Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 4 juin 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT AU FOND 

DU 04 JUIN 2020



N° 2020/10 







 



N° RG 19/00019 



N° Portalis DBVB-V-B7D-BEGWH







Etablissement Public EUROMEDITERRANEE





C/



Société WORMS SERVICES MARITIMES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT









Copie exécutoire délivrée :

le :



à :



-Etablissement Public EUROMEDITERRANEE, 



-Société WORMS SERVICES MARITIMES



Copie certifiée conforme :

le :



à :



-SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES



- SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON



-Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT de [Localité 17]



Décision déférée à la Cour :





Jugement du Juge de l'expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 06 Mars 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 18/00101.





APPELANTE



Etablissement Public EUROMEDITERRANEE, 

demeurant C/O Me Olivier BURTEZ DOUCEDE - [Adresse 10]



représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Société WORMS SERVICES MARITIMES, 

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, 

demeurant [Adresse 16]



représenté par M. [T] [Y] en vertu d'un pouvoir spécial.







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Mars 2020 en audience publique devant la Cour composée de :



Madame Anne DUBOIS, Conseiller

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.



Mme Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseiller,

Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller,

spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.



Greffier lors des débats : Madame Anne BARBENES. 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2020.

A cette date, le prononcé de la décision a été prorogé à ce jour suite aux mesures gouvernementales prévues par la loi N°2020-290 du 23 mars 2020 relative à l'état d'urgence sanitaire. 



Les avocats présents ont été entendus. 



Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.



Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé publiquement le 04 Juin 2020 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseiller et Madame Charlotte COMBARET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

















































EXPOSE DES FAITS : 



L'établissement public et d'aménagement d'État à caractère industriel et commercial, Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d'intervenir sur le périmètre d'intérêt national de 310 hectares, dans le triangle Saint Charles-Saint Lazare- Arenc la Joliette.



En suite de la première phase de son action dans cinq secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée, une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de [Localité 17] en vue d'entreprendre un projet de rénovation urbain.



Une extension de ce projet situé dans le périmètre dit Euromed II, en vue d'une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l'opération déclarée d'intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.



Le projet de la ZAC Littorale qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015. 



L'enquête unique portant sur l'utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s'est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.



Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré d'utilité publique les travaux d'aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.



L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 30 juin 2017.



En l'espèce, l'expropriation vise l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 15] K n°[Cadastre 3] situé [Adresse 13] dans le [Localité 1], loué à la SARL Worms services maritimes selon bail commercial du 3 novembre 2003, renouvelé le 31 octobre 2012 par la société Financière de services maritimes, titulaire d'un bail à construction courant jusqu'en 2088.



Faute de réponse de la locataire à son offre du 19 septembre 2018, Euroméditerranée a saisi le juge de l'expropriation des Bouches du Rhône le 6 novembre 2018.



Après avoir visité les lieux le 30 janvier 2019, ce dernier, par jugement du 6 mars 2019, a :

fixé l'indemnité d'éviction revenant à la société Worms services maritimes à la somme de 1.041.431 euros incluant :

valeur du droit au bail de 154.664 euros

indemnité de remploi de 14.316 euros,

trouble commercial de 123.840 euros

double loyer de 40.031 euros

pertes sur salaires de 63.000 euros

pertes sur installations de 54.000 euros

frais de réinstallation de 554.000 euros

frais de déménagement de 37.580 euros



condamné Euroméditerranée à payer à la société Worms services maritimes la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

laissé les dépens à la charge de Euroméditerranée.



Euroméditerranée a interjeté appel le 29 avril 2019.



Dans ses mémoires des 2 juillet et 14 novembre 2019 tenus pour intégralement repris, il demande à la cour de : 

recevoir son appel,

confirmer le jugement entrepris sauf en ce concerne qui la valeur du droit au bail et l'indemnité de remploi,

statuant à nouveau de ces chefs,

dire et juger qu'aucune indemnité n'est due au titre de la valeur du droit au bail,

subsidiairement, sur le droit au bail,

dire et juger que la valeur du droit au bail doit être calculée sur le différentiel entre 140 euros/m² et 130 euros/m² en appliquant un coefficient de 5 comme l'avait proposé le commissaire du gouvernement, la majoration à 8 n'étant aucunement justifiée,

rejeter toute indemnité au titre du remploi,

à titre subsidiaire :

allouer le remploi calculé sur la véritable valeur du droit au bail,

confirmer le jugement en ce qu'il a alloué 2 mois de double loyer sur la base de 40.031 euros,

le confirmer en ce qu'il a alloué les sommes de :

63.000 euros correspondant à 15 jours de perte de salaires,

54.000 euros pour la perte d'installation et d'agencement non amortis,

le réformer sur les frais d'installation et dire et juger qu'il n'y a lieu à aucune indemnité de ce chef,

confirmer le jugement sur les frais de déménagement pour 37.580 euros en indiquant que c'est un taux hors taxes qui doit être pris en compte, la TVA étant récupérée.

 

Dans son mémoire du 4 octobre 2019 tenu pour intégralement repris, la société Worms services maritimes demande à la cour de : 

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

condamner l'expropriant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeter toutes fins, demandes ou conclusions contraires.



Par conclusions déposées le 30 septembre 2019 et tenues pour intégralement reprises, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation de la décision attaquée.



Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s'appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation. 



Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 5 mars 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception. 

 

***



SUR CE :



Sur la date de référence :



Conformément à l'article L213-6 du code de l'urbanisme relatif aux immeubles soumis au droit de préemption urbain, renvoyant à l'article L213-4 du même code, la date de référence doit être fixée à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce, le 28 juin 2013, correspondant à la dernière révision du PLU, les modifications ultérieures n'ayant pas changé le zonage de la parcelle.



A cette date, le bien exproprié, inscrit en zone UaeE, secteur UaeE2, centre et tissu de type central, urbanisé à vocation de destination mixte habitat/activités, est un immeuble de rapport.



Sur la description du bien :



Selon le procès verbal de transport sur les lieux du 30 janvier 2019, le bien occupé par l'intimée est un local à usage de bureaux et annexes d'une superficie totale de 1.938 m² sur deux étages, outre la jouissance privative et particulière de 30 places de parking.

les bureaux ont tous les mêmes éléments de confort : moquette au sol, carrelage dans les entrées et dégagements ; huisserie double vitrage ; faux plafonds avec luminaires encastrés ; climatisation réversible ; câblage ; alarme ; sorties de secours ; sanitaires (8 WC) ; espace cantine avec cuisine équipée ;

jouissance privative et particulière de 30 places de parking K n° 37 et 41.



La société Worms services maritimes, bénéficiaire d'un bail commercial du 3 novembre 2003, renouvelé le 31 octobre 2012, moyennant un loyer révisé actuel de 220.850 euros, a elle-même consenti deux conventions de mise à disposition de bureaux au profit des sociétés Tiers ports services (TPS) et Medacruise.



Sur l'indemnisation :



 => concernant l'indemnité principale :



L'activité de la société Worms services maritimes porte sur l'organisation et l'exploitation de tous services et entreprises de transport maritimes, aériens et terrestres, toutes activités complémentaires et accessoires de celles et notamment toutes opérations d'affrètement, de consignation, de transit de commission de transport, de manutention, de transports routiers.



L'éviction doit être calculée d'après la méthode du différentiel de loyer 



Le premier juge a employé la méthode du différentiel qui consiste à capitaliser la différence entre la valeur locative du marché et le loyer réel du bail en cours. Il a retenu la valeur locative métrique de 130 euros mise en avant par la société évincée et le commissaire du gouvernement et appliqué un coefficient de situation 8 pour aboutir à une indemnité de 154.664 euros.



Euroméditerranée considère que la valeur locative moyenne s'élève à 70 euros le m² et que seul un coefficient de 5 peut être retenu, comme l'avait au demeurant proposé le commissaire du gouvernement en première instance, dès lors que la situation des bâtiments dans une zone d'aménagement concertée avec des bureaux ne peut être qualifiée d'excellente.



Il en déduit que le montant des loyers étant largement supérieur à la valeur locative, aucune indemnité de droit au bail n'est due.



Toutefois, l'intimée objecte valablement que les huit termes de comparaison qu'il produit sont inadéquats.



Il s'avère en effet qu'ils ne disposent pas de places de stationnement et pour certains d'entre eux ne sont pas des bureaux, ainsi :

* la location au [Adresse 4] dans le [Localité 12] au loyer de 10.800 € pour 150 m², soit 72 €/m², concerne un atelier de maroquinerie et non des bureaux,

* celle au [Adresse 9] dans le [Localité 11], au loyer de 10.800 € pour 322 m²,soit 72 €/m², concerne une salle de sport, 

* celle au [Adresse 14] dans le [Localité 12], au loyer de 7.200 € pour 80 m²,soit 90 €/m², est dans un immeuble ancien, 

* celle au [Adresse 8] dans le [Localité 5], au loyer de 73.16400 € pour 804 m²,soit 91 €/m², est dans un immeuble en mauvais état.



Les termes de comparaison de la société Worms services maritimes relevés par le cabinet Roussel et associés qu'elle a missionné, sont tous à usage de bureaux, situés dans le [Localité 1], comme l'immeuble en cause, et mettent en évidence :

* au [Adresse 7], pour une surface de 191 m², sans parking, un loyer actualisé de 19.879 € soit 104 €/m², 

* au [Adresse 2], pour une surface de 1.850 m², avec 15 emplacements de stationnement, un loyer actualisé de 229.597 € soit 124 €/m²,

* au [Adresse 13], pour une surface de 696,20 m², avec 25 places de stationnement, un loyer initial de 87.104,48 € soit 125,11 €/m².



Le commissaire du gouvernement ne fait mention ni ne produit aucune des références qu'il a fournies en première instance, mais le premier juge a relevé qu'elles permettent de conclure à un prix de 130 € du m².



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'implantation et le très bon état du local qui bénéficie de surcroît de 35 places de parking justifient de retenir la valeur locative métrique de 130 euros.



La valeur locative de marché des locaux en cause est donc de 240.183 euros ( 1.847,56 m² x 130 €) et le différentiel de 19.333 euros.



Par ailleurs, le coefficient de situation dépend de la qualité de l'environnement et de la commercialité de la rue ou du secteur du fonds évincé au regard de l'activité considérée.



En l'espèce, la société Worms services maritimes exerce une activité d'agent maritime et consignataire imposant une localisation de ses bureaux à proximité immédiate du port où elle doit se rendre plusieurs fois par jour et dans des délais contraints en cas de difficulté d'embarquement.



Ainsi, même si l'immeuble loué est situé dans une ZAC de bureaux, il est néanmoins excellemment placé sur le plan géographique, à la fois proche du port marchand et des accès aux autoroutes Nord et Littorale, au regard de l'activité déployée par l'intimée, de surcroit dans des locaux fonctionnels avec parkings.



Ces caractéristiques justifient la capitalisation du différentiel par un coefficient 8.



Le jugement qui a fixé l'indemnité principale revenant à la société évincée à la somme de 154.664 euros doit par conséquent être confirmé.



=> concernant les indemnités accessoires :



L'indemnité de remploi, calculée selon le barème dégressif de 5% jusqu'à 23.000 euros et de 10% au delà, s'élève à 14.316,40 euros.



Il convient de préciser que la décision querellée a alloué la somme de 37.580 euros HT pour l'indemnisation des frais de déménagement.



Seule est discutée l'indemnité allouée au titre des frais de réinstallation.



Euroméditerranée fait valoir que l'intimée n'a pas droit aux frais de réinstallation puisque d'une part, les locaux de bureaux sont par nature équipés et que, d'autre part, elle ne justifie pas de l'effectivité des frais dont elle demande le remboursement.



La société Worms services maritimes demande la confirmation de la décision en rappelant la note établie par son architecte, expert inscrit sur la liste de la Cour de cassation, faisant état d'un prix unitaire d'aménagement complet de l'ordre de 920 euros le m².



Le commissaire du gouvernement précise que l'expropriant ne démontre pas que la société Worms services maritimes dispose à proximité immédiate d'une offre de bureau comparable permettant sa réinstallation sans autres frais qu'une propreté.



Cependant, le procès verbal de restitution des clés du 15 octobre 2019 confirme que la locataire a bien déménagé depuis cette date. 



Or, le premier juge a statué avant le déménagement de la société au vu de prix de rénovation proposés sur les sites spécialisés en la matière et de l'avis estimatif de l'architecte de l'intimée, n'ayant en eux-mêmes aucune valeur probante et qui, aujourd'hui, en dépit du transfert d'activité réalisé, ne sont corroborés par aucune facture.



Par conséquent, en l'absence de justification des frais qui auraient été réellement exposés, la preuve de la réalité de ce préjudice n'est pas rapportée.



Le jugement qui a alloué une indemnité de 554.000 euros sera donc infirmé de ce chef.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



L'issue du procès conduit à laisser les dépens à la charge de l'expropriant sans qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile.



 

***



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a indemnisé les frais de réinstallation à hauteur de 554.000 euros,



Le réformant de ce chef,



DEBOUTE la société Worms services maritimes de sa demande d'indemnisation de ses frais de réinstallation,



FIXE en conséquence l'indemnité totale d'éviction de la société Worms services maritimes à la somme de 487.431 euros,



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE le surplus des demandes,



CONDAMNE Euroméditerranée aux dépens d'appel.



La greffière La présidente