Cour d'Appel · 1ère Chambre C — 25 juin 2019

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARRET DU 25 JUIN 2019



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/06097 - N° Portalis DBVK-V-B7A-MYTR





Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 JUIN 2016 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/01252





APPELANTE :



Madame [S] [R] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Séverine VALLET de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant





INTIMEE :



SARL HOTEL DE FRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Patrick BOUYGUES de la SELARL BOUYGUES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 Avril 2019



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 MAI 2019, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

**





FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:



[S] [R] est propriétaire comme venant aux droits des consorts [R] d'un local commercial à usage d'hôtel sis [Adresse 2].



Suivant acte sous-seing privé en date du 15 juin 2004 ce local a été donné à bail commercial à la SARL HOTEL DE FRANCE moyennant un loyer annuel de 31.000 € HT et hors charges.



La bailleresse se plaignant de ce que depuis 2007 les locaux subissent de nombreux dégâts des eaux par suite d'infiltrations a d'abord fait diligenter une expertise amiable.



Les désordres persistants, elle a par acte en date du 12 avril 2013 saisi le juge des référés pour solliciter une mesure d'expertise judiciaire.



[J] [D] désigné par ordonnance en date du 13 juin 2013 a déposé son rapport courant novembre 2014.



Suivant exploit d'huissier en date du 30 mars 2015 [S] [R] faisait signifier un commandement visant la clause résolutoire.





Le 16 juillet 2015 [S] [R] s'opposait à la demande de renouvellement du bail signifiée par la locataire le 29 mai 2015 et notifié à la SARL un refus de renouvellement du bail avec refus de versement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.



Par acte d'huissier en date du 18 février 2016 [S] [R] a assigné devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER la SARL HOTEL DE FRANCE aux fins notamment d'obtenir à titre principal la résiliation du bail au 30 avril 2015 et subsidiairement le refus de renouvellement avec expulsion du locataire et l'indemnisation de ses préjudices concernant en particulier la remise en état des lieux. 



Le jugement rendu le 1er juin 2016 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce :




 Constate que la SARL HOTEL DE FRANCE n'a réalisé qu'en cours d'expertise judiciaire les réparations locatives lui incombant et de nature à mettre fin aux fuites d'eau.

Condamne [S] [R] à payer à la SARL HOTEL DE FRANCE la somme de 23.760 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Rejette toute autre demande,

Dit que les dépens comprenant ceux du référé expertise seront partagés par moitié entre les parties.

Ordonne l'exécution provisoire.




Le tribunal de grande instance de MONTPELLIER expose tout d'abord que le rapport d'expertise judiciaire est un juste élément d'information et qu'il en ressort que l'immeuble donné en location est un vieil immeuble qui a besoin tant de réparations d'entretiens que de grosses réparations.

Il ajoute que toujours selon l'expert même si le locataire a réalisé de fréquents travaux ils ne pouvaient mettre fin aux fuites compte tenu du mauvais état général de l'immeuble. 



En outre l'expert au vu de cet état préconise non pas des travaux d'étanchéité qui s'avéreraient inutiles mais un remplacement des installations sanitaires existantes par des blocs de cabines étanches pour un coût de 23.760 € HT, travaux qui n'entrent pas dans le champ des réparations locatives mais qui incombent au bailleur en raison de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui.



Le premier juge au vu des manquements de la bailleresse rejette donc la demande de résiliation et d'expulsion.



Concernant la demande de la SARL HOTEL DE FRANCE de se voir rembourser les sommes de 9.427,45 € et de 4.400 € le tribunal considère que ces travaux accomplis en cours d'expertise pour mettre fin aux fuites d'eau constituent des réparations locatives d'urgence à la charge du locataire. 





[S] [R] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 juillet 2016.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2019.



Les dernières écritures pour [S] [R] ont été déposées le 18 avril 2019.



Les dernières écritures pour la SARL HOTEL DE FRANCE ont été déposées le 20 avril 2019.





Le dispositif des écritures de [S] [R] énonce :




 Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté [S] [R] de ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 23.760 €. 

Statuant à nouveau,

Constater la résiliation du contrat de bail à compter du 30 avril 2015 date d'acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire,

A titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de bail à compter du 16 mars 2018 date d'acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire, signifié le 16 février 2018.

A titre infiniment subsidiaire, dire régulier en la forme et sur le fond le refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction signifié suivant exploit d'huissier le 16 juillet 2015 et à effet au 30 juin 2015 terme du bail,

A titre plus subsidiaire, si les travaux concernant l'installation de cabinets sanitaires étanches étaient qualifiées de grosse réparation, donner acte à [S] [R] qu'elle s'engage à faire réaliser les travaux sous le contrôle d'un maître d''uvre et qu'il n'est nul besoin de la condamner à verser la moindre somme à la SARL HOTEL DE FRANCE ;

En toutes hypothèses, déclarer la SARL HOTEL DE FRANCE occupante sans droit ni titre, 

Ordonner son expulsion avec astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner la SARL HOTEL DE FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer augmenté des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamner la SARL HOTEL DE FRANCE à payer les sommes suivantes :

23.760 € au titre de la mise en place des cabinets de douches étanches,

 5.280 € au titre de la remise en état des parties communes,

 8.159 € au titre des travaux de réfection des boiseries du hall.





Débouter la SARL HOTEL DE FRANCE de toutes ses demandes ;

Condamner la SARL HOTEL DE FRANCE à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance y compris les frais d'expertise et le coût du commandement de payer en date du 20 juillet 2015 ainsi que les frais éventuels d'expulsion. 






[S] [R] critique tout d'abord le jugement dont appel en ce qu'il a qualifié de grosses réparations les travaux préconisés par l'expert judiciaire et soutient en substance :


 que le tribunal n'a pas tenu compte du fait que le mode de réparation proposé par l'expert à savoir l'installation de cabinets sanitaires préfabriqués et étanches n'est que la conséquence du défaut d'entretien régulier par le locataire, l'expert recherchant dès lors une solution pérenne,

que les travaux proposés par l'expert ne peuvent être qualifiés de grosses réparations et qu'en tout état de cause en application de l'article 6 du bail la locataire a à sa charge toutes les réparations petites ou grosses,

que l'expert n'a pas évoqué que les équipements sanitaires des chambres 18, 19 et 26 seraient fuyards en raison de leur inadéquation à la structure de l'immeuble, mais il a relevé que les joints présents au niveau des équipements sanitaires ne jouaient pas leur rôle en raison notamment d'un défaut d'entretien et des reprises non conformes aux règles de l'art,

qu'il n'y a pas une inadéquation des équipements sanitaires à la flexibilité de la structure de l'immeuble comme constituant une des causes à l'origine des infiltrations mais comme une spécificité à prendre en considération pour réaliser une réparation efficace et pérenne,

que d'autres solutions auraient pu être proposées par l'expert si la locataire avait fait preuve de diligences dans l'entretien des sanitaires,

qu'aucune vétusté de l'immeuble n'est à déplorer et ce sont les infiltrations au niveau des salles de bains des chambres 19 et 20 qui ont provoqué des désordres affectant en particulier le plafond du hall de même que le bricolage réalisé par la locataire sur une canalisation en cuivre dans le local à vélo et non un problème sur la colonne d'eau centrale desservant tout l'immeuble. 




Ainsi pour la bailleresse il est démontré que la SARL HOTEL DE FRANCE a manqué à ses obligations notamment à ses obligations d'entretien et de réparation ce qui doit conduire la cour à constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du 30 avril 2015 visant la clause résolutoire dans la mesure où aux termes de ce commandement elle faisait sommation à la locataire de payer la somme de 8.547,45 € au titre des travaux de maîtrise d''uvre et de renforcement d'une partie du plafond du hall, travaux déjà réglés par la bailleresse et de réaliser sans délai les travaux pour remédier aux désordres et ce de manière pérenne et alors que la locataire n'a pas déférée à ses demandes.



A titre subsidiaire [S] [R] expose que la SARL HOTEL DE FRANCE ayant cessé d'exploiter l'établissement alors qu'elle est tenue en vertu du bail de tenir les locaux ouverts et achalandés elle a été légitiment fondée à faire délivrer le 16 mars 2018 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et invitant la locataire à reprendre une exploitation continue.



L'appelante se livre dans ses écritures à de longs développements sur les causes et les conséquences de ce nouveau commandement auxquels la cour renvoie les parties en l'état de la procédure distincte actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER saisi sur opposition de la SARL HOTEL DE FRANCE.



Enfin [S] [R] sollicite en tout état de cause que soit validé le non renouvellement du bail avec refus de paiement de l'indemnité d'éviction en raison du défaut d'entretien et de réparation des lieux par la locataire, à l'origine de graves désordres affectant l'immeuble et justifiant le refus de renouvellement.



[S] [R] s'oppose aussi à sa condamnation au paiement de la somme de 37.059,45 € au titre des travaux de réparation des désordres rappelant à nouveau que les travaux en question y compris l'installation des cabines de douches étanches ne sont que des réparations d'entretien qui ne lui incombent pas.



Elle ajoute que les travaux de confortement du plafond du hall doivent aussi être supportés par la locataire dans la mesure où ils ne sont que la conséquences de dégâts des eaux à répétition et ne sont en aucun cas dus à la vétusté du local. 



[S] [R] sollicite en revanche que la SARL HOTEL DE FRANCE soit condamnée à lui payer la somme correspondante aux dits travaux ( cabines de douches étanches et renforcement du plafond du hall et reprise des boiseries). 



Le dispositif des écritures de la SARL HOTEL DE FRANCE énonce :




 Confirmer le jugement dont appel,

Annuler le commandement de payer délivré par [S] [R] le 30 mars 2015.

Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail du 15 juin 2004.

Dire que le bail est renouvelé depuis le 1er juillet 2015 en application de l'article L 145-10 du code de commerce.

Condamner [S] [R] au paiement des sommes suivantes :



37.059,45 € avec intérêts de droit au titre des travaux,

10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus d'ester en justice,

5.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile

aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.




Très subsidiairement 


 Prendre acte de sa bonne foi et de son engagement de réaliser dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la pose de deux cabines de douche dans les salle de bains des chambres n°19 et 20, la baignoire de la chambre n°26 ayant d'ores et déjà été remplacée par un receveur de douche avec protection anti-éclaboussement et en conséquence suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article L 145-41 du code de commerce. 




La SARL HOTEL DE FRANCE expose que l'expert judiciaire a relevé deux types de désordres :


 d'une part une altération du plafond du hall d'entrée de l'immeuble du fait d'infiltrations d'eau récurrentes provenant d'une colonne centrale desservant tout l'immeuble ayant nécessité en cours d'expertise des travaux confortatifs urgents dont la SARL a intégralement remboursé le coût à la bailleresse,

d'autre part des infiltrations d'eau diffuses provenant d'une étanchéité défectueuse des installations sanitaires de l'hôtel. 


Elle soutient contrairement à ce qui est allégué par l'appelante, avoir réalisé de fréquentes réparations pour faire face aux fuites résultant du mauvais état général des installations de l'hôtel, mais que ces réparations ne pouvaient être pérennes en raison d'une inadéquation entre la structure de l'immeuble présentant une certaine flexibilité inhérente à la nature des matériaux et des équipements et que comme conclu par l'expert seul un remplacement des installations sanitaires actuelles des salles de bains peut mettre fin à de nouvelles infiltrations et aux dégradations qu'elles provoquent.



Or pour la SARL HOTEL DE FRANCE ce remplacement n'entre pas dans le champ des réparations locatives et c'est à la bailleresse d'assumer les travaux préconisés par l'expert.



Au vu de ces éléments la locataire considère donc que la bailleresse n'était pas fondée ni à faire délivrer un commandement lui enjoignant de réaliser les dits travaux en visant la clause résolutoire et par voie de conséquence à se prévaloir de cette clause résolutoire en invoquant la non réalisation des travaux, ni à se prévaloir de ce prétendu manquement par la locataire à ses obligations pour invoquer l'existence d'un motif grave et légitime de non renouvellement du bail avec refus de versement de l'indemnité d'éviction.



La SARL HOTEL DE FRANCE ajoute que le comportement de la bailleresse qui non seulement refuse de supporter des travaux qui lui incombent mais de plus poursuit la fin du bail soit par la délivrance de commandement avec effet de la clause résolutoire soit par un refus injustifié de renouvellement du bail lui cause un préjudice puisque depuis plusieurs années elle ne peut ni disposer de son patrimoine commercial aucune cession du fonds n'étant possible dans de telles circonstances, ni investir en améliorant son établissement hôtelier.



Enfin sur le nouveau commandement qui lui a été délivré par [S] [R] le 16 mars 2018, la locataire précise qu'elle a formé opposition et que la procédure étant actuellement pendante devant le tribunal de grande instance la cour ne peut retenir ce commandement comme cause de résiliation du bail.





 

MOTIFS :





Sur les désordres existants:



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qui est un élément sérieux, objectif et contradictoire sur l'existence des désordres et leur nature que :


 l'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel est un immeuble du XIXème siècle en rez-de-chaussée et quatre étages sur cave,

que le rez-de-chaussée comprend notamment un hall d'entrée donnant accès aux étages, 

que le hall d'entrée est très dégradé avec sur le faux plafonds la présence de moisissures avec des écoulements dans l'épaisseur du mur, des poutres cassées et des parties du plancher entièrement dégradées ; 

qu'au dessus du hall d'entrée se situent les chambres 19 et 20 dans lesquelles existent un taux d'humidité important autour des bacs à douche mais aussi sur les murs et que lors de l'arrosage des faïences un écoulement d'eau se produit dans le hall de l'immeuble ;

que le local à vélo est très dégradé au niveau du plafond et des murs ;

qu'au dessus du local à vélo se situe la chambre 26 dans laquelle il est constaté l'absence de joint entre le lavabo et la faïence, des fuites au niveau du joint de la baignoire, 

que dans le WC commun il y a un raccordement d'un tuyau d'arrosage sur une canalisation en cuivre avec la constatation d'un goutte à goutte à l'origine des désordres constatés dans le local à vélo et en plafond du hall ;

 que la canalisation qui va de la chambre 26 à la buanderie a subi un choc récent provoquant un très important écoulement d'eau sur la canalisation principale ;

qu'il existe des traces d'humidité en plafond de la salle des petits déjeuners située au rez-de-chaussée qui a pour origine des fuites au niveau du bac à douche, des faïences et du WC de la salle de bain de la chambre 18 situé au dessus. 




L'expert ajoute que la cause des dommages affectant les parties communes de l'immeuble résulte des fuites dont certaines ont été réparées en cours d'expertise par le preneur et qui affectaient les chambres 19, 20 et 26 ainsi que des dépendances de l'hôtel WC commun et buanderie. Toutefois il ajoute que les réparations réalisées ne peuvent être pérennes.



Par ailleurs l'expert indique très clairement dans ses conclusions que les fuites d'eau sont consécutives à un défaut d'entretien avec des interventions par des réparations non conformes aux règles de l'art.



De plus en réponse à un dire du conseil de la SARL HOTEL DE FRANCE qui relevait que la proposition de l'expert d'installer des cabines à douches étanches pour remédier aux désordres et supprimer les défauts signifiait que les installations faisant parties de l'hôtel était impropres à leur destination indépendamment du bon ou du mauvais entretien, l'expert a rappelé qu'il ne donnait que des principes de travaux pour remédier aux désordres et a à nouveau indiqué que les réparations effectuées par la SARL HOTEL DE FRANCE s'apparentaient à des bricolages réalisés sans respecter les règles de l'art et ne permettant pas de mettre un terme aux désordres.



Il doit donc être considéré que c'est en l'état de ces constations et des mauvaises réparations effectuées par le preneur que l'expert a proposé pour résoudre les fuites en provenance des chambres 19, 20 et 26 la pose de cabines étanches.



Sur les obligations incombant à chacune des parties au bail commercial : 



Outre le fait qu'il vient d'être démontré que les désordres affectant le bien objet du bail ont pour origine un défaut d'entretien par le preneur et des réparations non conformes aux règles de l'art, il ressort de la lecture du contrat de bail en date du 15 juin 2004 liant les parties et plus particulièrement du chapitre III-ENTRETIEN-TRAVAUX, que le preneur devra faire exécuter tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations quelconques, petites ou grosses sans aucune exception devant entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil.



L'article 606 du code civil définit quant à lui les grosses réparations comme celles des murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture.



Par conséquent au vu de l'ensemble de ces éléments de faits et de droit les travaux préconisés par l'expert judiciaire pour remédier aux désordres et qui ne font dans leur préconisation l'objet d'aucune contestation ne peuvent être qualifiés de grosses réparations incombant au bailleur.



Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a dit que ces travaux n'entraient pas dans le champ des réparations locatives et que leur charge incombaient à [S] [R].



Sur le montant des travaux : 



L'expert concernant les salles d'eau et les sanitaires de l'hôtel a précisé qu'une rénovation était nécessaire et non des réparations ponctuelles il a ajouté que différentes options étaient envisageables, l'une d'elle étant la mise en place de « cabinets sanitaires » étanches.



Il a chiffré le coût de cette option à la somme de 23 760 €.



La cour observe que cette évaluation du montant des travaux ne fait l'objet d'aucune contestation, et qu'aucune des parties ne propose une autre option pour mettre un terme de façon pérenne aux fuites d'eau en provenance des installations sanitaires de l'hôtel.



Par conséquent la SARL HOTEL DE FRANCE sera condamnée à payer la somme de 23 760 € au titre de la rénovation des salles d'eau et sanitaires.



L'expert a également retenu qu'il était nécessaire au vu des désordres constatés d'entreprendre des travaux dans le hall de l'immeuble et dans le local à vélo écartant toutefois la reprise des boiseries du rez-de-chaussée au motif qu'il n'est pas établi que l'altération des dites boiseries soient consécutives aux fuites en provenance du 1er étage la cause pouvant provenir de remontées d'humidité capillaire par le sol.



L'expert en réponse à un dire du bailleur a confirmé cette position.



L'expert a chiffré la reprise des désordres affectant le hall de l'immeuble et le local à vélo à la somme totale de 13 827,45 € il ne pourra donc qu'être fait droit à la demande de [S] [R] qui sollicite au titre de la prise en charge de ces travaux la somme de 5 280 €.



Par conséquent la SARL HOTEL DE FRANCE sera condamnée au paiement de 5 280 €.



En revanche comme précédemment développé la bailleresse devra être déboutée de sa demande de paiement de la somme de 8 159 € au titre de la réfection des boiseries du hall puisqu'il n'est pas établi que leur détérioration soit liée aux fuites en provenance du 1er étage et donc que la prise en charge de ces travaux incombe au preneur.



Sur la résiliation du bail du 15 juin 2004 : 



Le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire au terme de laquelle : « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour si besoin était contraindre le preneur à quitter les lieux.» 



Il sera observé en préambule qu'à compter de septembre 2007 le gestionnaire du bien objet du bail pour le compte d'[S] [R] va adresser une quinzaine de lettre recommandée avec accusé de réception à la SARL HOTEL DE FRANCE concernant les différents sinistres constatés en particulier dans le hall de l'hôtel en raison d'infiltrations et la mettant en demeure de procéder aux travaux nécessaires dans les meilleurs délais.



Un procès-verbal de constat des désordres sera également dressé le 10 juin 2009 en présence du gérant de la SARL HOTEL DE FRANCE. 



Par acte d'huissier en date du 30 mars 2015 signifié à la personne du gérant de la SARL HOTEL DE FRANCE, [S] [R] a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail.



Il était demandé à la SARL HOTEL DE FRANCE de payer immédiatement la somme de 8 547,45 € au titre des travaux de maîtrise d''uvre et de renforcement des poutres bois et des poutrelles métalliques sur toute la première partie du plafond du hall et de réaliser sans délai et à ses frais sous la maîtrise d'un maître d''uvre les travaux pour remédier aux désordres et ce de manière pérenne conformément aux stipulations du bail.



Le commandement fait expressément référence au rapport d'expertise judiciaire de [J] [D] déposé en novembre 2014 décrivant les désordres affectant l'immeuble, déterminant leur origine et proposant les travaux nécessaires pour y mettre un terme définitif.



Il n'est pas contesté que la SARL HOTEL DE FRANCE n'a pas déféré au commandement du 30 mars 2015, ne réglant pas la somme de 8 547,45 € et n'exécutant pas les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux désordres.



Les causes du commandement du 30 mars 2015 sont par ailleurs justifiées dans la mesure où comme il vient d'être retenu que les réparations visées incombaient bien au preneur dans le cadre de son obligation contractuelle d'entretien et ce d'autant que ce commandement qui ne fait l'objet d'aucune contestation sur la forme, fait suite comme déjà observé à de nombreuses mises en demeure préalable restées elles aussi sans effet. 



Par conséquent, dès lors, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après le commandement susvisé, soit le 30 avril 2015 et qu'à compter de cette date la SARL HOTEL DE FRANCE est devenue occupante sans droit ni titre.



Il convient en outre de faire droit à la demande d'expulsion des locaux loués au besoin avec le recours de la force publique sans toutefois qu'il soit justifié des nécessité d'assortir cette décision d'une astreinte.



Dans l'attente du départ effectif des lieux il convient également de fixer une indemnité mensuelle d'occupation couvrant au moins le montant du dernier terme échu et des charges.



Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL HOTEL DE FRANCE : 



La SARL HOTEL DE FRANCE ne pourra qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive en l'état de la présente décision qui fait droit pour l'essentiel aux prétentions de [S] [R].



Sur les demandes accessoires : 



Le jugement dont appel sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Succombant au principal la SARL HOTEL DE FRANCE sera condamnée à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et aux dépens de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS :





La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er juin 2016 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER, sauf en ce qu'il a débouté la SARL HOTEL DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



S'y substituant pour le reste et y ajoutant ;



Constate la résiliation du bail commercial en date du 15 juin 2004 par l'effet de la clause résolutoire visée au commandement en date du 30 mars 2015 au 30 avril 2015 ;



Dit qu'à compter du 30 avril 2015 la SARL HOTEL de FRANCE est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 2] ;



Ordonne l'expulsion des lieux loués de la SARL HOTEL FRANCE et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;



Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;



Condamne la SARL HOTEL DE FRANCE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation couvrant au moins le montant du dernier terme échu et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux ;



Condamne la SARL HOTEL DE FRANCE à payer à [S] [R] la somme de de 23 760 € au titre de la rénovation des salles d'eau et sanitaires et celle de 5 280 € au titre des travaux de remise en état du hall et du local à vélo ; 



Condamne la SARL HOTEL DE FRANCE à payer à [S] [R] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL HOTEL DE FRANCE aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et aux dépens de l'instance d'appel. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 







N.A.