pau, [Adresse 11], tél 06 07 73 85 85, mail sarratclaude@gmail.com lequel aura pour mission :

> de convoquer et entendre les parties et se faire remettre tous documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

> de se rendre sur les lieux, s'il l'estime utile,

> de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale, en son état au 23 juillet 2013, de la construction alors implantée sur la parcelle sise sur le territoire de la commune de [Localité 3], cadastrée Section [Cadastre 1] et la valeur, à la même date, du fonds de commerce qui était exploité dans ce bâtiment,



Dit que l'expert dressera de ses opérations un rapport définitif qu'il déposera dans les six mois de l'acceptation de sa mission, après établissement et communication aux parties d'un pré-rapport, en laissant à celles-ci un délai raisonnable, non supérieur à un mois, pour présenter leurs dires et observations, dans les conditions prévues par l'article 276 du code de procédure civile,



Fixe à la somme de 4 000 € le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert, dont Mme [X] devra faire l'avance auprès de la régie de recettes de la cour avant le 2 septembre 2019, sous peine de caducité de la désignation de l'expert, 











Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou la requête de la partie la plus diligente, par le magistrat chargé du suivi des expertises auprès de la première chambre de la cour d'appel de Pau,



Sursoit à statuer sur les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et sur le sort des dépens, tant en ce qui concerne la première instance que l'instance d'appel,



Renvoie l'affaire à la mise en état du 04 décembre 2019 à 8 heures 30.



Le présent arrêt a été signé par Mme Marie-Florence Brengard, Président, et par Mme Julie Fittes-Pucheu, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,











Julie FITTES-PUCHEU Marie-Florence BRENGARD