Cour d'Appel · 4e ch. expropriations — 26 mai 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



4ème chambre expropriations



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 26 MAI 2020



N° RG 19/05463 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TLNE



AFFAIRE :



EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER

 D ILE DE FRANCE





C/

M. [G] [H]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mai 2019 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 18/00117



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Miguel BARATA 



Me Valérie BLOCH





Mme Catherine BALLANGER Commissaire du Gouvernement



+



Parties





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D ILE DE FRANCE

Ayant son siège [Adresse 5]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608



APPELANTE

****************



Monsieur [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Comparant



Représentant : Maître Valérie BLOCH de la SELEURL VALERIE BLOCH - AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1923



INTIME



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Catherine BALLANGER, direction départementale des finances publiques.



Non comparante 



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mars 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,



M. [H] est propriétaire d'un local commercial à usage de bar-restaurant correspondant au lot n°1 du bâtiment A de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 8], sur une parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. 



Par décision du 26 mai 1987, le conseil municipal de la ville de [Localité 8] a institué un droit de préemption urbain renforcé sur la totalité du territoire communal.



Par délibération du 30 novembre 2016, le conseil municipal a approuvé la convention d'intervention foncière entre la ville de [Localité 8] et l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (ci-après 'l'EPFIF').



Par délibération de l'établissement Public Territorial Vallée Sud-Grand Paris du 28 mars 2017, l'exercice du droit de préemption urbain a été délégué à l'EPFIF notamment sur le secteur "Avaullée" à [Localité 8] pour la réalisation de 300 logements dans un délai de cinq années.



Le 6 avril 2018, M. [H] a adressé au maire de la commune de [Localité 8] une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) son local commercial, au prix de 325 000 euros.



Par décision du 3 juillet 2018, le directeur général de l'EPFIF a décidé d'exercer sur ce bien son droit de préemption urbain au prix de 177 000 euros.



En l'absence d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi le juge en fixation du prix du bien appartenant à M. [H].



Par jugement du 14 mai 2019, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre a : 



-Annexé à la décision, le procès-verbal de visite des lieux en date du 24 janvier 2019,

-Fixé à la somme de 240 126 euros le prix d'acquisition par l'EPFIF du lot 1 dans le bâtiment A correspondant à un local commercial appartenant à M. [H] situé au [Adresse 1] à [Localité 8] dans l'ensemble immobilier cadastré P [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

-Dit que les dépens étaient à la charge de l'EPFIF.



Par déclaration du 5 juillet 2019, l'EPFIF a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [H].



Par ses conclusions reçues au greffe le 18 juillet 2019, notifiées à M. [H] et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 27 août 2019), l'EPFIF demande à la cour, au visa de l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme, des articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 442, 444 et 445 du code de procédure civile, de :



-Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 3 100 euros/m², et fixé la date de référence au 16 décembre 2015,

-Infirmer le jugement pour le surplus,



Statuant à nouveau,



-Lui donner acte de son accord pour faire réaliser, à ses frais, un certificat de mesurage contradictoire par un géomètre-expert,

-Fixer le prix d'aliénation du local commercial situé au rez-de-chaussée correspondant au lot n° 1 du bâtiment A de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré section P n° [Cadastre 3] et P n° [Cadastre 4], propriété de M. [H], comme suit :

*Méthode d'évaluation retenue : méthode par comparaison,

*Surface carrez : 57 m²

*Valeur retenue : 3 100 euros/m² (valeur occupée),

*Soit : 57 m² x 3 100 euros = 177 000 euros (valeur arrondie)



-Donner injonction à M. [H] de produire la copie intégrale de son acte d'acquisition du 7 mars 2007, partie développée incluse,

-Condamner M. [H] à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par des conclusions adressées au greffe le 5 novembre 2019, notifiées à l'EPFIF et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 8 novembre 2019), M. [H] demande à la cour de :



-Fixer le prix d'aliénation à la somme de 320 000 euros,

-Condamner l'EPFIF à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses conclusions adressées au greffe le 18 novembre 2019, notifiées à l'EPFIF et à M. [H] (avis de réception respectivement signés les 25 novembre et 21 novembre 2019), le commissaire du gouvernement propose à la cour :



-de fixer l'indemnité principale à 190 000 euros (3 300 euros/m² X 57 m² = 188 100 euros, arrondis à 190 000 euros).



Par des conclusions adressées au greffe le 5 février 2020, notifiées à M. [H] et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 10 février 2020), l'EPFIF répond aux écritures adverses en communiquant une nouvelle pièce (n°8) et réitère l'ensemble de ses demandes.



Par des conclusions adressées au greffe le 27 février 2020 ,notifiées à l'EPFIF et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 4 mars 2020), M. [H] réplique en communiquant une nouvelle pièce (n°10) et réitère l'ensemble de ses demandes. 





Les parties et le commissaire du gouvernement ont été régulièrement convoqués à l'audience du 10 mars 2020.









SUR CE, LA COUR,





A titre liminaire, il convient de relever que les conclusions complémentaires produites par les parties ne contiennent aucune demande nouvelle, seulement des éléments en réplique à la partie adverse et les pièces nouvelles produites de part et d'autre viennent à l'appui de ces éléments.







Sur la description de l'immeuble préempté et sa situation locative



Il est renvoyé, pour une description détaillée au procès verbal de transport sur les lieux annexé au jugement déféré.



Il sera seulement rappelé que le bien préempté est un local commercial situé au rez de chaussée d'un immeuble en copropriété, comprenant une pièce en façade sur rue à usage de bar, une salle de restaurant en arrière boutique sans fenêtre et une cuisine sur cour.

Le lot contient également deux caves dont l'une est inaccessible et l'autre est à usage de pièce de stockage.

Un wc est accessible par les parties communes.

Le tout est dans un état moyen et manque d'entretien et est même en mauvais état en ce qui concerne la cuisine.



L'immeuble, en R + 1, édifié en briquettes rouges, est en état d'usage.



Il est situé dans un quartier entouré de commerces de proximité, à dix minutes à pied d'une station de métro, mais éloigné du centre ville.



Le lot préempté est occupé en vertu d'un bail commercial du 1er août 2008 pour une activité de marchand de vin et liqueur, restaurant, PMU et Française des jeux. Le loyer annuel s'élève à 15 096 € HC.



Sur la date de référence



Le jugement a fixé à bon droit la date de référence au 16 décembre 2015, date de la dernière révision du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 8], en application des dispositions de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.



Les parties et la commissaire du gouvernement s'accordent d'ailleurs sur cette date.



Le bien préempté était alors classé en zone UA du document d'urbanisme.









Sur la fixation du prix



Les parties s'accordent pour voir confirmer la méthode par comparaison à laquelle le premier juge a eu recours.



L'appelant demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 3 100 €, mais son infirmation en ce qu'il l'a appliquée à une surface de 77,46 m² au lieu de 57 m².



M. [H] demande la confirmation de la surface retenue par le juge mais la fixation du prix à 320 000 €, soit une valeur unitaire de 4 131 €.



Mme la commissaire du gouvernement retient également une surface de 57 m² mais propose une valeur unitaire de 3 300 €.



Sur la surface du bien



Les parties se sont opposées en première instance et dans leurs premières écritures d'appel sur la surface loi Carrez du bien, M. [H] prétendant qu'elle s'élèvait à 77,46 m² et l'EPFIF soutenant qu'elle se limitait à 57 m².



Le tribunal a retenu celle de 77,46 m² au vu d'une attestation établie par un diagnostiqueur le 28 septembre 2018.



L'EPFIF soutient que le tribunal s'est ainsi fondé sur un document transmis en cours de délibéré par M. [H] sans autorisation, que le premier juge n'a pas répondu à sa contestation relative à la surface utile, qu'il ne pouvait se fonder sur un seul document établi à la demande de l'une des parties et qu'en outre ce mesurage n'a pas été effectué par une géomètre expert mais seulement par un diagnostiqueur.



M. [H] produit en cause d'appel un second mesurage effectué par un autre diagnostiqueur le 20 septembre 2019 retenant une surface loi Carrez de 78,1 m².



L'examen des productions révèle que le document sur lequel le tribunal s'est fondé (une 'attestation de superficie Loi Carrez' du 28 septembre 2018) a effectivement été transmis en cours de délibéré alors qu'il ne résulte pas du jugement que les parties avaient été autorisées à produire une note ou des pièces pendant le délibéré.

Le document régulièrement communiqué par M. [H] avant l'audience, qui émanait de la même société que celle qui a établi l'attestation litigieuse était un 'certificat de surface' qui précisait en toutes lettres qu'il 'ne pouvait être utilisé comme une loi Carrez'.

Quoi qu'il en soit, il résulte des conclusions d'appel que le problème de surface qui oppose les parties ne tient pas à une simple divergence de mesurage, mais correspond à la surface de la cuisine.



L'acte de vente du 7 mars 2007 par lequel M. [H] est devenu propriétaire, précise en effet, ainsi que l'a relevé l'EPFIF, que cette pièce a été aménagée sur la cour en jouissance exclusive et particulière dont bénéficie le lot.



C'est la raison pour laquelle elle n'est pas comptabilisée par l'acte dans la surface du lot, retenue pour 57 m².



M. [H] soutient dans ses dernières écritures qu'il est devenu propriétaire de cette surface par voie d'usucapion, dans la mesure où la cuisine était déjà construite lors de son acquisition et l'est depuis plus de 30 ans, et que c'est la raison pour laquelle elle a été comptabilisée dans le 'certificat Carrez' qu'il a produit.



Il verse à l'appui de cette affirmation l'attestation d'une certaine Mme [R], affirmant que la cuisine a été construite sur la cour depuis plus de 30 ans.



Force est cependant de constater, d'une part, que M. [H] ne conteste pas que la cuisine a été édifiée sur la cour commune dont il a la jouissance exclusive et, qu'il a lui même retenu, dans la promesse de vente qu'il a consentie le 6 février 2018 (qui a provoqué sa déclaration d'intention d'aliéner), une surface de 57 m² pour son local et repris la description de son lot faisant état d'une cuisine édifiée sur cour commune à jouissance exclusive.



D'autre part, l'attestation produite par M. [H] émane d'une personne dont on ignore tout du lien qu'elle entretient ou a pu entretenir avec l'immeuble, siège du lot préempté, dans la mesure où elle se déclare 'propriétaire' de cet immeuble alors qu'il est soumis au statut de la copropriété, qu'il résulte de l'acte d'achat de M. [H] qu'il ne s'agit pas de sa venderesse, et qu'en l'absence de production du règlement de copropriété il est impossible de savoir s'il s'agit le cas échéant, de la personne qui a été propriétaire de l'ensemble de l'immeuble avant sa mise en copropriété.

Le contenu de cette attestation est en outre particulièrement imprécis puisqu'il se borne à affirmer que la cuisine est construite sur la cour depuis plus de 30 ans et que 'c'était déjà le cas de l'acquisition du bien par M. [H]', ce qui manque de clarté. Aucune information n'est en revanche fournie sur la date à laquelle Mme [R] a été propriétaire, pendant quelle durée, ou depuis quand elle l'est, de quels lots etc..

Ce document n'est en toute hypothèse étayé par aucun autre élément de preuve.



En conséquence, une attestation aussi peu circonstanciée, dont l'auteur n'est pas identifié, du moins dans son lien avec l'immeuble, est dépourvue de toute force probante et est insusceptible de faire naître un doute sérieux sur la superficie du lot telle qu'elle résulte de l'acte de vente de 2007, et de la promesse de vente de 2018. Seule la surface de 57 m2 sera retenue.



Sur la valeur unitaire 



C'est par d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu une valeur de 3 100 € /m².



L'exproprié ne produit pas davantage qu'en première instance de termes de comparaison correspondant à des cessions effectives et se borne de nouveau à produire des estimations des sites meilleurs agents.com et Notaires.fr faisant seulement état de valeurs moyennes de ventes de maisons et d'appartements à [Localité 8], c'est à dire en outre, des biens qui ne correspondent en rien au local préempté.



En ce qui concerne les termes de comparaison de Mme le commissaire du gouvernement, ils sont identiques à ceux cités par le commissaire en première instance et c'est par les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge que la cour retient seulement le terme n° 2, outre les termes n° 1, 2, 4 et 5 de l'expropriant qui concernent des locaux commerciaux à usage de restauration, ou traiteur avec cuisine.



En conséquence, l'indemnité s'établit ainsi qu'il suit :



3 100 x 57 m² = 176 700 €, arrondi à 177 000 €





M. [H] a fait valoir à titre subsidiaire, au cas où la surface de la cuisine ne serait pas intégrée, qu'il devrait être tenu compte de la situation particulière du bien pour l'évaluer, ce qui doit s'interpréter comme une demande tendant à valoriser l'existence de son droit de jouissance à titre exclusif sur la cuisine.

Cependant, la cour constate que cette prétention n'a été chiffrée ni dans les motifs ni dans le dispositif des écritures de l'intimé, de sorte qu'elle n'est pas valablement saisie de cette prétention.

La demande, même non chiffrée, n'a en outre pas non plus été formulée au dispositif des écritures.

Elle ne peut être incluse dans la demande de fixation de l'indemnité à 320 000 € qui est formulée exclusivement à l'issue d'une discussion sur la valeur unitaire du bien et de proposition de termes de comparaison (étant au demeurant relevé que les motifs comme le dispositif des conclusions de M. [H] ne comportent pas de demande d'infirmation du jugement). 

L'on peut enfin ajouter que les termes de références choisis comportent tous une cuisine de sorte que la présence d'une telle pièce a déjà été prise en compte dans la détermination du prix unitaire.



Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [H], qui succombe en ses prétentions supportera les dépens d'appel.





















 PAR CES MOTIFS :



Statuant contradictoirement,



Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens,



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Fixe à la somme de 177 000 euros le prix d'acquisition par l'EPFIF du lot 1 du bâtiment A de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] sur une parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], correspondant à un local commercial appartenant à M. [H],



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Laisse à M. [H] la charge des dépens d'appel.













- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER,Le PRESIDENT,