Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 7 novembre 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2019



N° 2019/848 













RG 19/06583 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEEV3







Marina [Y] [M]

[Q] [Y]

SCI MARINA





C/



[C] [X]

Société JUDINA LTD

Société LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTELLARAS LE NEUF





Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sébastien BADIE 



Me Pierre-Yves IMPERATORE 





Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 30 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00604.





APPELANTS

 

SCI MARINA, 

sise [Adresse 1] 



représentée Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée par Me Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE



INTERVENANTS VOLONTAIRES



Madame Marina [Y] [M] en sa qualité d'administrateur testamentaire et d'héritière de madame [Y] [D] décédée, le [Date décès 1]/2017

demeurant [Adresse 2] 



représentée Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée par Me Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE



Monsieur [Q] [Y] en sa qualité d'administrateur testamentaire et d'héritière de madame [Y] [D] décédée, le [Date décès 1]/2017

demeurant [Adresse 3] 



représentée Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté par Me Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE



INTIMEES



Madame [C] [X] née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1] (GRECE), 

demeurant [Adresse 4]) - 



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée par Me Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE



Société JUDINA LTD, 

ayant son siège social au [Adresse 5]) - 



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







Société LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTELLARAS LE NEUF, 

pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet TRIO dont le siège est à [Adresse 6], 



représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 01 octobre 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, madame PEREZ Sylvie, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 



Mme Geneviève TOUVIER, présidente

Mme Sylvie PEREZ, conseillère

Mme Virginie BROT, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2019.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2019,



Signé par Mme Geneviève TOUVIER, présidente et Mme Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE :



La copropriété de Castellaras Le Neuf comprend 34 villas implantées sur plusieurs hectares d'espaces verts dont certaines, constituant les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2] dénommés ' [Adresse 7]', ont été conçues par l'architecte [X] [T] sur le modèle des maisons troglodytes, comme un ensemble harmonieux mêlé à la végétation.



Le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, reprochant à Madame [D] [Y], propriétaire du lot [Cadastre 3] et à la SC Marina, propriétaire du lot [Cadastre 4], d'avoir effectué d'importants travaux d'aménagement sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et en contradiction avec le règlement de copropriété, les a fait assigner en référé.

 

Sont intervenus à la procédure, Madame [C] [X] et la société JUDINA Ltd, société de droit chypriote, propriétaires du lot nº [Cadastre 2].



Par ordonnance en date du 30 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a :

- condamné la SC Marina et Madame [Y], sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, à remettre les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dans leur état antérieur et en conformité avec le règlement de copropriété, les plans du permis de construire et les stipulations des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété en :

- supprimant l'accessibilité à la toiture du lot [Cadastre 4],

- supprimant les rambardes (garde-corps) bordant ladite toiture,

- supprimant le chemin piétonnier traversant les propriétés des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour aboutir à la toiture du lot [Cadastre 4],

- élaguant au niveau du toit de la villa [Cadastre 4], la végétation non conforme aux stipulations du règlement de copropriété,

- condamné la SC Marina et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme à Madame [X] et à la société JUDINA Ltd, ainsi que les entiers dépens.



Par déclaration du 13 décembre 2016, Madame [D] [D] [Y] et la SC Marina ont relevé appel de l'ordonnance.



Par arrêt du 14 décembre 2017, la cour, constatant le décès de Madame [D] [Y] survenu le [Date décès 1] 2017, a ordonné la radiation de l'affaire.



L'affaire a été réenrôlée le 26 février 2018 mais à la demande des parties formée à l'audience du 19 février 2019, un arrêt de retrait du rôle a été prononcé le 28 février 2019. 



A la demande de la société JUDINA Ltd le 11 avril 2019, l'affaire a été réenrôlée.

 

Par conclusions déposées et signifiées le 13 septembre 2019, Madame Marina [Y] [M], intervenant en qualité d'héritière et M. [Q] [Y], tous deux intervenant en qualité d'administrateurs testamentaires de Madame [D] [D] [Y], et la SC Marina ont conclu comme suit :









Au principal :



- déclarer irrecevables, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf et/ou la société JUDINA Ltd qui n'ont pas, préalablement à leur demande en référé, mis en oeuvre la clause figurant à l'article 9 du règlement de copropriété prévoyant, en cas de désaccord, la désignation d'un expert par le président du tribunal de Grasse,

- dire et juger les intimés irrecevables en leur demande au visa de cette fin de non-recevoir et rejeter leurs demandes en annulant l'ordonnance de référé rendue le 30 novembre 2016,

- les recevoir en leur appel et rejeter la fin de non recevoir du syndicat des copropriétaires,



Subsidiairement sur le fond :

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 30 novembre 2016,

- rejeter les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf et celles de la société JUDINA Ltd et de Madame [X],

- condamner le Syndicat des copropriétaires Castellaras Le Neuf, Madame [X] et la société JUDINA Ltd à leur restituer toutes sommes qu'ils ont pu verser en exécution de l'ordonnance déférée,

- condamner solidairement les mêmes à payer à Mme [W] [M] et à la SC Marina la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès ainsi que les entiers dépens de l'instance, ceux d'appel étant recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Concernant la fin de non recevoir, les appelants exposent que la clause figurant à l'article 9 du règlement s'impose au juge si les parties l'invoquent et indiquent produire les justificatifs de leur qualité à agir, qualité d'ailleurs reconnue par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf dans ses conclusions de désistement devant le juge de l'exécution.



Ils font notamment valoir :

- l'absence de trouble manifestement illicite, en ce qu'il ressort d'un procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2016, que la toiture du lot [Cadastre 4] n'est bordée d'aucune rambarde ou garde-corps, est vierge de toute végétation et établit qu'aucun aménagement susceptible d'affecter l'harmonie des cinq maisons paysages ou contraire au règlement de copropriété, n'a été réalisé, ajoutant que le rapport d'information de M. [S], établi le 21 janvier 2019 confirme l'absence de garde corps, que les rambardes ont été déposées et stockées dans le jardin de la villa [Cadastre 3] et que la toiture du lot [Cadastre 4] a un gazon synthétique ;

- qu'ils n'ont rien construit sur leurs fonds, dont ils souhaitent disposer normalement et librement comme l'ont reconnu les copropriétaires présents à l'assemblée générale d'août 2018, lesquels, après avoir visité les lieux, ont refusé au syndic la poursuite de l'exécution de l'ordonnance de référé dont appel ;

- le litige consiste, pour un propriétaire, à assigner son voisin pour interdire à celui-ci d'aller sur sa toiture terrasse, au prétexte qu'à partir de cette toiture, il aurait une vue sur sa propriété ;

- rappellent la particularité de la configuration des lieux, le lot [Cadastre 4] étant en contrebas du lot [Cadastre 3], de l'architecture de ces maisons paysages qui s'intègrent l'une dans l'autre par les jardins et des toits de ces deux maisons qui se trouvent dans le prolongement l'une de l'autre, jusqu'à former un 'toit jardin' susceptible donc d'être accessible et qui n'a pas vocation à devenir inaccessible. 

Par conclusions déposées et notifiées le 12 septembre 2019, le Syndicat des copropriétaires Castellaras Le Neuf a conclu comme suit :

- débouter les appelants de leur exception d'irrecevabilité tirée d'une prétendue fin de non recevoir et dire et juger l'action du syndicat recevable,





A titre principal :

- déclarer irrecevables en leurs interventions volontaires, Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y] en ce qu'ils ne justifient pas de leur qualité à agir,

- débouter la SC Marina, la succession de feue Madame [D] [D] [Y], Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y] de leurs demandes,

- confirmer l'ordonnance de référé et y ajoutant,

- condamner solidairement la SC Marina, la succession de feue Madame [D] [D] [Y], Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y] au paiement de la somme de 4 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat, les dépens d'appel étant distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Sur la fin de non recevoir, l'intimé fait valoir qu'il y a une déformation du sens et de la portée des deux derniers alinéas de l'article 9 du règlement, qui visent le propriétaire du lot [Cadastre 4], et qui prévoient qu'en cas de disparition de M. [X] [T], la construction devra respecter l'idée ayant présidé à la réalisation des cinq lots, être acceptée par l'architecte de la copropriété ou en cas de désaccord par un expert désigné par le président du tribunal de Grasse, cette disposition ne s'appliquant pas puisque le lot n°[Cadastre 5] a été construit du vivant de M. [T], y ajoutant que cette hypothèse se rapporte aux plans, dessins et permis de construire de la villa [Cadastre 4] et non aux aménagements réalisés près de 40 années plus tard.



Le syndicat expose que :

- alors qu'il est prévu que la toiture des lots doit être engazonnée et non accessible pour préserver l'harmonie visuelle et préserver l'intimité des propriétaires des villas voisines, il a été installé :

*sur la toiture du lot [Cadastre 4], un jardin d'agrément, une rambarde cernant la totalité du toit ainsi qu'un chemin d'accès piétonnier, ce qui constitue une transformation et une dénaturation des lieux ;

*en bordure de la propriété, des plantations de haute futaie occultant la vue de certains copropriétaires sur la vallée et la côte maritime,

constitutifs d'un trouble manifestement illicite ;

- ensuite d'une assemblée générale qui s'est tenue le 25 juillet 2012 et d'une mise en demeure du 19 octobre 2012, la rambarde a été provisoirement supprimée et le gazon remplacé par du gravier, mais il a été laissé les plantations de lauriers roses, obstruant les vues des occupants du lot [Cadastre 2], et le chemin de promenade traversant toute la propriété de la SC Marina pour aboutir à la toiture terrasse a été laissé en l'état avec ses rambardes.



Par conclusions déposées et notifiées le 24 juillet 2019, Madame [X] et la société JUDINA Ltd ont conclu comme suit :

- rejeter la fin de non recevoir soulevée par la SC Marina et la succession de feue Madame [D] [D] [Y], Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y],

- débouter la SC Marina, la succession de feue Madame [D] [D] [Y], Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y] de leurs demandes,

- confirmer l'ordonnance de référé et y ajoutant,

- condamner solidairement la SC Marina, la succession de feue Madame [D] [D] [Y], Madame Marina [Y] [M] et M. [Q] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat, les dépens d'appel étant distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Les intimées exposent que les travaux entrepris et les plantations effectuées par la SC Marina ont eu pour effet de les priver de la vue panoramique dont elles disposaient à partir du lot [Cadastre 2] et que de plus les aménagements réalisés ont créé des vues nouvelles en permettant aux occupants du lot [Cadastre 4] d'avoir une vue directe et panoramique sur les parties privatives de leur lot.



Elles reconnaissent que la rampe métallique posée sur le toit du lot [Cadastre 4] a été retirée.

 

Madame [X] et la société JUDINA Ltd font notamment valoir sur le trouble manifestement illicite :

- une atteinte à la destination de l'immeuble en ce que le toit plat de la maison [Cadastre 4] a été pensé et créé par M. [T] pour ne pas obstruer la vue panoramique de la maison [Cadastre 2], ce toit étant prévu engazonné et non accessible ;

- une atteinte au règlement de copropriété en ce que les travaux réalisés portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;

- selon le procès-verbal de constat du 19 juin 2019, le chemin est toujours existant, 2 rambardes métalliques bordent ce chemin, la végétation dépasse la ligne horizontale du toit et cache entièrement la cheminée, une personne est présente sur le toit du lot [Cadastre 4], parfaitement visible du lot [Cadastre 2].



MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. Les fins de non recevoir : 



1.1. La qualité à agir des appelants :



Le syndicat des copropriétaires soutient que les appelants n'ont pas justifié de leur qualité à agir.



Ceux-ci produisent un jugement rendu le 17 avril 2017 par le tribunal des successions du comté de New York ordonnant que les lettres d'homologation préliminaire de la succession d'[D] [D] [Y] soient délivrées à Marina [Y] [M] et [Q] [Y], un jugement du 15 mai 2017 prononcé par la même juridiction autorisant et habilitant ces derniers en qualité d'administrateurs pour effectuer toute action nécessaire pour administrer et disposer de la succession du de cujus.



Ces éléments justifient par conséquent de la qualité à agir de Marina [Y] [M] et [Q] [Y], lesquels doivent être déclarés recevables en leur intervention volontaire.



 

1.2. La demande du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf :



Les appelants concluent à l'irrecevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf et demandent à la cour de constater que celui-ci et/ou la société JUDINA Ltd n'ont pas, préalablement à leur demande, mis en oeuvre la clause figurant à l'article 9 du règlement de copropriété rendant obligatoire, en cas de désaccord, le recours à un expert désigné par M. le président du tribunal de grande instance de Grasse avec pour mission de trancher souverainement la difficulté.



Cet article 9 du règlement de copropriété visé par les parties est notamment libellé comme suit :

« Le propriétaire du lot numéro [Cadastre 4] (ancien lot n°[Cadastre 5]) ne pourra construire sur ce lot que sur le dessin et les plans établis par Monsieur [T] ou agréés par celui-ci et conformément au permis de construire concernant ce lot.



Au cas d'impossibilité, ou de disparition, de M. [X] [T], les plans de cette construction devraient respecter l'idée ayant présidé à la réalisation des 5 lots construits et être acceptés par l'Architecture de la société ou de la copropriété ou en cas de désaccord, par un expert désigné par M. le président du tribunal de Grasse, ledit expert tranchant souverainement cette difficulté ».





Le syndicat de la copropriété expose que le lot n° [Cadastre 5] a été construit entre 1980-1982, du vivant et sous la surveillance et conformément aux plans et dessins de M. [T] et fait valoir à bon droit que cette clause visée par les appelants n'a pas lieu de s'appliquer puisque la maison a été construite du vivant de son concepteur ainsi que cela résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale tenue le 19 juin 1982, réunissant les copropriétaires des maisons paysages en présence de M. [T] en vue d'aborder « la protection de la propriété artistique des lots [Cadastre 1],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 2],[Cadastre 8] et [Cadastre 9] dont les constructions ont été conceptées et réalisées par M. [T] membre de l'Institut' ».



Il ressort de ces éléments que Monsieur [T] a donc pu surveiller la construction du lot [Cadastre 4] de son vivant et attester de sa conformité à son oeuvre, ce avant la disparition de celui-ci en 1996, de sorte que la fin de non recevoir doit être rejetée.



L'action du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf est déclarée recevable.





2. Le litige :



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf reproche aux propriétaires des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'avoir créé une terrasse accessible sur la toiture de ce dernier lot, prévue engazonnée et non accessible, modifié son revêtement, installé des rambardes cernant la totalité du toit, avec création d'un jardin d'agrément, ainsi qu'un chemin d'accès piétonnier reliant les deux lots, chemin de promenade traversant toute la propriété de la SC Marina pour aboutir à la toiture terrasse, et d'avoir effectué des plantations de haute futaie en limite de la villa [Cadastre 2] occultant la vue sur la vallée et la côte.

 

Lors de l'assemblée générale du 25 juillet 2012, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d'ester en justice à l'encontre du propriétaire du lot [Cadastre 4] ou de tout copropriétaire ayant réalisé des ouvrages ou aménagements non conformes avec le règlement de copropriété aux fins de suppression des infractions et mise en conformité avec le règlement.



Selon procès-verbal d'assemblée générale du 31 juillet 2013, les copropriétaires ont confirmé le mandat transmis au syndic d'engager une action judiciaire à l'encontre de la SC Marina pour le respect du règlement de copropriété, à savoir « dans le but de rétablir le statu quo concernant le toit du lot [Cadastre 4] et ce jusqu'à la limite de la propriété du lot [Cadastre 7] (en fait [Cadastre 3]), retirer le chemin d'accès ainsi que les deux nouvelles rambardes mises en place, enlever les lauriers et maintenir une végétation basse, et engazonner à nouveau le dit toit (gazon végétal ou synthétique). Ce mandat concerne le seul respect de l'application qui doit être faite du règlement de copropriété ».



Ensuite des mises en demeure du 19 octobre 2012 et 8 janvier 2013, adressées par le syndicat des copropriétaires à la SC Marina et Madame [Y] [M], la barrière installée sur la toiture du lot [Cadastre 4] va être supprimée et le gazon remplacé par du gravier.



Tenant à la persistance de Mme [Y] et de la SC Marina à réaliser des travaux et aménagements sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et contraires au règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf indique avoir été contraint de les assigner en référé et précise que suite à l'ordonnance rendue le 30 novembre 2016, les appelantes, sans pour autant contester les infractions au règlement de copropriété et au permis de construire, n'ont pas procédé à un semblant d'exécution de la décision.









3. Les maisons paysages et le règlement de copropriété :



Les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2] constituent, au sein de la copropriété comprenant 34villas, un îlot de six maisons de paysages conçues par M. [T] comme un ensemble architectural s'intégrant dans leur environnement naturel dont elles empruntent les formes et qui se fondent dans le paysage, architecture inspirée des maisons troglodytes.



Citant un article consultable sur le site Internet de l'Institut National de l'Audiovisuel concernant une vidéo diffusée le 17 juin 1964, sous le titre 'A Castellaras Le Neuf, une architecture organique intégrée au paysage', les appelantes exposent que l'on peut y lire notamment :

« Un panoramique dévoile le projet dans toute son ambition : les maisons doivent couvrir les collines de Castellaras de manière continue. Elles ne sont pas des propriétés distinctes mais un ensemble mêlé à la végétation. Les courbes qu'autorise le béton permettent de passer d'un corps de bâtiment à un autre sans rupture. On peut ainsi « glisser d'une villa à l'autre ». La réalité de la construction est fidèle au projet et l'architecte est présent pour en assurer le respect. Une partie des maisons sont enterrée dans la colline. La végétation qui n'a pas encore poussé vient ponctuer l'ensemble, et il y a même un projet de végétalisation des toits qui ne sont pas en ardoise ou en tuiles mais en plomb ». 

Le lot [Cadastre 4], construit postérieurement aux autres maisons paysage, dans les années 80, du vivant de son concepteur et selon les plans et dessins de celui-ci, conformément au permis de construire du 7 juin 1977, s'intègre également dans ce paysage architectural particulier. 



L'article 6 du règlement de copropriété relatif à la désignation et la description des lots en parties privées et en parties communes, prévoit concernant le lot [Cadastre 4], que l'entrée s'effectue par le patio.



L'article 7 du règlement de copropriété définit les parties privées comme celles dont le copropriétaire a l'usage exclusif et comprennent la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle construite ou à construire sur ledit lot avec ses annexes et accessoires notamment terrasses, piscines, garages pour certains locaux etc.', le droit de jouissance du terrain constituant ce lot et généralement tout ce qui sera à usage exclusif et particulier de ce lot.



L'article 9 du règlement de copropriété, concernant l'usage des parties privées et communes est libellé comme suit :



«Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir de son lot et d'en disposer comme une chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse causer un préjudice quelconque à l'ensemble immobilier ou à l'une de ses parties.

'

Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera les dispositions intérieures de son local, mais pour la bonne harmonie de l'ensemble immobilier, il ne devra rien qui puisse en changer l'aspect extérieur, même en ce qui concerne les portes d'entrée, les fenêtres, persiennes, gardes corps des fenêtres et balcons.



Tous travaux pouvant concerner même indirectement l'aspect extérieur des maisons devront être exécutés sous la direction de l'Architecte ou Maître d'oeuvre de l'ensemble, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire qui fera exécuter les travaux'



Les modifications ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des associés ou copropriétaires sauf accord de ceux-ci.







Il est, à cet égard, précisé que les cinq maisons actuellement construites sur les conceptions originales de M. [X] [T] constituent un ensemble dont l'harmonie ne doit en aucun cas être modifiée, pour conserver à l'oeuvre réalisée, le caractère qu'a voulu lui donner l'Artiste Créateur.



Le propriétaire du lot numéro [Cadastre 4] (ancien lot n°[Cadastre 5]) ne pourra construire sur ce lot que sur le dessin et les plans établis par Monsieur [T] ou agréés par celui-ci et conformément au permis de construire concernant ce lot ».



L'article 10 de même règlement de copropriété, intitulé « Construction des maisons » prévoit que :

«Les maisons seront exécutées en tenant compte de la qualité du site.

Leur construction et toutes modifications ultérieures sont soumises aux lois et règlements en vigueur en cette matière, notamment en ce qui concerne le permis de construire, ainsi qu'à l'accord de l'assemblée générale, quant aux dispositions relevant des modifications de construction envisagée' ».



Concernant les jardins et clôtures, l'article 9 du règlement de copropriété prévoit que :

«Les jardins particuliers des lots [Cadastre 1] à [Cadastre 8] devront être aménagés en jardin d'agrément et entretenus de façon à contribuer à la bonne harmonie de l'ensemble. Les arbres plantés dans le jardin privatif devront être implantés en respectant les prescriptions du permis de construire et dans la limite de ces prescriptions de telle manière qu'ils ne gênent pas les vues des ouvertures ou des terrasses des maisons voisines. Toutes les clôtures devront respecter l'harmonie de l'ensemble».

 

Il est ajouté que relativement aux lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2], « les copropriétaires de ces lots devront se conformer aux dispositions particulières régissant l'ensemble de cet îlot ».





4 Les infractions alléguées au règlement de copropriété :



Aux termes de l'article 809 du code de procédure civile le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon procès-verbaux en date des 18 janvier et 21 mars 2012, établi à la requête du syndicat des copropriétaires, il a été constaté :

- la présence d'un garde-corps en fer forgé installé sur le pourtour de la toiture du lot [Cadastre 4], ainsi que des buses d'arrosage et une structure à proximité de la cheminée,

- trois pieds de lauriers plantés le long et en rebord de toiture.



Un procès-verbal de constat établi le 18 juillet 2012 à la requête de la SC Marina relate les déclarations de sa gérante, Mme Marina [Y] [M] qui indique avoir équipé le toit terrasse de sa villa d'un garde-corps pour des raisons évidentes de sécurité, les photographies annexées à ce procès-verbal montrant que le contour de la terrasse est bordé d'un garde corps en fer forgé longeant tout le toit terrasse de la villa, toit recouvert de pelouse.



Il est également constaté l'existence d'un petit chemin qui relie le lot [Cadastre 3] à la toiture du lot [Cadastre 4], chemin bordé par des rambardes.



Les appelants invoquent la particularité de la configuration dans laquelle se trouvent les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], du fait de la topographie naturelle des lieux (en pente) et de l'architecture même de ces maisons paysage qui s'intègrent l'une dans l'autre par les jardins et les toits de ces deux maisons qui se trouvent dans le prolongement l'une de l'autre, jusqu'à ne plus former, qu'un « toit jardin », susceptible d'être accessible et qui n'a pas vocation à devenir inaccessible comme le souhaitent les intimés qui exigent que les appelants ne puissent utiliser et jouir librement de leurs deux propriétés, en leur interdisant d'accéder librement et sans contrainte à leurs toits et jardins.



Les appelants exposent que c'est à tort que le juge des référés a cru devoir retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite alors qu'ils se sont conformés à toutes les dispositions du cahier des charges.





4.1. Les garde-corps :



Concernant les rambardes posées en toiture, il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 30 mai 2016 à la requête de la SC Marina, que les rambardes qui existaient sur la toiture du lot [Cadastre 4] ont été supprimées, ce que reconnaît le syndicat des copropriétaires qui explique que postérieurement à ses mises en demeure des 19 octobre 2012 et 8 janvier 2013, la rambarde installée sur la toiture, et qui a transformé celle-ci en toiture terrasse accessible, a été supprimée.



Ces garde-corps posés en toiture, contrevenant au règlement de copropriété en ce qu'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'a été sollicitée, ont en effet été supprimés avant l'assignation de Mme [Y] et de la SC Marina devant le juge des référés, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné celles-ci à supprimer les rambardes (gardes corps) de la toiture du lot [Cadastre 4].



4.2. La végétation et la vue :

 

Concernant la végétation, les appelants font valoir qu'aux termes du procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2016, l'on peut constater que la toiture du lot [Cadastre 4] est bien engazonnée et qu'aucun arbre n'y est implanté, contestant que la clause « Jardins clôture » stipulée à l'article 9 du règlement de copropriété garantisse une quelconque « vue panoramique » au bénéfice du lot [Cadastre 2].



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que toutes les vues et ouvertures de ses maisons paysages ont été sculptées et conçues par l'artiste avec de larges baies de formes originales pour capter les paysages et l'ensoleillement, rappelant qu'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété, il est prévu que les stipulations de ce règlement relatif aux obligations des propriétaires, constitueront des servitudes respectives à la charge et au profit des parties de l'ensemble immobilier qui leur appartiendront et subsisteront à perpétuité.



Le syndicat des copropriétaires expose que si en novembre 2012, il a été démontré que le toit du lot [Cadastre 4] était engazonné, permettant une vue panoramique étendue jusqu'au golfe de la Napoule et les collines environnantes, en 2016, cette vue a disparu du fait de la végétation dense due à la transformation de ce toit plane en jardin comportant arbres et arbustes qui font barrage à la vue.



Les appelants produisent cependant un procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2016 qui effectivement montre l'absence d'arbres et de toute végétation sur la toiture du lot [Cadastre 4], hormis un gazon synthétique.



Ils font en outre valoir à bon droit que les stipulations du règlement de copropriété, en sa clause « Jardins et clôture », qui prévoit que les jardins particuliers devront être aménagés en jardin d'agrément et entretenus de façon à contribuer à la bonne harmonie de l'ensemble, se borne à réglementer les arbres et non toute la végétation.



Dès lors, il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que cette clause soit applicable aux lauriers plantés en pied de toiture du lot [Cadastre 4] qui sont des arbustes et non des arbres. 





Par conséquent, alors qu'il n'est pas justifié par les pièces produites par les intimés de plantations en contradiction du règlement de copropriété dont il n'appartient par au juge des référés d'interpréter les clauses, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a prononcé condamnation à l'élagage au niveau du toit de la villa [Cadastre 4], de la végétation non conforme au règlement de copropriété.





4.3 Concernant le chemin et l'accessibilité au toit :



Concernant le chemin et l'accessibilité au toit, il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 30 mai 2016 à la requête de la SC Marina, qu'un petit chemin, réalisé début 2012, relie les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], bordé par des rambardes ou main courante. Ce chemin aboutit à la toiture du lot [Cadastre 4], situé en contrebas du lot [Cadastre 3] et il peut être constaté la présence d'un portillon perpendiculaire aux deux rambardes parallèles installées le long de ce chemin. 



Il résulte des différents procès-verbaux de constat versé aux débats que la toiture du lot [Cadastre 4] est recouverte en totalité d'un gazon synthétique et que l'ancien chemin piétonnier d'environ 1 m de large est également recouvert d'un gazon synthétique.



Ce chemin à ce jour, n'a pas été supprimé, nonobstant la décision, exécutoire, du premier juge.



Les appelants exposent que ce chemin piétonnier n'a jamais été destiné à desservir la toiture du lot [Cadastre 4] mais simplement à traverser les jardins respectifs des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], en contournant la toiture du lot [Cadastre 4] pour permettre d'accéder à la piscine de ce lot. Ils font valoir que le règlement de copropriété ne contient aucune stipulation relative aux toits et/ou toitures des maisons paysage, ou régissant leur accessibilité ou leur non d'accessibilité, ou encore interdisant aux copropriétaires de ces lots d'aménager leurs jardins comme ils le souhaitent et circuler comme ils l'entendent, rappelant la clause du règlement de copropriété « Jardins clôture».



Ils rappellent que selon les différents articles relatifs aux maisons paysages de [X] [T], l'objectif poursuivi par le concepteur de ces maisons était qu'elles se fondent dans le paysage et même que les jardins «investissent » les toits de ces maisons, ajoutant que la topographie du terrain, l'architecture des maisons et la configuration des lieux font que le toit de la villa du lot [Cadastre 4], qui est plan, épouse littéralement l'assiette du jardin de ce même lot et ce, dans la continuité du propre jardin clos du lot [Cadastre 3] qui se trouve en amont, offrant ainsi une accessibilité naturelle, conforme d'ailleurs aux caractéristiques de l'architecture recherchée et conçue par le concepteur de ces maisons paysage.



Les intimés font valoir que la création de ce chemin a pour objet de changer l'affectation attribuée au toit du lot [Cadastre 4], la création d'un chemin piétonnier liant deux lots qui ne l'étaient pas l'origine.



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf fait valoir que le permis de construire délivré en 1977 est clair quant à la description de la maison lot [Cadastre 4] qui prévoit un toit plat engazonné et une seule entrée par le patio, grâce à un chemin de la copropriété actuellement privatisé au profit de ce lot selon procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 1982 et relève par ailleurs le défaut d'autorisation de l'assemblée générale comme exigé par le règlement de copropriété en ses articles 9 et 10, y ajoutant que la création de ce chemin ouvre ainsi une nouvelle voie d'accès au lot numéro [Cadastre 4] via le lot numéro [Cadastre 3].



Les intimés font ainsi valoir que les travaux d'aménagement du chemin sont contraires à l'oeuvre originale conçue par [X] [T] et à l'affectation du toit tel que prévu par le permis de construire et le règlement de copropriété, rappelant qu'il est prévu à l'article 9 concernant l'usage des parties privées que les cinq maisons actuellement construites sur les conceptions originales de M. [X] [T] constituent un ensemble dont l'harmonie ne doit en aucun cas être modifiée, le lot numéro cinq étant construit sur les dessins et plans établis par le concepteur.



Les intimés rappellent qu'aux termes de l'article 10 du règlement de copropriété, toute modification est soumise à l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.



Mme [Y] [M] fait valoir que ce chemin était matérialisé par un dallage réalisé en 2000, date à laquelle ce chemin existait déjà. Il est produit pour en justifier une facture de l'entreprise de maçonnerie dont il est indiqué qu'elle a réalisé ce dallage. Néanmoins cette facture datée du 23 mai 2000, mentionne au titre des travaux réalisés la création d'un dallage pour supprimer la marche accédant à la petite maison pour la somme de 600 euros, ce qui ne peut donc correspondre au dallage du chemin.



Par ailleurs, l'attestation produite et signée de M. [A], architecte, rapporte les dires de son ancien associé sur l'existence de ce chemin, ce qui ne constitue pas un témoignage direct des faits constatés.



Les appelants produisent également une attestation datée du 4 août 2016, établie par M. [N] [R], agent immobilier, qui expose avoir en 1998, vendu à la SC Marina une villa qui appartenait à [D] [B], indiquant que « cette transaction avait en effet pour unique objet de permettre à la SC Marina de réunir les deux propriétés adjacentes afin de permettre la jouissance d'une piscine privée. Pour ce faire, il suffisait que l'une fasse une ouverture dans la haie qui les séparait et y créer un passage naturel discret' Un joli petit chemin naturel a été réalisé afin de permettre aux propriétaires d'avoir accès à la piscine et au gîte. Les deux jardins anciennement distincts forment à présent un superbe jardin ». 



Si effectivement et comme l'indiquent les appelants, le règlement de copropriété ne prévoit pas de dispositions spécifiques concernant les toitures, celui-ci rappelle que pour la bonne harmonie de l'ensemble immobilier, chaque copropriétaire ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de son lot.



Les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] n'ont jamais été reliés avant la construction par les appelants d'un chemin piétonnier, les plans de masse établis en 1976 du vivant du concepteur des maisons paysage et versés aux débats montrant une séparation distincte de ces lots, qui à l'origine, concernant le lot [Cadastre 4], appartenait à un propriétaire distinct. 



Les copropriétaires peuvent certes jouir librement de leur lot mais sous réserve que cette jouissance ne sont pas contraire à ce règlement. 



Alors que ces maisons de paysages sont conçues pour s'intégrer dans un environnement naturel dont elles empruntent ses formes, la création d'un chemin piétonnier en dallage est par conséquent susceptible de rompre l'harmonie de cet îlot de maisons, ce qui pourrait expliquer que celui-ci soit désormais recouvert d'un gazon synthétique qui ne fait cependant que masquer le chemin existant.



La topographie des lieux ainsi que l'accessibilité naturelle du toit plan du lot [Cadastre 4] ne sauraient permettre aux appelants d'effectuer des travaux comme en l'espèce, de création d'un chemin reliant les deux fonds, ce sans autorisation de l'assemblée générale comme il est prévu à l'article 10 du règlement de copropriété, d'autant que l'article 8 du règlement de copropriété, s'il prévoit que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, prévoit que par exception, les jardins attenants aux maisons individuelles, bien que réservés à l'usage privatif exclusif des propriétaires des constructions, resteront parties communes.







Enfin, que ce chemin ait pour objet de contourner la toiture plane du lot [Cadastre 4] pour accéder à la piscine de ce lot est indifférent dans la mesure où il est constant que ce chemin aboutit à cette toiture, se continue sur celle-ci et constitue un nouvel accès de ce lot, non prévu par le règlement de copropriété puisque cet accès est prévu par le patio conformément à la description du lot qui y est faite.



Il en résulte, que le non-respect des prescriptions du règlement de copropriété constitue pour cette copropriété et les copropriétaires s'en prévalant, un trouble manifestement illicite qui conduit la cour à confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné les propriétaires des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à supprimer le chemin piétonnier traversant les propriétés des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour aboutir à la toiture du lot [Cadastre 4] ainsi que l'accessibilité à cette toiture par le dit chemin.





Il y a lieu de condamner in solidum la SC Marina, Madame [Y] [M] et Monsieur [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à la société JUDINA Ltd et à Madame [X] ensemble, celle de 4 000 euros sur le même fondement.



La SC Marina, Madame [Y] [M] et Monsieur [Y] sont également condamnés in solidum aux entiers dépens. 

Ceux-ci ne peuvent comprendre le coût des procés-verbaux de constat réalisés à des fins probatoires sans être exigés pour l'engagement de la procédure et qui ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Déclare recevable l'intervention volontaire de Madame Marina [Y] [M] et de Monsieur [Q] [Y] ;



Rejette la fin de non recevoir soulevée par Mme [Y] [M] et M. [Y] ;



Déclare recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf ;



Confirme l'ordonnance du 30 novembre 2016 prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse sauf concernant la suppression des rambardes (gardes corps) de la toiture du lot [Cadastre 4], l'élagage de la végétation et sauf à préciser les modalités de la suppression de l'accessibilité à la toiture ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf, la société JUDINA Ltd et Madame [X] de leur demande relative aux garde-corps sur la toiture du lot n°[Cadastre 4] ; 



Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf, la société JUDINA Ltd et Madame [X] de leur demande d'élagage de la végétation formée à l'encontre de Madame [W] [M] et de Monsieur [Y] ; 



Dit que l'obligation de suppression de l'accessibilité à la toiture du lot [Cadastre 4] ne concerne que l'accessibilité par ce chemin crée ;



Condamne in solidum la SC Marina, Madame [Y] [M] et Monsieur [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras Le Neuf la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à la société JUDINA Ltd et à Madame [X], ensemble celle de 4 000 euros sur le même fondement ;



Condamne in solidum la SC Marina, Madame [Y] [M] et Monsieur [Y] aux dépens d'appel, lesquels ne comprennent pas le coût des procés-verbaux de constat d'huissier.





Le greffier, La présidente,