Cour d'Appel · Chambre 2-4 — 1 juillet 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4



ARRÊT AU FOND 

DU 01 JUILLET 2020

A.L.G

N° 2020/ 123













Rôle N° RG 17/19886 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBNV2







[F] [D]





C/



[L] [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Maître Lionel FEBBRARO

Maître Jonathan HADDAD













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge aux affaires familiales de [Localité 9] en date du 05 Septembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/03326.





APPELANTE



Madame [F] [D]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel FEBBRARO, avocat au barreau de Marseille





INTIME



Monsieur [L] [W]

né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jonathan HADDAD, avocat au barreau de Toulon





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





Statuant selon la procédure sans audience en application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, au visa de l'accord des parties.

 



L'affaire a été débattue devant la cour composée de : 



M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre

Mme Annie RENOU, Conseiller

Mme Annaick LE GOFF, Conseiller





qui en ont délibéré.

 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2020,



Signé par M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









M. [L] [W] et Mme [F] [D] ont vécu en concubinage entre 2000 et 2004. Au cours de la vie commune, suivant acte reçu le 28 juillet 2000 par maître [G] [O], notaire à La Londe Les Maures, ils ont acquis, en indivision, à raison de la moitié chacun, un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 10], [Adresse 2], cadastré section D numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 1 are 56 centiares, numéro [Cadastre 6] pour une contenance de 1 are 72 centiares, numéro [Cadastre 7] pour une contenance de 12 centiares. 



Cette acquisition est intervenue au prix de 620.000 Frs (94.518,39 €) au moyen d'un prêt bancaire souscrit par les concubins. 



A la séparation du couple, Mme [F] [D] est demeurée dans les lieux. 



Par acte d'huissier en date du 6 avril 2012, M. [L] [W] a fait assigner Mme [F] [D] devant le juge aux affaires familiales près le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les ex concubins. 



Par décision en date du 14 juin 2013, le juge aux affaires familiales a retenu le 31 décembre 2004 comme date de séparation des concubins et désigné Mme [P] en qualité d'expert afin d'établir les comptes entre les parties ainsi que la liste de tous les biens, meubles et immeubles, composant l'indivision, les évaluer, chiffrer les éventuels apports en industrie et les plus values apportées par chacune des parties, déterminer les reprises et les créances ainsi que les indemnités d'occupation éventuelles, rechercher si les biens composant l'actif sont partageables en nature et, dans l'affirmative, constituer des lots et les évaluer.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 4 juin 2015.





Aux termes de ses dernières conclusions devant le juge aux affaires familiales, M. [L] [W] demandait qu'il lui soit donné acte de ce qu'il acceptait l'attribution préférentielle du bien immobilier indivis à Mme [F] [D] moyennant le versement d'une soulte d'un montant de 113.260,40 € ; à défaut, il sollicitait la licitation du bien sur la mise à prix de 267.000€. 



En réponse, Mme [F] [D] proposait que la quote-part de M. [L] [W] dans l'indivision soit fixée à 3,8 % et demandait qu'il lui soit donné acte qu'elle verserait la somme de 9.377,95 € à titre de soulte ; à titre subsidiaire, elle sollicitait que les sommes dues par elle à son ex concubin au titre de l'indemnité d'occupation sur 5 années soient fixées à 1.140 €, compte tenu de l'état du bien, des constatations de l'expert et de la quote-part de 3,8 % de son ex concubin dans l'indivision. 





Par jugement en date du 5 septembre 2017, le juge aux affaires familiales près le tribunal de grande instance de Draguignan a :



- renvoyé les parties devant maître [T] [S], notaire à [Localité 8], aux fins d'établissement de l'acte de liquidation-partage sur la base des éléments suivants :

* l'attribution préférentielle du bien immobilier situé à [Localité 10] à Mme [F] [D], 

* la fixation d'une créance de Mme [F] [D] en faveur de [L] [W] d'un montant de 16.127,05 € en application des dispositions de l'article 815-13 du code civil,

* la fixation d'une créance de Mme [F] [D] en faveur de [L] [W] d'un montant de 62.395,41 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du mois d'avril 2007 au mois de décembre 2016, sauf à parfaire au jour de la signature de l'acte de partage,

* la fixation d'une créance de [L] [W] en faveur de Mme [F] [D] d'un montant de 2.[Cadastre 3],50 € au titre des taxes foncières afférentes au bien indivis ;



- dit n'y avoir lieu à faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et condamné chacune des parties à en supporter la moitié. 



Le juge aux affaires familiales a relevé que les parties ayant acquis le bien immobilier en cause en indivision, à raison de la moitié chacun, Mme [F] [D] n'était pas fondée à solliciter la fixation de la quote-part de M. [L] [W] dans cette indivision à 3,8 %. Il a fait application des dispositions de l'article 815-13 du code civil et entériné les conclusions de l'expert relevant que celles-ci n'étaient pas contestées s'agissant des sommes réglées par Mme [F] [D], d'une part, et par M. [L] [W], d'autre part, au titre du remboursement de l'emprunt CCF, de la somme de 3.884 € versée par M. [L] [W] au moment de l'acquisition, du montant de la dette du couple à l'égard du CCF au titre des pénalités de retard, de la somme due par M. [L] [W] à Mme [F] [D] au titre du paiement des taxes foncières. 

Quant à la fixation par l'expert de la valeur vénale du bien et de sa valeur locative, le premier juge a observé que Mme [F] [D] ne produisait aucun document de nature à remettre en cause ces estimations, l'intéressée ne pouvant, par ailleurs, se prévaloir de la dégradation du bien pour voir ramener l'indemnité d'occupation à la baisse, dans la mesure où elle devait veiller à son entretien lorsqu'elle en avait la jouissance. 



Par déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2017, Mme [F] [D] a formé appel de ce jugement en ce qu'il a :



- renvoyé les parties devant le notaire aux fins d'établissement de l'acte de liquidation-partage sur les éléments suivants :

* fixé une créance en faveur de l'intimé et à la charge de l'appelante à hauteur de 62.395,41 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du mois d'avril 2007 au mois de décembre 2016 et d'un montant de 16.127,05 € en application des dispositions de l'article 815-13 ;

* fixé une créance de l'appelante sur l'intimé à hauteur de 2.202,50 € au titre des taxes foncières afférentes au bien indivis ;

- homologué le rapport d'expertise du 04 juin 2015 ;

- rejeté les demandes et moyens de l'appelante qui sollicitait le débouté des demandes de l'intimé, la fixation de la quote-part indivise de l'intimé à 3,8 %, subsidiairement, de fixer l'indemnité d'occupation à 1.140 € et la somme de 4.000 € au titre de l'article 700, ainsi que les dépens. 





Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par voie dématérialisée le 25 mai 2018, Mme [F] [D] demande à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris sur les points suivants :



- débouter [L] [W] de ses demandes, 



En ce qui concerne le partage :



- procéder au partage du bien indivis au prorata des financements respectifs de chacun des coïndivisaires, soit en ce qui concerne [L] [W] 5.709 € (financement du bien par [L] [W]) x 267.000 € (estimation de la valeur vénale du bien) / 94.518,39 €, soit 16.127,05 €, diminués de la somme de 7.769,43 € versée par l'appelante lors de l'acquisition, 

- dire et juger que sera ainsi fixée à 8.357,57 € la somme revenant à [L] [W] au titre du partage du bien,

- infirmer la décision entreprise sur ce seul montant et le fixer à 8.357,57 € ;



En ce qui concerne l'indemnité d'occupation :

- constater la tardiveté de l'action du demandeur et la juger fautive au sens de l'article 1240 du code civil,

- dire et juger que la valeur locative réelle retenue sera de 500 € mensuels, soit un total avec application de l'indice retenu par l'expert, d'avril 2007 à décembre 2016, de 56.942,10 €,

- faire application d'une décote de 30 %, soit un total de 39.859,53 €,

- faire application d'une clé de répartition entre les coïndivisaires pour le partage de l'indemnité d'occupation due à l'indivision à hauteur de 16,55 % pour [L] [W], ce qui correspond à sa participation au financement du bien commun,

- dire et juger que la somme lui revenant sera de 6.569,75 € ;



- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- condamner [L] [W] à la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile distraits au profit de maître Febbraro Lionel sur son affirmation de droit. 





S'agissant des comptes à faire entre les parties dans le cadre du financement du bien, l'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte des sommes versées par elle-même à hauteur de 7.769,43 € lors de l'acquisition. 



Concernant la fixation de l'indemnité d'occupation, elle s'appuie sur le rapport d'expertise qui souligne l'état locatif médiocre du bien indivis qui ne permettrait pas de le donner à bail, pour considérer que la valeur locative doit être revue à la baisse. Elle conteste l'argument du premier juge qui lui a imputé le défaut d'entretien du bien, affirmant que celui-ci était affecté des mêmes vices lors de l'achat. Elle relève qu'en tout état de cause, les chiffres retenus par le juge aux affaires familiales ne sont pas ceux proposés par l'expert. Elle sollicite l'application d'une décote de 30 % au titre de la précarité. Elle estime que le premier juge a considéré à tort que l'indemnité d'occupation devait être partagée par moitié entre les coïndivisaires alors qu'elle est due à l'indivision. 

Mme [F] [D] réclame enfin, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'application d'une clé de répartition entre les coïndivisaires, à titre de sanction à l'égard de M. [L] [W] qui aurait agi tardivement en partage. Il n'aurait donc droit qu'à 16,55 % de cette indemnité d'occupation, ce qui représenterait sa participation au financement du bien indivis. 





Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 27 avril 2018, M. [L] [W] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris, 

- condamner Mme [F] [D] au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de maître Jonathan Haddad, avocat sur son affirmation de droit. 









M. [L] [W] sollicite la confirmation du jugement sur le sort de l'immeuble indivis ainsi que sur les règles de calcul de l'indemnité d'occupation qui devra toutefois être réactualisée. 

Il souligne le fait que Mme [F] [D] ne peut aujourd'hui arguer du mauvais entretien du bien pour solliciter la diminution de cette indemnité dans la mesure où il lui appartenait de l'entretenir 'en bon père de famille'. Il conteste le fait que sa part dans l'indemnité puisse être limitée au montant de sa participation financière dans la mesure où les parties ont acquis le bien à 50 % chacun. 



M. [L] [W] reconnaît être redevable à l'égard de Mme [F] [D] de la somme totale de 72.174,65 €, dont il demande toutefois que soit déduite celle de 22.898,39 € représentant le solde débiteur généré par son ex concubine, sur lequel il n'aurait jamais été alerté, soit en tout la somme de 49.276,26 €. Aux termes de son dispositif, l'intimé ne formule aucune demande particulière, se contentant de conclure à la confirmation du jugement entrepris, outre à la condamnation de son adversaire aux frais irrépétibles et aux dépens. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 Mai 2020.





Sur ce,



C'est à bon droit que le juge aux affaires familiales près le tribunal de grande instance de Draguignan a rappelé que la part de chaque indivisaire était fixée dans l'acte d'acquisition et non par référence à la participation de chacun dans le financement du bien indivis. L'acte de vente du bien situé [Adresse 2], dressé le 28 juillet 2000 par maître [G] [O], notaire à [Localité 11], mentionne que M. [L] [W] et Mme [F] [D] ont acquis le bien en cause en indivision, à raison de la moitié chacun en pleine propriété (page 2 de l'acte). Les droits indivis de chacune des parties sont, par conséquent, de 50%, comme rappelé par le premier juge.



Il convient également de rappeler que les créances ou dettes fixées par le juge afin de parvenir au partage sont dues à ou par l'indivision par ou à chacun des coïndivisaires et non entre les coïndivisaires. Le jugement devra être infirmé sur ce point. 





- Sur l'attribution préférentielle du bien indivis :



La disposition du jugement ayant attribué préférentiellement le bien indivis à Mme [F] [D] n'est pas contestée. Elle sera donc confirmée. 





- Sur la créance de Mme [D] à l'égard de l'indivision au titre des taxes foncières:



La créance détenue par Mme [D] au titre du règlement des taxes foncières étant due par l'indivision et non par M. [W], il convient de dire que l'indivision est redevable à l'égard de l'appelante de la somme de 4.405 € de ce chef. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a mis cette créance à la charge de M. [W] à hauteur de la moitié. 





- Sur les dépenses nécessaires de conservation ou dépenses d'acquisition du bien : 



En application de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. 



Il est constant que l'apport personnel effectué au moment de l'acquisition tout comme le règlement des échéances d'emprunts immobiliers constituent des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis et doivent donner lieu à indemnité sur le fondement de l'article 815-13 alinéa 1er du code civil, c'est-à-dire en application de la règle du profit subsistant, sous réserve de l'appréciation en équité du juge du fond. 



Il résulte du rapport d'expertise judiciaire qu'au regard du relevé de compte du notaire, Mme [D] a versé la somme de 53.000 Frs, soit 8.079,80 €, à titre d'apport personnel dans le cadre de l'acquisition du bien indivis. Un remboursement de 2.035,89 Frs, soit 310,37 €, lui a été consenti par l'étude de notaire, le 16 mars 2001. L'apport personnel de Mme [D] est donc de 7.769,43 €. 



En application des dispositions de l'article 815-3 du code civil relatives à la règle du profit subsistant, la créance de Mme [D] est donc de :



7.769,43 € (apport personnel de Mme [D])

---------------------------------------------------------------- X 267.000 € (valeur actuelle du bien)

94.518,39 € (coût global d'acquisition)



= 21.947,45 €.



La somme due par l'indivision à Mme [D] au titre de son apport personnel représentant une dépense nécessaire de conservation est donc de 21.947,45 €. 



Il résulte, par ailleurs, du rapport d'expertise que Mme [D] a versé la somme de 56.074,73 € au titre du prêt immobilier. En application de la règle du profit subsistant, c'est donc la somme de :



56.074,73 € 

-------------- X 267.000 € = 158.402,54 € dont l'indivision lui est redevable à ce titre.

94.518,39 €



L'indivision est donc redevable à l'égard de Mme [D] de la somme totale de 180.350€ au titre des dépenses nécessaires de conservation. 



Mme [D] reconnaît que M. [W] a financé l'acquisition du bien indivis à hauteur de 5.709 €. C'est donc la somme de :





5.709 € 

-------------- X 267.000 € = 16.127,05 €

94.518,39 € 



dont M. [W] est créancier à l'égard de l'indivision au titre des dépenses nécessaires de conservation. 







- Sur l'indemnité d'occupation :



Mme [P] a fixé à la somme de 1.207,08 € la valeur locative du bien immobilier indivis au cours de l'année 2005, soit une indemnité d'occupation due à l'indivision par Mme [D] de 158.356,23 € sur la période du 1er janvier 2005 au 28 février 2015, après application de l'Indice de Référence des Loyers. 



L'expert a rappelé que les valeurs locatives des maisons, observées dans le département du Var, oscillaient entre 7,69/m² et plus de 17 €/m² avec une valeur locative moyenne de 12,18 €/m². Or, lorsque l'on ramène la valeur au m² du loyer mensuel fixé en 2015 par l'expert à la somme de 1.390,50 €, l'on ne peut que constater qu'elle est inférieure au seuil minimal de 7,69 €/m², puisque 1.390,50 € : 185 m² = 7,52 €. 

Il est, dès lors, évident que l'expert judiciaire a tenu compte du mauvais état locatif du bien indivis, d'ailleurs parfaitement décrit dans son rapport, sans qu'il soit besoin d'opposer à l'appelante une éventuelle obligation d'entretien à sa charge, l'expert n'ayant pas retenu cet argument pour fixer son estimation. 

En toute hypothèse, il ne s'agit pas ici de déterminer une valeur locative par rapport à un projet de mise sur le marché locatif mais d'estimer le préjudice subi par l'indivision du fait de l'occupation privative des lieux par l'un des indivisaires, la question de savoir si le bien répond aux normes de la mise en location ne se posant dès lors pas. 



Il convient, par conséquent, de retenir, conformément au rapport d'expertise, et après application de l'abattement usuel de 20 % au titre du caractère précaire de cette occupation qui n'a pas de lien avec la vétusté des lieux, que l'indemnité d'occupation due à l'indivision par Mme [D] au 28 février 2015, est de 126.685 €. Il appartiendra au notaire en charge de dresser l'acte de liquidation partage d'actualiser cette indemnité d'occupation au jour de la jouissance divise, conformément à la méthodologie appliquée par l'expert judiciaire. 





C'est, par ailleurs, à bon droit que Mme [D] rappelle que l'indemnité d'occupation est due à l'indivision et non au coïndivisaire. 



Il n'existe, en revanche, aucune raison d'appliquer ici une 'clé de répartition' différente des droits que chaque partie détient dans cette indivision, l'appelante ne démontrant pas en quoi la demande de partage, même tardive, serait constitutive d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil, les coïndivisaires ayant toujours le choix, soit de demander le partage, soit de demeurer dans l'indivision. Il appartenait à l'appelante, qui sollicite aujourd'hui l'attribution préférentielle du bien indivis, d'agir rapidement en partage si elle souhaitait éviter le règlement d'une indemnité importante au titre de la jouissance exclusive des lieux. Elle sera donc déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 





- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées et les frais irrépétibles et dépens d'appel suivront le sort de ceux de première instance.





Par ces motifs, 



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu 5 septembre 2017 par le juge aux affaires familiales près le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a :



- retenu que les droits des parties dans le bien indivis situé [Adresse 2] étaient de 50 % chacun,

- renvoyé les parties devant maître [T] [S], notaire à [Localité 8], aux fins d'établissement de l'acte de liquidation-partage sur la base de l'attribution préférentielle du bien immobilier à Mme [F] [D], 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et condamné chaque partie à les supporter par moitié. 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les créances et dettes de l'indivision entre les coïndivisaires et non entre l'indivision et chaque indivisaire. 





Statuant à nouveau sur ce point,



Dit que Mme [F] [D] est créancière à l'égard de l'indivision de la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT CINQ EUROS (4.405 €) au titre des taxes foncières.



Dit que Mme [F] [D] est créancière à l'égard de l'indivision de la somme de CENT QUATRE VINGT MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS (180.350 €) au titre des dépenses nécessaires de conservation.



Dit que M. [L] [W] est créancier à l'égard de l'indivision de la somme de SEIZE MILLE CENT VINGT-SEPT EUROS ET CINQ CENTIMES (16.127,05 €) au titre des dépenses nécessaires de conservation. 











Dit que l'indivision est créancière à l'égard de Mme [F] [D] de la somme de CENT VINGT-SIX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS (126.685 €) au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 28 février 2015. 



Dit qu'il appartiendra au notaire en charge de dresser l'acte de liquidation partage d'actualiser cette indemnité au jour de la jouissance divise conformément à la méthodologie appliquée par l'expert judiciaire.





Y ajoutant,



Déboute Mme [F] [D] de sa demande formée sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit dea avocats de la cause qui en auront fait l'avance. 





LE GREFFIERLE PRESIDENT