Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 18 juin 2020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------







ARRÊT DU : 18 JUIN 2020



(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)





F N° RG 17/04900 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J7RE









Monsieur [F] [R]





c/



Madame [K] [G] épouse [I]

Monsieur [J] [I]



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mai 2017 (R.G. 15/01818) par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 10 août 2017





APPELANT :



[F] [R]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

Cardiologue, demeurant [Adresse 6]



Représenté par Me Karine BRUNAUD, avocat au barreau de CHARENTE





INTIMÉS :



[K] [G] épouse [I]

née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 11]

de nationalité Française

Sans profession, demeurant [Adresse 4]



[J] [I]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 13] (Allemagne)

de nationalité Française

Médecin, demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Julie VERGER de la SCP DROUINEAU-BACLE-LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :





Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Catherine LEQUES , Conseiller, 

qui en ont délibéré.



Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 et de l'article 8 de l'ordonnance n°304-2020 du 25 mars 2020. 



La clôture de la procédure est fixée à la date de l'audience initialement prévue soit le 06 avril 2020.







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Répondant à une annonce diffusée sur un site internet par Mme [K] [G] épouse [I] et M. [J] [I] (ci-après les époux [I]), M. [F] [R] a formulé une proposition d'achat de leur propriété située dans la commune de [Localité 12] pour un prix de 295.000 €, sous la réserve de pouvoir consulter le certificat d'assainissement.



Après divers échanges intervenus entre les parties, Maître [Z], notaire à [Localité 9] (86), a établi un compromis de vente aux termes duquel les époux [I] ont vendu à M . [R] une parcelle de terrain et la maison d'habitation de plain-pied située dans la commune de [Localité 12], lieu dit [Localité 8], cadastrée section DO n°[Cadastre 7], d'une superficie de 907 m² et moyennant le prix de 300.000 €.



Cet acte, signé par les parties les 18 et le 23 février 2015, contenait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et a prévu, en cas de non-réalisation de la vente, une clause pénale d'un montant de 29.500 €. Il mentionnait également, dans le chapitre relatif à l'état de l'immeuble, l'absence de tout dispositif d'assainissernent et précisait que 'le vendeur s'engage expressément à faire réaliser à sa charge les travaux nécessaires pour la mise en conformité du système d'assainissement au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique, ladite conformité devant faire l'objet d'un nouveau contrôle par le service public de l'assainissement dont le coût sera supporté par le vendeur'.



Le 11 mai 2015, M. [R] a adressé un courriel aux vendeurs dans lequel il leur indiquait renoncer à l'acquisition projetée en invoquant le fait que les travaux d'assainissement devant être entrepris constituaient une modification substantielle du bien vendu.



Les époux [I] ont fait délivrer sommation à M. [R] le 15 juin 2015 d'avoir à comparaître devant Me [Z] afin de procéder à la signature de l'acte authentique.



Le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 17 juin 2015.



Faisant valoir le caractère parfait de la vente en raison de l'obtention par M. [R] du prêt sollicité et estimant abusif le renoncement de l'acquéreur, les vendeurs ont,

 suivant acte d'huissier du 20 juillet 2015, assigné celui-ci devant le tribunal de grande instance d'Angoulème afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de 29.500 € au titre de la clause de dédit

figurant au compromis, 5.000 € au titre de leur préjudice moral et 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire en date du 18 mai 2017, le tribunal a :



- Rejeté la demande de nullité du compromis présentée par M. [R],

- condamné M. [R] à payer aux époux [I] la somme de 25.000 € au titre de la clause pénale,

- débouté les époux [I] de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, et du surplus de leur demande au titre de la clause pénale,

- débouté M. [R] de l'ensemble de ses demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision dans la limite de la somme de 15.000 euros, 

- condamné M. [R] à verser aux époux [I] la somme de 

1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.



M.[R] a formé appel de cette décision le 10 août 2017.



Dans ses dernières conclusions du 20 mars 2020, M. [R] souhaite être déclaré recevable et bien fondé en son appel. Il réclame l'entière infirmation du jugement et demande à la cour, au visa des articles 1109, 1110, 1134, 1135, 1382, 1383 et 1589 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, 1231 du même code de :



A titre principal : 

- juger nul et de nul effet le compromis de vente reçu le 23 janvier 2015 par Me [Z] ;

- condamner solidairement les époux [I] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d'ester en justice;



A titre subsidiaire :

- constater que les époux [I] ont vendu l'immeuble litigieux à un tiers le 7 mai 2018 et qu'ils n'ont pas pu faire droit à la demande de réitérer la vente par acte authentique ;

- condamner les époux [I] à lui verser la somme de 20.000 € au titre de la clause pénale ;



A titre infiniment subsidiaire :

- constater que les époux [I] n'ont pas respecté leur obligation contractuelle de faire réaliser à leur charge les travaux nécessaires pour la mise en conformité du système d'assainissement au plus tard pour le jour de la réitération ;

- juger qu'en application du principe d'exception d'inexécution, il n'était pas tenu de réitérer la vente par acte authentique, le compromis étant devenu caduc ;

- condamner solidairement les époux [I] à lui verser les sommes de :

- 5.620, 64 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance ;

- 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d'ester en justice ;



A titre très infiniment subsidiaire :

- juger que la clause pénale due sera réduite à 1 € ;



En tout état de cause :

- condamner solidairement les époux [I] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier de Me [V] du 5 juin 2015.



Suivant leurs écritures en date du 18 mars 2020, les époux [I] demandent à la cour, au visa des articles 1109, 1110, 1134, 1135 et 1147 du code civil, de :



- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : 

- rejeté la demande de nullité du compromis formée par M. [R] ;

- rejeté la demande de caducité du compromis de vente ;

- débouté l'appelant de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné M. [R] à leur verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens ;



- réformer la décision entreprise pour le surplus et, statuant à nouveau :

- condamner l'appelant à leur verser les sommes de :

- 29.500 € au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente ; 

- 5.000 € du fait de la défection abusive ;

- 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 





Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l'article 8 de l'ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020 ; la clôture étant fixée à la date de l'audience initialement prévue, soit au 6 avril 2020.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la validité du compromis de vente



M. [R] soulève la nullité de l'acte sous seing privé en invoquant un vice du consentement tiré de l'erreur sur les qualités substantielles du bien vendu. Il estime que les travaux d'assainissement entrepris diminuent de manière significative la superficie de la propriété, une partie du terrain représentant 56 m² devenant même inutilisable.



Consulté sur l'implantation d'un système d'assainissement, le syndicat des eaux a initialement refusé le projet présenté par les époux [I]. Dans son avis du 13 mai 2015, il précise que les travaux à réaliser impliquent la création d'un





 tertre semi-enterré d'une surface minimale à sa base de 56 m² et dépassant le sol d'au moins 50 cm. Il est spécifié que toute circulation ou stationnement est prohibé sur l'ensemble de la surface.



Cependant, comme le rèlèvent à raison les vendeurs, le dispositif d'assainissement ne réduit pas l'exacte superficie de la parcelle telle que mentionnée dans la promesse synallagmatique, celle-ci représentant toujours 9a et 7ca. 



L'emprise du tertre semi-enterré apparaît extrêmement limitée au regard de la surface totale de la parcelle vendue.



Le tribunal a en outre justement observé que l'emplacement du nouveau dispositif d'assainissement représente une superficie de 20m² à son sommet et non de 56 comme le prétend l'appelant. Il a également relevé à raison que la gêne occasionnée par le tertre semi-enterré ne présente pas l'ampleur invoquée par M. [R], notamment pour ce qui concerne le stationnement de véhicules et la pousse de végétation comme le démontrent les photographies versées aux débats par les vendeurs. L'étendue du terrain libre d'accès permet la réalisation des plantations souhaitées, voire d'une piscine.



Les époux [I] ont parfaitement respecté la clause contractuelle du compromis en mandatant le 16 mai 2015 la société Masse pour réaliser les travaux en conformité avec les recommandations du Syndicat comme ce dernier l'a constaté le 9 juin suivant.



Au regard des aléas du marché immobilier et dans l'ignorance du contenu de l'acte authentique de vente rédigé en mai 2018 entre les époux [I] et leur nouvel acquéreur, il n'est pas établi que la cession de la propriété pour un montant inférieur à celui prévu au compromis de février 2015 est en lien avec les inconvénients occasionnés par les travaux d'assainissement entrepris.



En conséquence, M. [R] ne démontre pas avoir été victime d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu. Le jugement déféré ayant confirmé la validité de la promesse synallagmatique de vente sera confirmé sur ce point. 



Sur la caducité du compromis



M. [R] soutient qu'à la date prévue pour la réitération de la vente, les travaux d'assainissement, dont l'entière réalisation incombait aux époux [I] en vertu du compromis, n'étaient pas achevés. Il estime dès lors que les vendeurs n'avaient pas respecté, à la date prévue de la signature de l'acte authentique, l'obligation mise à leur charge de sorte que l'absence de réitération de la vente ne saurait lui être reprochée.



La promesse synallagmatique indique très clairement que la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 22 mai 2015. 



En page 18, il est stipulé que ce délai 'sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en 



cours de validité, cadastre modèle 1, répertoire civil. En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 8 juin 2015". 



En outre, il est également mentionné que la date d'expiration de ce délai ou sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. 



Cette formulation générale a ainsi vocation à s'appliquer à toutes les clauses du compromis.



Ainsi, aucune caducité de l'acte ne découlait automatiquement du dépassement de la date du 22 mai 2015. Les travaux d'assainissement pouvaient donc se poursuivre postérieurement. Les observations des parties relatives à la fixation de la date de leur achèvement sont sans incidence sur la solution du litige et seront en conséquences écartées.



Comme le souligne à raison la décision déférée, seuls les époux [I], qui ont rempli leur obligation d'accomplissement des travaux d'assainissement à la date du 11 juin 2015 comme l'atteste le document établi par le syndicat des eaux, ont postérieurement délivré à M. [R] une sommation afin d'obtenir la réitération de la vente. 



En ne se rendant pas à l'office notarial le 17 juin 2015, l'appelant a clairement signifié à ses vendeurs la volonté de ne pas signer l'acte authentique confirmatif. Il a ainsi manqué à ses obligations contractuelles. Il ne peut dès lors arguer de l'existence de divers préjudices liés à l'absence de conclusion de la vente du bien immobilier.



Il sera simplement ajouté que la sommation de comparaître devant notaire délivrée par M. [R] le 19 juillet 2019, soit après la date de son propre refus de procéder à l'acquisition de l'immeuble et également du prononcé du jugement déféré, ne saurait être prise en considération pour infirmer les observations figurant ci-dessus et réclamer à son profit le bénéfice du montant de la clause pénale. 



Sur la clause pénale



Il convient d'écarter l'application de l'actuel article 1231-5 du code civil dans la mesure où ce texte n'est entré en vigueur qu'après la date de signature du compromis de vente.



L'alinéa 2 de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le juge peut, même d'office, augmenter ou diminuer la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Eu-égard à la faute commise par l'appelant qui s'est volontairement opposé à la signature de l'acte authentique réitératif, les vendeurs sont bien fondés à réclamer l'application de la clause prévue.



Le tribunal de grande instance a justement motivé la diminution du montant fixé dans la promesse en reprochant aux époux [I] une inexécution partielle et momentanée de leur obligation de réaliser le système d'assainissement. Il sera ajouté que la vente du bien immobilier a été retardée et n'est intervenue que plusieurs années après le refus injustifié de l'appelant de procéder à la réitération de l'acte authentique.



En conséquence, la condamnation de M. [R] au versement au profit des époux [I] de la somme de 25.000 € sera confirmée.



Sur les autres demandes



La demande des vendeurs relatives à l'octroi d'une somme complémentaire de 5.000 € en raison du caractère abusif de la défection de l'acquéreur sera rejetée dans la mesure où la clause pénale a justement pour fonction de sanctionner financièrement l'inexécution contractuelle de l'une des parties.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le montant mis à la charge de l'appelant par la décision de première instance sera confirmé. En cause d'appel, il convient de condamner M. [R] au versement au profit des époux [I] d'une somme complémentaire de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres prétentions de ce chef.



PAR CES MOTIFS



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 18 mai 2017 rendu par le tribunal de grande instance d'Angoulème ;



Y ajoutant ;



- Condamne M. [F] [R] à verser à Mme [K] [G] épouse [I] et M. [J] [I], ensemble, une somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Rejette les demandes présentées par M. [F] [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [F] [R] au paiement des dépens.



L'arrêt a été signé par Roland POTEE, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.





 Le Greffier, Le Président,