Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 octobre 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019



(n° , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/10077 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3LGB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/06749





APPELANTE

 

SARL VENT ET MARÉEVENT ET MARÉE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 513 330 621 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-claudeclaude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant 

Assistée de Me Hubert VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0193, avocat plaidant 





INTIMÉES 



UDAF [Localité 1] association agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, ès qualités de tuteur de Madame [K] ROLLAND veuve [Q], désignée en cette qualité par ordonnance de changement de tuteur rendue le 5 novembre 2015 par le Juge des Tutelles du Tribunal d'Instance de Puteaux

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant 

Assistée de Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant substitué par Me Nicolas PCHIBICH de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant 





SCI SCHOLER SAINT HONORE 1 Société Civile Immobilière agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 531 778 561 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant 

Assistée de Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant substitué par Me Nicolas PCHIBICH de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant 



Syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic,

SA Cabinet CRAUNOT, représentée par son président directeur général en exercice, domicilié de droit audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro [Personne physico-morale 1] 

[Adresse 4] 

[Adresse 4]



Représentée par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.



 

 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date et à effet du 11 janvier 2005, Mme [K] ROLLAND veuve [Q] a renouvelé le bail consenti à la société PIERRE, PAUL ET JACQUESPAUL ET JACQUES aux droits de laquelle vient la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE concernant des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] correspondant à une boutique située au rez-de-chaussée (lot n°18) , à un appartement commercial (lot n°22) situé au premier étage, comprenant notamment un local pour la cuisine, et une grande salle de restaurant, un sous-sol situé sous une partie de la boutique (lot 5), deux caves [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ([Cadastre 3] et [Cadastre 2]), un local de service sis au 7e étage (lot 44), un escalier intérieur entre la boutique et le sous-sol et un autre escalier intérieur entre la boutique et l'appartement commercial, un monte charges entre le sous-sol et la boutique. La destination du bail est « bar-restaurant-salon de thé ». 



La SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE exploite dans les lieux un restaurant de poissons et de fruits de mer sous l'enseigne « Vin et Marée ». 



Par avenant du 23 juin 2005, Mme [K] ROLLAND veuve [Q] et la société PIERRE, PAUL ET JACQUESPAUL ET JACQUES ont convenu que le preneur ferait effectuer, à ses frais et sans répétition contre le bailleur, dans l'ancienne loge de la gardienne, 'tous les travaux de cloisonnage et carrelage, de plomberie et sans doute [sic] de réfrigération qui seront nécessaires pour la mise en conformité du local en question ; ces travaux comprennent ceux pour créer une communication avec le local du lot n°18, ainsi que d'un sas' pour y entreposer ses containers poubelles ou tout autre contenant de ses ordures ou de ses déchets, et précisé que le preneur s'interdisait d'entreposer les containers et autres contenants de ses ordures et déchets dans la cour de l'immeuble, à compter de la réalisation des travaux. 



Lors de l'assemblée générale du 30 juin 2005, les copropriétaires de l'immeuble [Personne géo-morale 1][Adresse 1] ont majoritairement accepté de concéder la jouissance exclusive de la loge de la gardienne à la société PIERRE, PAUL ET JACQUESPAUL ET JACQUES, qui, par acte du 22 août 2005, a cédé son fonds de commerce à la société VMSH. 



Par acte extrajudiciaire du 9 octobre 2008, Mme [K] ROLLAND veuve [Q] a fait délivrer à la société VMSH une sommation visant la clause résolutoire du bail, lui demandant de ne plus entreposer, dans les parties communes de l'immeuble, des meubles et objets mobiliers hors d'usage et les conteneurs à ordures et détritus générés par son activité, de ne plus sortir et rentrer lesdites poubelles par le hall de l'immeuble et par le palier donnant sur le premier étage de l'escalier principal, d'y affecter la loge de gardienne, partie commune dont la jouissance gracieuse, à titre exclusif et sans limitation de durée, lui a été affectée, d'aménager la partie commune pour entreposer les conteneurs à ordures en conformité avec les engagements pris, de cesser d'utiliser cette partie commune à usage de bureau, de réaliser les travaux nécessaires à la création d'un sas et d'une communication entre la partie concédée et le lot qu'elle occupe. 



Les travaux aux fins de création d'un local poubelles dans cette loge ont été effectués par la société VMSH. 



Par acte du 9 juin 2009, la société VMSH a cédé son fonds de commerce à la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE.



Par acte d'huissier de justice du 31 mai 2012, le syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] a fait assigner la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE devant le juge des référés aux fins de voir désigner un expert afin qu'il préconise les travaux à effectuer tant pour mettre fin au dégât des eaux provenant des locaux loués par elle que pour mettre fin aux nuisances, notamment olfactives, du fait des conditions d'exploitation du restaurant. M. [J] a été désigné par ordonnance du juge des référés en date du 17 juillet 2012. 



Dans sa note aux parties n°5, M. [J] conclut que le syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] subit simultanément des désordres sur la structure de l'immeuble, du fait d'infiltrations d'eau récurrentes par le caniveau et le sol de la cuisine du restaurant Vent et Marée, et des troubles du voisinage, du fait de nuisances olfactives liées à l'activité de ce même restaurant. 



Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2012, Mme [K] ROLLAND veuve [Q] a fait délivrer à la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE deux sommations visant la clause résolutoire du bail, 

- l'une lui faisant sommation de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques évoqués à l'article 15 du bail et lui faisant commandement de payer la somme de 2.415,55 euros au titre des arriérés locatifs. 

- l'autre lui faisant sommation d'avoir :

'1- à cesser d'encombrer les parties communes notamment devant la porte d'accès à l'ascenseur et dans le couloir des caves,

2-à cesser d'utiliser des caves privatives pour y entreposer les containers poubelles,

3-à utiliser exclusivement le local poubelles particulier qui a été affecté à la locataire en 2005 pour y entreposer ses containers poubelles, les entrées et les sorties de poubelles devant s'effectuer uniquement par la porte du restaurant, 

4-à cesser en conséquence, de passer par les parties communes pour entrer et sortir les poubelles 

5-à cesser toutes les nuisances sonores et olfactives, en particulier dans les parties communes de l'immeuble,

6-à cesser d'utiliser les parties communes pour acheminer les marchandises, entreposer et stocker des bouteilles, matériel, et autres objets mobiliers,

7-à mettre un terme aux infiltrations provenant des locaux loués et détériorant les parties communes.'



Par acte d'huissier de justice du 7 mai 2013, Mme [K] ROLLAND veuve [Q], usufruitière, et la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1, nue-propriétaire, ont saisi le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil et L.145-41 du code de commerce, d'une demande principale d'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE, et d'une demande subsidiaire de résiliation de bail. En tout état de cause, elles sollicitent l'expulsion de la SARL VENT ET MAREE, la séquestration des meubles, ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 15.000 euros, charges et taxes en sus, à compter du 21 juillet 2012 ou du prononcé du jugement, outre 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Par acte d'huissier de justice du 23 octobre 2013, la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] et la société SOGILOUVRE, gestionnaire du magasin FRANPRIX, aux fins de voir désigner un expert pour déterminer la cause du dégât des eaux que subissent les parties communes de l'immeuble [Personne géo-morale 1][Adresse 1]. 



Par conclusions reçues au greffe par huissier de justice audiencier, le syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] est intervenu volontairement à l'instance. 



Par ordonnance du 14 mai 2014, le juge de la mise en état a : 

- dit qu'il n'était pas compétent pour statuer sur la demande de la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] pour défaut de pouvoir et sur la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention du syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1] pour défaut d'intérêt à agir,

- débouté la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE de sa demande de sursis à statuer,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de sa décision,

- dit que les dépens de l'ordonnance suivront le sort des dépens du jugement définitif.



Par ordonnance du 8 avril 2015, le juge de la mise en état a déclaré l'instruction close.



Par conclusions reçues au greffe par voie électronique le 12 janvier 2016, l'UDAF [Localité 1] est intervenue volontairement en sa qualité de tuteur de Mme [K] ROLLAND veuve [Q]. 



Par jugement du 14 janvier 2016, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture du 8 avril 2015 afin d'accueillir l'intervention de l'UDAF [Localité 1] en sa qualité de tuteur de Mme [K] ROLLAND veuve [Q], permettant par ailleurs à la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE, qui avait changé d'avocat, d'actualiser ses demandes, et ce afin que soit respecté le principe de la contradiction, puis clôturé à nouveau.



Par jugement du 31 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE de sa demande d'incident de faux, révoqué la clôture de l'instruction prononcée par jugement du 14 janvier 2016, renvoyé l'affaire à l'audience du 1er décembre 2016 pour clôture et plaidoirie et réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a : 



-DÉCLARÉ le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande en résiliation judiciaire du bail, 

-DÉCLARÉ le syndicat des copropriétaires recevable pour le surplus de ses demandes, 

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant l'UDAF DES HAUTS DE SEINE, ès qualités de tuteur de Mme SUZEL ROLLAND veuve [Q], et la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1 à la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE à la date du 21 juillet 2012 à 24h00, 

-DÉBOUTÉ la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE de sa demande de délais, 

-DIT et juge que la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 1] à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, 

-DIT et juge que, faute pour la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, l'UDAF [Localité 1], ès qualités de tuteur de Mme SUZEL ROLLAND veuve [Q], et la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1 pourront faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, 

-RAPPELÉ que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

-FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE à l'UDAF DES HAUTS DE SEINE, ès qualités de tuteur de Mme SUZEL ROLLAND veuve [Q], à compter du 22 juillet 2012 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel en cours, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, la condamne à la leur payer, 

-DIT que l'indemnité d'occupation sera indexée le 1er de chaque année à compter du 1er janvier 2014 sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru au 21 juillet 2012 à 24h00, 

-CONDAMNÉ la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE à payer la somme de 5.000 euros à l'UDAF [Localité 1], ès qualités de tuteur de Mme SUZEL ROLLAND veuve [Q] et la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1, ainsi que la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires [Personne géo-morale 1][Adresse 1], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes, 

-DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, 

-CONDAMNÉ la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE aux dépens, en ce compris le coût des sommations visant la clause résolutoire délivrées le 21 juin 2012, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 18 mai 2017, la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE a interjeté appel de ce jugement. 



Statuant sur un incident introduit par la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE en communication de pièces à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le conseiller de la mise en état par ordonnance en date du 6 mars 2019, a constaté que le syndicat des copropriétaires avait déjà produit certaines des pièces dont la communication était demandée et débouté pour le surplus de sa demande la société VENT ET MAREEVENT ET MAREE.



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 mai 2019, la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE demande à la Cour de : 



Vu l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, 

Vu les articles L.145-41 et L145-10 Alinéa 4 du code de commerce, 

Vu les articles 1244-1 à 1244-3, 1147 et 1189 du code civil, 

Vu l'article 1343-5 du code civil, 

Vu l'arrêté du 23/11/1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 2] 

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats 

 

INFIRMER en toutes ses dispositions faisant grief à la société VENT & MARÉEVENT & MARÉE le jugement dont appel ; 

 

CONSTATER en tout état de cause, qu'en l'absence de refus opposé par le bailleur à la demande de renouvellement du bail signifiée par huissier le 28 décembre 2016, les bailleurs ne peuvent plus se prévaloir de manquements commis antérieurement à ce renouvellement ; 

 

DÉBOUTER Madame [M] [Q] & la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1 de leur demande en acquisition de la clause résolutoire du bail en exécution de la sommation visant la clause résolutoire qu'ils ont fait délivrer à la société VENT & MARÉEVENT & MARÉE par exploit d'huissier en date du 21 juin 2012 et en leur demande subsidiaire en résiliation du bail ainsi que toutes leurs demandes fins et conclusions ; 

 

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions aussi irrecevables que mal fondées ; 

 

DONNER ACTE à la société VENT & MARÉEVENT & MARÉE qu'elle accepte de restituer au bailleur le local initialement destiné à recevoir les poubelles du restaurant ; 

 

À titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour considérerait que la société VENT & MARÉEVENT & MARÉE n'a pas respecté les obligations qui lui incombent contractuellement de ; 

 

SUSPENDRE rétroactivement à compter du 20 juillet 2012 les effets de la clause résolutoire, les troubles de nuisances ayant en tout état de cause et bien qu'ils soient contestés, cessé. 

 

À titre reconventionnel de :



CONDAMNER la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1, Madame [M] [Q] représentée par son tuteur l'UDAF [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires solidairement à payer à la société VENT & MARÉEVENT & MARÉE la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; 



CONDAMNER la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1, Madame [M] [Q] représentée par son tuteur l'UDAF [Localité 1] au paiement d'une somme de 15.000,00 euros de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'Appel.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RVPA le 21 mai 2019, la SCI SCHOLER SAINT HONORE 1 et l'UDAF [Localité 1] représentant Mme [Q] placée sous tutelle, demandent à la Cour de : 



Vu la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 21 juin 2012, 

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, 

Vu les articles 1184 et 1741 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause, 



A TITRE PRINCIPAL 

 

- CONFIRMER le jugement rendu le 4 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Paris. 

 

- DEBOUTER la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE de l'intégralité de ses demandes, 

 

- DIRE qu'aucune renonciation de la bailleresse ne peut être tirée de son silence à la suite de la demande de renouvellement du bail, dès lors que celui-ci était résilié de plein droit, 



A TITRE SUBSIDIAIRE 

 

- PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de l'arrêt à intervenir ; 



EN TOUT ETAT DE CAUSE 



- ORDONNER l'expulsion de la SARL VENT ET MAREE ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 

 

- DIRE que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 



- CONDAMNER la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE à régler à madame [K] [Q] représentée par son tuteur, L'UDAF [Localité 1], une indemnité d'occupation mensuelle de 15 000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, à compter du 21 juillet 2012, la date d'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, à compter de l'arrêt à intervenir ; 

 

- DIRE que si l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date la résiliation du bail, 

 

- CONDAMNER la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE au paiement des dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par maître Frédérique ETEVENARD, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 30.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 avril 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] demande à la Cour de : 



Vu les causes sus-énoncées 

Vu les articles 544, 1166, 1382 et suivants du Code civil, 

Vu le règlement de copropriété de l'immeuble, 

Vu le rapport de Monsieur [J], 

Vu les articles 331 et suivants du Code de Procédure Civile 

 

- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] recevable et bien fondé en ses conclusions d'intimé; 

- CONFIRMER le jugement rendu le 4 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu'il a : 

- Jugé le Syndicat des copropriétaires recevable en son intervention volontaire, 

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial dont se trouvait titulaire la société VENT ET MAREE, et ordonné son expulsion des locaux qu'elle occupe au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] 

- Condamné la société VENT ET MAREE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles supportés de manière inéquitable par le concluant en première instance, 

 

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) de sa demande de dommages et intérêts, formée à l'encontre de la société VENT ET MAREEVENT ET MAREE, 

- Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) de sa demande tendant à la restitution de la cave, partie commune, située à droite sur le couloir de droite des sous-sols de l'immeuble, 



Statuant à nouveau, 

 

- DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société VENT & MAREE est engagée vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et en raison des violations du règlement de copropriété de cet immeuble, 

- CONDAMNER la société VENT & MAREEVENT & MAREE au paiement d'une somme de 20.000 euros 





à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires; 

- ENJOINDRE à la société VENT & MAREEVENT & MAREEEE de restituer au syndicat des copropriétaires la cave, partie commune, située à droite sur le couloir de droite des sous-sols de l'immeuble, libre de toute occupation et de tout bien mobilier, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, 

- ENJOINDRE à la société VENT & MAREEVENT & MAREE de cesser tout trouble anormal de voisinage, nuisances et agissements contraires au règlement de copropriété de l'immeuble, 

- ASSORTIR cette condamnation d'une astreinte de 3.000 € par nouvelle infraction constatée, telle que : 

- L'acheminement de la marchandise du restaurant par les parties communes de l'immeuble, 

- L'évacuation des déchets provenant de la cuisine (au premier étage de l'immeuble) par l'escalier principal, 

- L'encombrement des parties communes (en ce inclus les caves et couloirs en sous-sol) par l'entreposage de tout bien mobilier, stock, marchandise quel qu'elle soit, 

- L'entreposage des poubelles du restaurant dans la cour de l'immeuble, 

- Toutes incivilités ou formes d'agressivité émanant du personnel ou des représentants (légaux ou de fait) de la société VENT & MAREEVENT & MAREE à l'égard des autres occupants de l'immeuble. 



En tout état de cause, 

 

- CONDAMNER la société VENT & MAREE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en appel, 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2019. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les conséquences du renouvellement du bail en cours d'instance



La société VENTVENT et MAREEMAREE soutient que le renouvellement de son bail intervenu en cours d'instance, résultant de sa demande de renouvellement à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, fait obstacle à ce que la bailleresse puisse continuer à se prévaloir des manquements invoqués à son encontre avant la demande de renouvellement du bail. Ce à quoi s'oppose la bailleresse qui soutient que le renouvellement du bail étant intervenu en raison de son absence de réponse dans les trois mois à la demande de renouvellement présentée par le locataire par acte d'huissier de justice le 28 décembre 2016, n'a pu avoir aucun effet sur sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire au 20 juillet 2012, et à la résiliation du bail, alors pendante. 



En l'espèce, l'action aux fins de constater au 20 juillet 2012, l'acquisition de la clause résolutoire du bail expiré et le prononcé de la résiliation dudit bail, était pendante devant le tribunal de grande instance depuis le 7 mai 2013, lorsque la société locataire a fait délivrer une demande de renouvellement de bail, à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, ce qui a entraîné le renouvellement du bail. Pour autant la renonciation a un droit ne se présume pas et l'attitude de la bailleresse qui n'a pas répondu à la demande de renouvellement du bail, alors qu'elle poursuivait devant le tribunal la procédure de résiliation dudit bail, ne manifeste pas de manière non équivoque une volonté de sa part de ne plus se prévaloir des manquements qu'elle imputait à la société. 



Il en résulte que le renouvellement du bail, ne fait pas obstacle à l'examen des griefs allégués par la bailleresse et tendant à l'acquisition de la clause résolutoire. 







Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail, 



Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2012, Mme [K] ROLLAND veuve [Q] a fait délivrer à la SARL VENT ET MAREEVENT ET MAREE une sommation visant la clause résolutoire du bail, 

d'avoir :

"1- à cesser d'encombrer les parties communes notamment devant la porte d'accès à l'ascenseur et dans le couloir des caves,

2-à cesser d'utiliser des caves privatives pour y entreposer les containers poubelles ,

3-à utiliser exclusivement le local poubelles particulier qui a été affecté à la locataire en 2005 pour y entreposer ses containers poubelles, les entrées et les sorties de poubelles devant s'effectuer uniquement par la porte du restaurant, 

4-à cesser en conséquence, de passer par les parties communes pour entrer et sortir les poubelles 5-à cesser toutes les nuisances sonores et olfactives, en particulier dans les parties communes de l'immeuble,

6-à cesser d'utiliser les parties communes pour acheminer les marchandises, entreposer et stocker des bouteilles, matériel, et autres objets mobiliers,

7-à mettre un terme aux infiltrations provenant des locaux loués et détériorant les parties communes.

Cet acte rappelait les articles 11, 16 du bail relatifs aux infiltrations et dégâts des eaux, l'article 20 relatif au respect par le locataire du règlement de copropriété, l'article 21 du bail aux termes duquel le preneur à l'obligation de 'se conformer aux usages en vigueur dans la région et aux règlements de police en matière de bonne tenue dans les immeubles et notamment :

a) de ne rien déposer ni faire aucun emballage ou déballage dans les parties communes et sur les balcons (...) f) de veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière soit par le fait du preneur, soit par le fait des gens à son service ou de sa clientèle (...) h) de se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratif qui le régissent, de prendre touts précautions pour ne pas gêner les autres locataires ou voisins ou les tiers, et de faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs, fumées, lumières, trépidations ou radiations causé par lui ; le bailleur ne devant jamais être inquiété ou recherché.' ainsi que le chapitre VI 'conditions particulières 'de ne pouvoir faire entrer ou sortir les marchandises nécessaires à son commerce que par la porte de la boutique'.



Cet acte rappelait également qu'aux termes d'un acte sous seing privé, la société locataire s'était engagée à aménager l'ancienne loge de l'immeuble mise à disposition par le syndicat des copropriétaires, et à compter de la réalisation des dits travaux 'à entreposer les containers ou tout autre contenant de ses ordures ou de ses déchets exclusivement dans [ledit] local qui lui sera affecté. Il s'interdit à compter de la même date d'entreposer les containers et autres contenants de ses ordures et déchets dans la cour de l'immeuble ainsi et en conséquence de les entrer et de les sortir par le hall de l'immeuble et par le palier donnant sur le premier étage de l'escalier principal'. 



Sur l'encombrement des parties communes, 



La bailleresse pour établir ce manquement se réfère à des constats d'huissier dressés les 28 novembre 2014, 20 janvier 2012, 19 janvier 2017, 23 juin 2017 au rapport établi par M. [X] le 27 janvier 2014 et à un courrier en date du 25 juillet 2017 de la société locataire indiquant qu'elle libérait la cave [Cadastre 1], faisant l'objet d'une sommation de déguerpir. 

La société VENTVENT et MAREEMAREE soutient qu'il n'est pas établi que l'encombrement des parties communes qui lui est reproché lui est imputable. 



La cour relève que dans un constat dressé le 1er juin 2012, à la demande de la société VENT et MAREEVENT et MAREE, l'huissier de justice indique 'en circulant dans les couloirs distribuant les caves et notamment celles du restaurant, je note que ces espaces ne sont encombrés d'aucun mobilier ou objet '. Dans ces conditions, quand bien même ces espaces auraient- ils été encombrés selon le constat dressé le 5 avril 2012, de 'bacs à glace, supports pour menus, chariots, boîtes polystyrène pour saumon, cagettes, bouteilles, sacs de pommes de terre, fleurs artificielles', il n'est pas établi que ces objets se trouvaient encore dans ces parties communes lors de la délivrance de la sommation et dans le mois qui a suivi sa délivrance. Le fait que les parties communes aient pu à nouveau être encombrées postérieurement à ces dates, ainsi que le soutient le bailleur, ce que conteste la locataire, constituent de nouvelles infractions qui ne peuvent entraîner l'acquisition de la clause résolutoire. 

 

Sur la transformation du local poubelle en bureau



La société VENTVENT et MAREEMAREE conteste le fait que son prédécesseur ait accepté que la loge de concierge soit en partie transformée en local poubelle ; que de surcroît cette transformation violerait les dispositions du code de la construction et de l'habitation sur le changement d'usage ainsi que l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 2] concernant les ordures.

La bailleresse soutient que le local poubelles a été transformé en bureau par la société locataire et qu'un procès verbal dressé le 28 novembre 2014 établissait que la société locataire continuait d'entreposer ses poubelles dans la cour intérieure de l'immeuble. Elle soutient en outre que la transformation de la loge en local poubelles ne contrevient ni aux articles L631-7 du code de la construction et de l'habitation, ni à celles de l'article 130-7 de l'arrêté du 23 novembre 1979.



La cour retient que le premier juge a, à juste titre relevé que le fait d'avoir transformé ledit local en bureau n'était pas visé à la sommation. En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut avoir lieu de ce chef. 



S'agissant des infiltrations



La bailleresse reproche à la société locataire d'être à l'origine d'un dégâts des eaux affectant la montée d'escalier principale. Elle en veut pour preuve le rapport d'expertise amiable EUREXO, ainsi que les conclusions du rapport de l'expert judiciaire M. [J]. Elle soutient que les autres dégâts des eaux dont se prévaut la société locataire et qui ont fait l'objet du rapport d'expertise judiciaire de M. [X], n'avaient aucun rapport avec le dégât des eaux reproché à la société VENT et MAREEVENT et MAREE ; que cette société à la suite de la sommation qui lui a été délivrée aurait dû procéder aux réparations immédiates à savoir la réfection de l'étanchéité du sol de sa cuisine. 



M. [J] désigné comme expert le 17 juillet 2012 a procédé à sa mission et déposé son rapport le 25 avril 2013. Il indique que le dégât des eaux constaté dans la montée d'escalier principal de l'immeuble a pour origine les locaux pris à bail par la société VENT et MAREEVENT et MAREE. Il constate dans la cuisine du restaurant, l'existence au sol sur le côté gauche d'un caniveau et sur le côté droit 'de carreaux différents qui ont remplacés un caniveau ; que les joints entre les carreaux sont mal réalisés' ; que le dégât des eaux se 'situe dans l'épaisseur du plancher, entre le caniveau remplacé et le mur de la cage d'escalier' ; il indique que la cause des désordres est ' l'écoulement de l'eau pendant des années, d'une part par le caniveau -rebouché aujourd'hui- et d'autre part, par l'absence d'étanchéité sous le carrelage de la cuisine du restaurant ; cette cuisine est lavée à grande eau tous les jours ; l'écoulement des eaux usées du caniveau se fait par une canalisation de faible diamètre 40mns'. 



La cour constate qu'il ne peut être fait grief à la société locataire de ne pas avoir mis fin aux infiltrations dans le délai d'un mois, alors même que l'origine du désordre n'a été découverte que par les investigations de M. [J], postérieurement aux délais accordés à la société locataire pour mettre fin aux désordres. 

 

Sur les nuisances olfactives 



La société VENTVENT et MAREEMAREE conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef. La bailleresse sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.



La société VENTVENT et MAREEMAREE soutient principalement qu'aucun des manquements qui lui sont reprochés dans la sommation qui lui a été délivré ne lui est imputable. Elle conteste avoir utilisé l'escalier principal de l'immeuble pour approvisionner sa cuisine située au 1er étage, et nie que son personnel ait utilisé cet escalier pour descendre des sacs poubelles. La bailleresse conclut à la confirmation du jugement sur ce point. 



La cour retient qu'il ressort du constat dressé le 5 avril 2012 qu'une 'forte odeur de produits de la mer se dégage lorsqu'on pénètre dans l'immeuble'. L'expert [J] qui a visité les locaux le 20 septembre 2012, a constaté que dans la montée d'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage 'le tapis d'escalier est taché et sent le poisson'. Il en a conclu que les odeurs reprochées à la société locataire avaient pour origine d'une part l'utilisation de cet escalier pour la livraison de caisses de poissons au 1er étage et d'autre part l'utilisation de cet escalier pour évacuer les déchets de cuisine par la cage d'escalier, au moyen de sacs poubelles non étanches ou de récipients non étanches.



Cependant la société locataire qui conteste avoir utilisé l'entrée principale de l'immeuble pour alimenter sa cuisine en poisson a fait dresser un constat d'huissier le 1er juin 2012, aux termes duquel il est établi que compte tenu de la mise en place d'un code et d'un système vigic, elle ne pouvait plus utiliser l'entrée principale de l'immeuble. 



Dans ces conditions, cet accès n'étant pas possible depuis le 1er juin 2012, rien n'établit que la société locataire ait pu utiliser cet accès entre le 21 juin 2012, date de la sommation et le 21 juillet 2012, fin du délai d'un mois pour arrêter de procéder à des livraisons de poissons par cet accès. 



Par ailleurs, la société locataire a toujours contesté avoir utilisé cet escalier principal pour descendre ses poubelles et aucun constat d'huissier n'établit ce fait. L'expert [J] lorsqu'il indique que le tapis est tâché et sent le poisson, ne précise pas pour autant si les tâches dont il relève la présence sont anciennes ou récentes. Si bien que, même si l'on retient que la société locataire a pu utiliser cet accès pour descendre ses sacs poubelles, rien n'établit que ces faits ont perduré pendant la période écoulée entre le 21 juin 2012 et le 21 juillet 2012. 



Il était fait sommation à la société locataire de mettre fin aux troubles olfactifs. Ceux-ci résultant selon l'expert [J] du tapis qui sent le poisson, l'expert préconisait le changement des circulations de la société locataire quant à la livraison du poisson et à la descente de ses sacs poubelles et le changement du tapis. La cour relève que rien n'établit que la société locataire ait continué à utiliser cet escalier pendant le délai d'un mois suivant la délivrance de la sommation. Par ailleurs, le changement du tapis souillé, n'a été préconisé par l'expert judiciaire que postérieurement au délai d'un mois suivant la délivrance de la sommation, si bien, qu'à l'époque de la sommation les démarches qu'il convenait d'entreprendre afin de mettre fin aux nuisances n'étaient pas clairement indiquées au preneur, étant au surplus relevé que le changement du tapis dans une copropriété relève du syndicat des copropriétaires et non d'une société locataire. En conséquence, il n'est pas possible de constater l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef.



Sur la résiliation du bail



La bailleresse sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil . Elle reproche à la société locataire de ne pas avoir respecté l'avenant du 23 juin 2005 relatif à l'utilisation de l'ancienne loge de la gardienne en local poubelles, de provoquer depuis dix ans d'importantes nuisances à la copropriété : nuisances olfactives persistantes et encore constatées le 19 janvier 2017et le 15 mai 2018, dégradations et annexion sans autorisation des parties communes et appropriation de parties privatives pour y installer ses containers poubelles (PV dressé le 23 juin 2017) ; refus de faire cesser les infiltrations dont elle était responsable alors même qu'elle avait reçu un rapport du cabinet EUREXO la mettant directement en cause, branchement illégal sur un compteur électrique commun, retard dans le paiement des loyers entraînant la délivrance de commandements.



La société VENTVENT et MAREEMAREE soutient qu'elle n'est pas à l'origine des manquements qu'on lui impute, qu'elle n'utilise pas les parties communes que les nuisances olfactives ont pour origine des infiltrations d'eau en cave, ainsi que les containers poubelles de la société FRANPRIX, autre locataire de l'immeuble. Elle a fait constater par huissier de justice le 27 mai 2019, que le tapis de l'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage était propre ; qu'aucune odeur n'étaient perceptibles dans les parties communes. Elle soutient qu'il lui était impossible, compte tenu de la réglementation d'utiliser l'ancienne loge comme local pour stocker ses containers poubelles et offre de restituer cet espace. 





La cour relève que le bail dont s'agit ayant fait l'objet de cessions entre la société PIERRE PAUL JACQUES, la société VHSM et la société VENTVENT et MAREEMAREE, les engagements pris en 2005, par la société PIERRE PAUL JACQUES envers la bailleresse relatifs à l'aménagement aux frais du preneur de l'ancienne loge de la concierge en local de stockage des containers poubelles du restaurant, suivi de l'exécution des travaux d'aménagement dudit local par la société VHSM, en 2009, constaté par huissier de justice le 9 juillet 2009, ledit local étant alors transformé en chambre froide ventilée, entièrement carrelée sur les murs et le sol, équipée d'un siphon d'évacuation des eaux usées, et muni d'un sas en ce qui concerne son accès avec le restaurant, sont opposables à la société VENT et MAREEVENT et MAREE. Il a été constaté à plusieurs reprises par huissier de justice que cet espace mis à disposition de la société locataire dans un unique but, n'avait jamais été utilisé à cette fin, mais transformé en bureau, alors même qu'il n'est pas démontré que ces locaux étaient affectés à l'habitation en 1970, le logement de la concierge étant prévu dans des locaux distincts , ou qu'ils contreviendraient à l'arrêté du 23 novembre 1979, dans la mesure où ils ne sont pas en communication direct ' avec les locaux affectés à l'habitation, au travail ou au remisage de voitures d'enfants, à la restauration et à la vente de produits alimentaires', mais qu'il était prévu depuis l'origine qu'ils devaient être équipés d'un sas.



Dans ces conditions, la société VENTVENT et MAREEMAREE a commis un manquement contractuel grave en s'obstinant à ne pas utiliser le local dont s'agit, conformément à la destination qui avait été convenu entre les parties, mais à usage de bureau.



Par ailleurs, il résulte du constat d'huissier dressé le 19 janvier 2017 que des odeurs de cuisine et de poisson sont 'très largement perceptibles' dans la cage d'escalier du rez-de-chaussée au premier étage, qu'il en est de même au premier étage, le tapis d'escalier étant sale et usé. Dans la cour intérieure de l'immeuble une poubelle ne porte pas de capot, alors que des déchets sont présents à l'intérieur, une étiquette mentionnant le nom 'VIN et MAREE'. Dans le couloir des caves l'huissier note la présence d'un nombreux objets dont des sacs de linge professionnel marqués INITIAL. Le constat d'huissier de justice dressé le 15 mai 2018, mentionne également la présence de sacs INITIAL dans ces couloirs, qu'une forte odeur de poisson se dégage à l'intérieur de la cour, que le tapis de la cage d'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage est largement 'souillé, sali, tâché'. L'huissier note également que durant ses constatations 'un homme sort de la porte palière du 1er étage, avec une gamelle en inox à la main afin de descendre. Après nous avoir vu, il remonte et rendre dans le local'.



La société locataire nie être l'auteur du dépôt d'objet lui appartenant dans les couloirs des caves, mais il convient d'observer que des sacs de linges professionnels marqués INITIAL se trouvaient également dans la cave [Cadastre 1], appartenant à Mme [Q] et occupée sans droit par la société VENT et MAREEVENT et MAREE, ainsi que l'a constaté l'huissier le 23 juin 2017 et que l'a reconnu la société VENT et MAREEVENT et MAREE qui a accepté de débarrasser cette cave, si bien qu'il est ainsi suffisamment établi que les sacs marqués INTITIAL contiennent du linge appartenant à la société VENTVENT et MAREEMAREE et qu'elle est l'auteur du dépôt de ces sacs dans les parties communes.



Certes, la société VENTVENT et MAREEMAREE a fait constater par huissier de justice le 27 mai 2019 à 21 heures qu'aucun objet ni aucun élément appartenant au restaurant n'encombraient les couloirs de circulation du sous-sol, de même, que le tapis de l'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage 'est propre et qu'il ne comporte aucune tache majeure' que l'huissier de justice n'a perçu aucune odeur en descendant l'escalier principal et qu'il a constaté que la cave [Cadastre 1] était occupée par un tiers. De même des constats d'huissier établis à la demande de la société VENT et MAREEVENT et MAREE ont mis en évidence que le magasin Franprix occupant l'autre lot à usage de boutique situé en rez-de-chaussée de l'immeuble, était lui-même à l'origine de nuisances olfactives, compte tenu de la mauvaise gestion de ses déchets et qu'à certaines époques de mauvaises odeurs pouvaient provenir de canalisations. 



Il n'en reste pas moins que de manière répétée, récente et postérieurement au renouvellement du bail liant les parties, il a été constaté, que la société VENTVENT et MAREEMAREE a continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant, alors qu'à plusieurs reprises il lui en avait été fait défense, et que des odeurs dont l'origine ne peut être attribuée au commerce Franprix, puisqu'il s'agit d'odeurs de poisson, ont été constatées dans la cage d'escalier principal entre le rez-de-chaussée et le premier étage et dans la cour, que l'huissier de justice a constaté qu'un des salariés empruntait dans le sens de la descente l'escalier principal, alors que ce dernier ne peut servir que comme escalier de secours, ainsi que le précise le bail. 



Ces manquements pris en leur ensemble, qui ont perduré dans le temps jusqu'à une période récente, sont d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail liant les parties en application de l'article 1184 du code civil. 



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société locataire et correctement fixé le montant de l'indemnité d'occupation irrégulière, dont le fondement est à la fois compensatoire et indemnitaire à une somme égale au montant du loyer principal charges et taxes en sus. 



Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires 



La société VENTVENT et MAREEMAREE soutient que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable à agir en son encontre. 



La cour retient qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires n'agit pas par voie d'action oblique, la bailleresse agissant à titre principal à l'encontre de la société locataire, mais pour la défense de droits qui lui sont propres et obtenir réparation du préjudice qu'il a subi en raison des troubles anormaux de voisinage. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble demande qu'il soit enjoint à la société VENTVENT et MAREEMAREE de lui restituer une cave partie commune 'située à droite sur le couloir de droite des sous-sols de l'immeuble' sous astreinte. Cette occupation irrégulière est contestée par la société VENT et MAREEVENT et MAREE. 



Il résulte du jugement entrepris que le syndicat indiquait en première instance qu'il s'agissait d'une cave comprise entre les caves 8 et 9. La cour constate que cet espace situé entre ces deux caves, n'est pas numéroté sur le plan annexé au règlement de copropriété. 

L'occupation indue de cette cave a été constatée par huissier de justice le 28 novembre 2014. Selon la description faite par l'huissier, cette cave équipée de rayonnages à laquelle on accède grâce à une clé accrochée dans le couloir, est remplie de denrées alimentaires, de produits d'entretien et de quelques ustensiles de cuisine. La société VENTVENT et MAREEMAREE nie occuper cette cave. La cour constate que les photographies annexées audit constat montrent un grand nombre de produits d'épicerie et d'hygiène et seulement deux casseroles. Compte tenu de la présence dans l'immeuble d'un commerce d'alimentation, il n'est pas suffisamment établi que l'occupation indue de cette cave soit le fait de la société VENT et MAREEVENT et MAREE. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ce chef de demande. 



Le syndicat forme une demande de dommages-intérêts en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage, la société locataire ayant à plusieurs reprises violé le règlement de copropriété. Il lui fait grief d'avoir acheminé de la marchandise du restaurant par les parties communes de l'immeuble, évacué des déchets provenant de la cuisine située au premier étage de l'immeuble par l'escalier principal, encombré des parties communes (en ce inclus les caves et couloirs en sous-sol) par l'entreposage de tout bien mobilier, stock, marchandise quel qu'elle soit, entreposé des poubelles du restaurant dans la cour de l'immeuble, provoqué des incivilités ou formes d'agressivité émanant du personnel ou des représentants (légaux ou de fait) de la société VENT & MAREEVENT & MAREE à l'égard des autres occupants de l'immeuble. 



La cour relève que le fait d'entreposer des poubelles dans la cour commune n'est pas interdit par le règlement de copropriété, cependant les occupants de l'immeuble ne doivent pas troubler la jouissance des locaux, et il résulte de certains des procès verbaux versés aux débats que les containers poubelles de la société VENTVENT et MAREEMAREE, se trouvant dans cet espace étaient dépourvus de couvercles, ce qui est à l'origine de nuisances olfactives. L'escalier principal ne peut être utilisé que comme sortie de secours par la société locataire et il lui est fait interdiction d'encombrer les parties communes. Les pièces produites aux débats établissent que par le passé la société VENTVENT et MAREEMAREE a utilisé l'escalier principal pour acheminer des marchandises jusqu'à ses cuisines situées au premier étage et utilisé cet escalier pour évacuer ses déchets. Elle a par ailleurs, continué à entreposer dans couloirs en sous-sol divers matériels lui appartenant. Ces manquements n'ont pas été continus, la société VENTVENT et MAREEMAREE ayant pour sa part fait constater à plusieurs reprises que ces espaces communs étaient dégagés. Les incivilités reprochées au personnel de la société VENTVENT et MAREEMAREE, qui sont niées par cette société ne résultent que des seules allégations de copropriétaires et ne sont étayées par aucunes pièces complémentaires. Elles ne peuvent en conséquence être retenues. 



Dans ces conditions, les manquements reprochés à la société VENT et MAREEVENT et MAREE ont été à l'origine d'un trouble anormal du voisinage, et qui engagent de plein droit la responsabilité de la société VENT et MAREEVENT et MAREE en vertu du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et qu