Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 mai 2020

1ère Chambre





ARRÊT N°127/2020



N° RG 18/06561 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PGUW













Me [M] [E]



C/



Mme [F] [L] épouse [X] -DECEDEE-

M. [I] [T] [X]

M. [W] [P] [I] [X]

Mme [A] [N] [V] [X] épouse [R]





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 MAI 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Janvier 2020





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2020 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 31 mars 2020, date indiquée à l'issue des débats





****



APPELANT :



Maître [M] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Monsieur [I] [T] [X]

né le [Date naissance 4] 1946 à[Localité 15]) (44)

[Adresse 11]

[Localité 9]



Représenté par Me Philippe BARDOUL de la SELARL PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES













INTERVENANTS VOLONTAIRES :



Monsieur [W] [P] [I] [X], venant aux droits de Mme [F] [L] 

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Philippe BARDOUL de la SELARL PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES



Madame [A] [N] [V] [X] épouse [R], venant aux droits de Madame [F] [L]

née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représentée par Me Philippe BARDOUL de la SELARL PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES







EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique en date du 5 mars 2010 reçu par Me [M] [E], M. et Mme [X] ont vendu à la société civile de construction-vente (SCCV) Les Briotais un ensemble de terrains à bâtir situé au lieu-dit Les Briotais pour la construction d'un lotissement. 

Cette vente a été effectuée moyennant le prix de 230.000 € convertie en la promesse de la SCCV Les Briotais de livrer aux époux [X] une maison édifiée sur le terrain constituant le lot n° 3 et une maison édifiée sur le terrain constituant le lot n° 8, et ce au plus tard le 30 novembre 2010. Un privilège du vendeur d'immeubIe avec réserve de I'action résolutoire a été inscrit sur les terrains vendus par les époux [X] jusqu'au 21 mai 2011, puis renouvelé jusqu'au 31 mai 2016.



Par acte du 26 mai 2010, les parties ont substitué au lot n° 8 le lot n° 10.



Par actes des 26 octobre et 17 novembre 2010, une nouvelle modification de l'accord est intervenue prévoyant la livraison de deux maisons édifiées sur le lot n° 4 et une maison édifiée sur le lot n° 10.



En l'absence de livraison des constructions à la date convenue, les époux [X] ont mis en demeure la SCCV Les Briotais de leur régler la somme de 230.000 €, outre les frais, avant le 31 juillet 2012.



Par jugement du 18 décembre 2012 du tribunal de grande instance de Nantes, la SCCV Les Briotais a été placée en liquidation judiciaire.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2013, M. et Mme [X] ont déclaré leur créance pour la somme totale de 276.000 €.



Par ordonnance du 16 juin 2015, le juge commissaire a ordonné la vente par adjudication judiciaire de l'ensemble des terrains à bâtir ; a fixé la mise à prix de l'immeuble à 100.000 € ; a dit qu'à défaut d'enchères atteignant la mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure. 



Le 5 février 2016, l'immeuble a été acquis par la S.A.S DPB Immo moyennant un prix de 76.000 €. 



Suivant l'état de collocation établi par le mandataire liquidateur le 4 octobre 2016, les époux [X] ont eu vocation à recevoir la somme de 55.995,98 €. Ils ont reçu, par chèque en date du 20 avril 2017, la somme de 56.000 €.



Par acte du 12 février 2015, Mme [F] [L] et M. [S] [X] ont fait assigner Me [E] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir constater que la garantie d'achèvement prévue à l'acte authentique n'a pas été fournie par la SCCV Les Briotais, dire que Me [E] ne s'est pas assuré de l'efficacité de son acte et le voir condamner au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 276.000 €.



Par jugement du 6 septembre 2018, le tribunal a : 

- condamné M. [E] à verser à M. et Mme [X] la somme de 174 000 € de dommages et intérêts ; 

- condamné M. [E] à verser à M. et Mme [L] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

- condamné M. [E] aux dépens. 



Me [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 septembre 2018.



Mme [F] [L] épouse [X] étant décédée, ses héritiers, Mme [A] [X] épouse [R] et M. [W] [X], sont intervenus volontairement à l'instance. 



Vu les conclusions du 18 juin 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments de Me [E] qui demande à la cour de : 

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en date du 6 septembre 2018 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a : 

* jugé que Me [E] a commis une faute de nature délictuelle engageant sa responsabilité à l'égard de M. et Mme [X] ; 

* condamné Me [E] à verser à M. et Mme [X] une somme de 174.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

* condamné Me [E] à verser à M. et Mme [X] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* condamné Me [E] aux entiers dépens, 

- débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Me [E] ; 

- condamner les consorts [X] à payer à Me [E] une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les consorts [X] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux exigences de l'article 699 du code de procédure civile. 



Vu les conclusions du 28 novembre 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments des consorts [X] qui demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu le 6 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nantes en toutes ses dispositions, et notamment :

* constater que la garantie d'achèvement prévue à l'acte authentique reçu par Me [E] n'a pas été fournie par la SCCV Les Briotais,

* dire que Me [E], qui ne s'est pas assuré de l'efficacité de son acte, a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité professionnelle,

* constater que M. [I] et Mme [F] [X], aujourd'hui représentée par ses ayants droits, Mme [A] [R] et M. [W] [X], ont subi de ce fait un préjudice n'ayant pu être réglés de l'intégralité du prix de vente de leur terrain,

en conséquence :

- condamner Me [E] à régler aux consorts [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 174000 € (230.000 € - 56.000 €), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par M. [X] le 13 juillet 2012,

- condamner Me [E] à payer aux consorts [X] la somme de 3.000 € en première instance en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner Me [M] [E] à payer aux consorts [X] la somme de 5.000 € en cause d'appel en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner Me [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture était rendue le 7 janvier 2020.



MOTIFS DE LA DÉCISION:



Sur la responsabilité de Me [E]:



Me [E] soutient que la garantie d'achèvement ne devait être fournie qu'à l'occasion de la régularisation ultérieure de la VEFA. Il prétend ensuite que les époux [X] étaient titulaires d'une action résolutoire contre la SCCV Les Briotais pour les garantir contre l'inexécution par la SCCV Les Briotais de son obligation de faire ; que, concernant les parcelles cédées par la SCCV, les époux [X] sont à l'origine de leur préjudice pour avoir consenti à une mainlevée de leur privilège sans contrepartie. Il fait enfin valoir que le préjudice né d'un manquement du notaire à son obligation de conseil s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir renoncé à l'opération ou contracté à des conditions différentes.



Les consorts [X] soutiennent que rien n'empêche les parties de prévoir conventionnellement, hors d'une VEFA, que l'acquéreur devra justifier d'une garantie d'achèvement ; que si la régularisation d'une acte de VEFA était prévue postérieurement, la fourniture d'une garantie d'achèvement était prévue de façon concomitante à la vente du 5 mars 2010 ; que Me [E] devait à tout le moins, les mettre en garde contre le risque de l'opération. 



Ils soutiennent ensuite que l'action résolutoire de l'acte du 5 mars 2010 n'a pu être engagée du fait de la liquidation judiciaire de la SCCV ; qu'ils n'avaient aucune raison de s'opposer à la vente de terrains par la SCCV alors que leur créance n'était pas encore exigible, et au risque de compromettre l'ensemble du projet immobilier. 



Ceci étant exposé :



Le notaire instrumentaire est débiteur d'une obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte auquel il prête son concours. 



Contrairement à ce que soutient Me [E], si les dispositions du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction en vigueur à la date du contrat, et en particulier celles de l'article L261-11, prévoient que la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement doit prévoir une garantie d'achèvement, aucune disposition n'interdisait aux parties de prévoir une garantie d'achèvement en dehors d'un contrat de VEFA.



En l'espèce, les parties sont convenues de la vente par acte sous seing privé du 2 juin 2009, rédigé par Me [E] qui, sans faire état d'un contrat de VEFA à venir, prévoit au paragraphe intitulé «'Prix'» que la vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de deux cent trente mille euros, converti en la promesse par l'acquéreur, de livrer à M. et Mme [X] deux maisons «'Etant ici précisé que l'acquéreur devra se soumettre à toutes les règles en matière de vente en l'état futur dans le secteur protégé et fournir une garantie d'achèvement ('.) À la sûreté et garantie dès l'achèvement des deux maisons présentement données en dation l'acquéreur s'engage dès à présent à consentir au profit du vendeur une hypothèque conventionnelle sur les lots (...)'». 



La vente a été régularisée par l'acte authentique du 5 mars 2010 qui prévoit en page 4 au paragraphe intitulé «'Prix'» que :

Cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de deux cent trente mille euros (230.000 €).

Lequel prix est converti ('..) en la promesse par l'acquéreur, qui accepte, de livrer à M. et Mme [X] ('.) au plus tard le trente novembre deux mille dix 

- une maison (....)

- une maison ('.),

Etant ici précisé :

- que l'acquéreur devra se soumettre à toutes les règles en matière de vente en l'état futur dans le secteur protégé et fournir une garantie d'achèvement,

- que la présente vente sera suivie :

- soit d'une vente en l'état futur d'achèvement(....) 

- soit d'un acte de constatation de remise desdistes maisons après achèvement (....).



En page 5 au paragraphe intitulé «'Réserve de privilège et de l'action résolutoire'», il est stipulé que «'à la garantie du paiement du prix de la présente vente (par livraison au vendeur par l'acquéreur des maisons ci-dessus prévues), les biens vendus demeureront affectés par privilège expressément réservé au profit du vendeur indépendamment de l'action résolutoire'».



Il ressort de la rédaction de ses actes, nonobstant l'emploi du futur quant à l'obligation de présenter une garantie d'achèvement, que les parties ont entendu soumettre le contrat à l'obligation pour le vendeur de présenter une garantie d'achèvement dès la vente des terrains et non dans l'hypothèse uniquement d'un contrat de VEFA souscrit ensuite. En outre, les parties ont assorti la vente d'une inscription de privilège au profit du vendeur.



À supposer que, comme le soutient Me [E], la garantie d'un établissement bancaire était impossible à obtenir avant tout contrat de VEFA, il lui appartenait de rédiger son acte pour que cette difficulté y apparaisse sans équivoque.



Ainsi, en rédigeant un acte qui enjoignait à l'acquéreur de présenter une garantie d'achèvement sans s'assurer de la réalité de cette présentation, Me [E] a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte auquel il a prêté son concours. Il a ainsi engagé sa responsabilité envers les époux [X].



Dès lors que l'obligation de livrer n'est que la conversion d'un prix de vente exprimé en argent, il ne peut être affirmer que les époux [X] auraient été recevables à exercer leur action résolutoire après le prononcé de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Briotais (18 décembre 2012). En tout état de cause, cette action ne leur aurait pas permis de retrouver la totalité de leur patrimoine dès lors que quatre parcelles avaient été vendues à des tiers avant le jugement de liquidation. Il est exact que ces ventes n'ont pu avoir lieu sans que les époux [X] acceptent de lever leur privilège, mais ces ventes sont intervenues en mai, avant l'exigibilité de leur créance, et ils n'avaient pas de moyen de s'opposer à la réalisation du programme. Au surplus, Me [E] a rédigé les avenants de rectification des lots des 26 mai 2010 et 26 et 17 novembre 2010. Or, il ressort de l'acte authentique de vente que le lot n° 8 et qui devait supporter l'une des maisons livrées en paiement du prix correspond à la parcelle [Cadastre 12], il ressort de l'expertise de l'actif de la liquidation judiciaire, (expertise de M. [J]), que la parcelle [Cadastre 12] a été vendue les 21 et 25 mai 2010 à Mme [O], il ressort de l'avenant du 26 mai 2010 que son objet était de substituer au lot n°8 (parcelle [Cadastre 12]), le lot n° 10 (parcelle [Cadastre 13]). Sauf à supposer que Me [E] rédige des avenants à ses actes sans se renseigner sur leur raison d'être, le notaire savait, par la rédaction de cet avenant, que les époux [X] avaient levé leur privilège et n'a pas pris le soin de les alerter sur le risque qu'ils prenaient ainsi. 



Enfin, compte tenu de l'état d'abandon des terrains restants décrit dans le rapport de M. [J], qui insiste sur les difficultés de trouver un ou plusieurs acquéreurs, l'hypothèque inscrite sur les lots restants n'auraient pu permettre aux époux [X] de recouvrer leur créance. L'adjudication par la voie judiciaire ne leur a permis de recouvrer que la somme de 56 000 €.



Il résulte de tout ceci que Me [E] ne peut utilement soutenir, pour s'exonérer de sa responsabilité, que les époux [X] ont commis une faute ou qu'ils disposaient d'actions qu'ils n'ont pas mises en oeuvre. 



Sur le préjudice :



Le préjudice des époux [X], qui ne résulte pas d'un manquement à l'obligation de conseil mais d'un manquement du notaire à l'obligation d'assurer l'efficacité juridique de son acte ne s'analyse pas en une perte de chance mais constitue un préjudice certain. En l'espèce, le préjudice des époux [X] est égal au solde du prix de vente après retrait de la somme de 56 000 € qui leur a été versée à l'issue de l'adjudication. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il condamné Me [E] à payer à M. et Mme [X] la somme de 174 000 €. Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2018, date du jugement qui a fixé le montant de l'indemnité.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Dit que la somme de 174 000 € portera intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2018 ;



Condamne Me [M] [E] aux dépens en cause d'appel ;



Condamne Me [M] à payer à [I] [X], et [A] [X] et [W] [X], en qualité d'ayants droit de Mme [F] [X], la somme global de 3000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT