Cour d'Appel · 4ème Chambre — 24 septembre 2020

4ème Chambre





ARRÊT N°309



N° RG 18/00999 - 

N° Portalis DBVL-V-B7C-OTQF











AG / JV











Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors du prononcé,



Sans avis contraire des parties requis préalablement, l'affaire a été appelée à l'audience virtuelle du 14 mai 2020 qui s'est tenue sans débat en raison de l'état d'urgence sanitaire 







ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe





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APPELANTS :



Monsieur [P] [C]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Frédéric DASSE, de la FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS





Madame [N] [M] épouse [C]

[Adresse 9]

[Localité 7]



Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Frédéric DASSE, de la FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMÉS :



Maître [K] [F] désigné en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 12] suivant jugement du Tribunal de Commerce de CANNES du 17 septembre 2013

[Adresse 6]

[Localité 3]

Assigné le 14 mai 2018 par remise à sa secrétaire







SA ARKEA BANQUE ENTREPRISES ET INSTITUTIONNELS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 4]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Alain MORTIER de la SCP MORTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





SARL TOURNAY ARCHITECTE

[Adresse 13] 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.C.P. [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X] anciennement dénommée SCP [W] - [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X], société titulaire d'un Office Notarial, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







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FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 30 septembre 2010, reçu par la SCP [W]-[T]-[D]-[Y]-[S]-[R]-[G]-[X] (ci-après la SCP notariale), M. [P] [C] et Mme [N] [M], son épouse, ont acquis de la SCCV '[Adresse 12]' (la SCCV), une villa en l'état futur d'achèvement et une place de stationnement compris dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 12]', situé sur la commune d'[Localité 10], pour le prix de 277 241 euros. La livraison du bien était prévue le 31 décembre 2010. 



Le 16 septembre 2010, la SCCV a souscrit une garantie extrinsèque d'achèvement auprès de la société Camefi banque, aux droits de laquelle vient la société Arkéa banque entreprises et institutionnels (société Arkéa). 



Le 27 décembre 2010, la société Tournay architecte (société Tournay), maitre d'oeuvre, a signé la déclaration d'achèvement des travaux (DAT). 



Par un jugement du 17 septembre 2013, rectifié le 19 novembre suivant, le tribunal de commerce de Cannes a prononcé la liquidation judiciaire de la société Jassogne et associés et des sociétés du groupe Jassogne, dont la SCCV '[Adresse 12]'. Me [K] [F] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. 



La livraison n'étant pas intervenue à la date prévue, M. et Mme [C] ont fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers aux fins d'expertise.



Par ordonnance du 17 octobre 2014, M. [U] a été désigné en qualité d'expert au contradictoire de Me [F], ès qualités, de la société Arkéa, de la société Tournay et de la SCP notariale. 



M. et Mme [C] ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 12] le 18 décembre 2013.



Par ordonnance en date du 13 avril 2015, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCCV a dit que l'examen de la créance déclarée par M. et Mme [C] n'entrait pas dans ses pouvoirs juridictionnels. Il les a invités à se pourvoir devant le juge du fond dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance à peine de rejet de leur créance pour forclusion.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 20 avril 2015.



Par actes d'huissier des 24 et 28 avril, 4 et 5 mai 2015, M. et Mme [C] ont fait assigner Me [F] ès qualités, la société Arkéa, la société Tournay et la SCP notariale devant le tribunal de grande instance de Brest en indemnisation de leurs préjudices. 



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 17 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Brest a :



- déclaré irrecevable l'action engagée par M. et Mme [C] à l'encontre de la société Tournay architecte faute de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes ;

- débouté M. et Mme [C] de leurs demandes présentées à l'encontre de la société Arkéa banque entreprises et institutionnels ;

- débouté M. et Mme [C] de leurs demandes présentées à l'encontre de la SCP [T]-[D]-[Y]-[S]-[R]-[G]-[X] ;

- fixé le préjudice M. et Mme [C] à la liquidation judiciaire de la SCCV '[Adresse 12]' à la somme de 210 037,65 euros, outre celle de 577,50 euros par mois jusqu'à la date de livraison du bien ;

- débouté l'ensemble des défendeurs des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Me [F], mandataire liquidateur de la SCCV '[Adresse 12]', à verser à M. et Mme [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par déclaration au greffe enregistrée le 8 février 2018, M. et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement, intimant Me [F] ès qualités, la société Tournay, la SCP notariale et la société Arkéa. 

Me [F] n'a pas constitué avocat. Les autres parties ont conclu. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2020.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 27 novembre 2018, M. et Mme [C] demandent à la cour de :



- dire et juger tant recevables que bien fondés M. et Mme [C] tant en leur appel qu'en leurs demandes ;

- dire et juger l'appel incident de la société Tournay architecte comme celui de la société Arkéa banque tant irrecevable que mal fondé ;

- débouter, en conséquence, les sociétés Tournay architecte et Arkéa banque de leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur les responsabilités, 

- dire et juger que M. et Mme [C] ne peuvent se voir opposer par la société Tournay la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes en ce qu'elle leur est totalement inopposable et, subsidiairement, abusive au sens des articles R212-10 et L612-4 et L613-1 du code de la consommation ;

- dire et juger, subsidiairement, que la rédaction d'une fausse déclaration d'achèvement des travaux par la société Tournay, destinée à déclencher le paiement de 95 % du prix de vente au profit de la SCCV '[Adresse 12]' constitue une faute extérieure au contrat engageant sa responsabilité délictuelle ;

- dire et juger, dès lors, que la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes ne peut pas être opposée à M. et Mme [C] ;

- en conséquence, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des demandeurs à l'égard de la société Tournay architecte ;

- y ajoutant, après avoir déclaré recevable leur action, la cour dira bien fondée l'action de M. et Mme [C] et jugera que la responsabilité de la société Tournay architecte est pleinement engagée à raison du mauvais suivi des travaux, des malfaçons constatées et de la rédaction d'une déclaration d'achèvement de travaux non-conforme à la réalité d'avancement des travaux ;

- dire et juger que les travaux de construction de l'immeuble de M. et Mme [C] ne sont pas achevés au vue du rapport d'expertise judiciaire ;

- dire et juger que la déclaration d'achèvement de travaux du 27 décembre 2010 n'est dès lors pas conforme à la réalité de l'avancement des travaux ;

- dire et juger que la société Arkéa banque ne peut exciper de cette déclaration d'achèvement de travaux nulle et de nul effet ;

- dès lors, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a déclaré caduque la garantie extrinsèque d'Arkéa banque ;

- en conséquence, dire et juger que la société Arkéa Banque doit appliquer sa garantie d'achèvement ;

- dire et juger que la SCP [W] - [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X] a failli à son obligation d'information et de conseil en laissant faire les actes de vente en l'état futur d'achèvement par M et Mme [C] sans les mettre en garde sur le changement des modalités de constatation de l'achèvement de travaux, prévues par le décret n°2070-1728 du 27 septembre 2010 ;

- dire et juger que M. et Mme [C] ont perdu une chance d'être, sans contestation possible, indemnisés par le garant de livraison Arkéa banque, qui n'aurait jamais pu se retrancher derrière la déclaration d'achèvement de travaux du 27 décembre 2010 ;

- infirmer, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes à l'encontre de la SCP [W] - [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X] ;

- y additant, dire et juger que la SCP [W]-[T]-[D]-[Y]-[S]- [R]-[G]-[X] a pleinement engagée sa responsabilité pour défaut de conseil et de mise en garde ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 17 janvier 2018 en ce qu'il a justement retenu la responsabilité de la SCCV '[Adresse 12]' du fait de la non livraison des immeubles à la date contractuelle prévue, du fait des malfaçons et non-façons et du fait de l'encaissement du prix de vente en violation de l'article R267-14 du code de la construction et de l'habitation ;

Sur les préjudices,

- dire et juger responsables in solidum Me [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV '[Adresse 12]', la société Arkéa banque, la société Tournay architecte et la SCP [W] - [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X] (au titre de la perte de chance en ce qui la concerne) des préjudices subis par M. et Mme [C] ;

- en conséquence, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a :

* rejeté la demande d'indemnisation du coût des parties communes et notamment des VRD évaluée à la somme de 322 661,82 euros à partager par 1/11ème ;

* réduit le préjudice moral de M. et Mme [C] à la seule somme de 8 000 euros ;

* réduit l'indemnité de procédure de M. et Mme [C] à la seule somme de 5 000 euros chacun ;

- pour le surplus des condamnations prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de Brest, les confirmer ;

- dès lors, y ajoutant, condamner la société Arkéa banque, en application de sa garantie d'achèvement, à payer à M. et Mme [C] au titre des travaux d'achèvement et de réparation la somme de 64 414,43 euros ;

- condamner in solidum la société Tournay architecte et la SCP [W]- [T]-[D]-[Y]-[S]-[R]-[G]-[X] (au titre de la perte de chance en ce qui la concerne) à payer au titre de l'ensemble des préjudices subis :

* 64 414,43 euros au titre des travaux d'achèvement et de réparation ;

* 5 971,80 euros au titre des pertes locatives provisoirement arrêtées au mois de mai 2016 et prononcer la condamnation au coût mensuel de 770 euros jusqu'à la livraison définitive du bien acquis ;

* 69 310 euros au titre de la perte de chance de l'avantage fiscal ;

* 55 448,20 euros au titre du trop versé au regard de l'état d'avancement des travaux ;

* 25 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

- fixer la créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV '[Adresse 12]' à la hauteur de 268 654,43 euros ;

- condamner in solidum Me [F], ès qualités, la société Arkéa banque, la société Tournay architecte et la SCP [W] - [T] - [D] - [Y] - [S] - [R] - [G] - [X] à payer à M. et Mme [C] la somme de 12 000 euros à titre d'indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





 



Dans ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2018, la société Arkéa banque demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Brest en date du 17 janvier 2018 en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes telles que dirigées a l'encontre de la société Arkéa banque et, en conséquence, déclarer M. et Mme [C] mal-fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes telles que formalisées à l'encontre de la société Arkéa banque ;

- débouter la société Tournay architecte de l'ensemble de ses demandes telles que formalisées à l'encontre de la société Arkéa banque ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse ou une quelconque condamnation serait prononcée à l'encontre de la société Arkéa banque,

- condamner M. et Mme [C] à payer à la société Arkéa la somme de 13 862 euros et dire que cette somme se compensera avec les condamnations qui seront mises à la charge de la société Arkéa banque ;

- dire et juger que la SCCV '[Adresse 12]' étant comptable à titre principal et, en tout état de cause, des travaux d'achèvement des biens acquis par les requérants, la créance de la société Arkéa banque, telle que déclarée à son passif, sera fixée en tenant compte notamment des condamnations qui seraient prononcées par la cour d'appel de Rennes ;

- condamner les appelants à payer à la société Arkéa banque la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions en date du 31 juillet 2018, la SCP [T]-[D]-[Y]-[S] demande à la cour, de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 17 janvier 2018 en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause pur et simple de la SCP notariale ; 

- dire et juger les demandeurs tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP notariale ;

- les en débouter ;

- les condamner in solidum au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la société Tournay de son appel en garantie formé à l'encontre de la SCP notariale ;

- condamner les demandeurs en tous les dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions en date du 25 juillet 2018, la société Tournay architecte demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Tournay ; 

- l'infirmer par voie incidente sur la mise hors de cause de la société Arkéa banque et sur les préjudices retenus ;

- dire et juger que l'action des requérants est nécessairement contractuelle ;

- dire et juger que les clauses du contrat d'architecte leurs sont opposables ;

- dire et juger que l'action des requérants contre la société Tournay est irrecevable faute de saisine préalable de l'Ordre des architectes ;

Et par conséquent, 

- débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Tournay ; 

- condamner les requérants à payer à la société Tournay une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ; 



A titre subsidiaire, 

- dire et juger que la société Tournay est fondée à opposer aux requérants la clause d'exclusion de solidarité contenue dans le contrat d'architecte ;

Sur le trop versé,

- dire et juger que les immeubles des requérants étaient tous au stade d'avancement 'achèvement des plâtres' correspondant à un appel de fonds de 90 % ;

- dire et juger que le surplus de 5 % réglé par eux n'a pu être débloqué au regard de la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010 ;

Et par conséquent, 

- débouter les requérants de leurs demandes de ce chef ;

Si par impossible une condamnation était prononcée à l'encontre de la concluante, 

- condamner la SCP de notaires à la relever et garantir de toute condamnation ;

Sur les non-finitions et malfaçons, 

- dire et juger que les chiffrages mentionnés dans les trois rapports d'expertise correspondent aux sommes nécessaires pour achever les immeubles des requérants ;

- dire et juger que la société Tournay n'est pas responsable des non-finitions imputables au seul promoteur ;

- dire et juger que si des sommes venaient à être imputées à la société Tournay, elles ne pourraient excéder 20 % de leur total pour chaque acquéreur tenant la clause d'exclusion de solidarité stipulée dans le contrat d'architecte ;

Sur la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010,

- dire et juger que la déclaration n'était pas régulière tenant son caractère incomplet et le courrier de la mairie d'[Localité 10] du 29 mars 2011 relatif aux normes d'accessibilité ;

Et par conséquent, 

Par voie d'appel incident,

- dire et juger que l'engagement de la société Arkéa banque n'était pas caduc ;

- dire et juger que l'engagement de garantie était en cours à la date d'entrée en vigueur du décret n°2011-550 du 19 mai 2011, publié le 21 mai 2011 ;

- dire et juger qu'en application de ces nouvelles dispositions réglementaires, la fin de l'engagement de caution n'est plus conditionnée par le dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux ;

- dire et juger que l'engagement de caution est toujours en cours faute de constatation d'achèvement conformément aux dispositions de l'article R261-24 applicable ;

Et par conséquent, 

- dire et juger que la société Tournay n'a pas engagé sa responsabilité faute de lien de causalité entre la signature de la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010 et les préjudices sollicités par les acquéreurs ; 

- dire et juger que la société Arkéa banque a engagé sa responsabilité en opposant la caducité de son engagement de caution et en refusant la garantie sollicitée par les acquéreurs ;

En toute hypothèse, 

- dire et juger qu'il n'existe pas de lien de causalité démontré entre la signature de la déclaration d'achèvement des travaux et les préjudices allégués par les acquéreurs ;

- dire et juger que si par impossible un lien de causalité venait à être jugé, les préjudices des acquéreurs ne pourraient résulter que de l'appréciation d'une perte de chance ;

Sur les appels en garantie, 

- dire et juger que la société Arkéa banque a engagé sa responsabilité en opposant la caducité de son engagement de caution et en refusant la garantie sollicitée par les acquéreurs ;

Si par impossible une condamnation devait intervenir à l'encontre de la société Tournay,

- dire et juger que la société Arkéa banque sera condamnée à la relever et garantir intégralement du chef des préjudices financiers d'intérêts intercalaires, de pertes locatives, de pertes fiscales et de préjudice moral ;

Sur les préjudices immatériels,

- dire et juger que les requérants ne peuvent solliciter en même temps le préjudice pour intérêts intercalaires et le préjudice pour pertes locatives ;

- dire et juger que le pont de départ des éventuelles pertes locatives ne peut être le 1er janvier 2011, la date d'achèvement contenue dans les actes notariés n'étant pas opposable à la société Tournay ;

- dire et juger que la perte de l'avantage fiscal n'est qu'éventuelle et non actuelle et certaine ;

- dire et juger que le préjudice moral n'est pas démontré et très largement surévalué ;

- débouter dès lors les requérants de leurs demandes au titre des préjudices immatériels ;

Sur la compensation, 

En tout état de cause, 

- dire et juger qu'il y aura lieu à compensation avec le solde des prix d'acquisition non versés soit la somme de 13 862,05 euros ; 

- dire et juger qu'il y aura lieu à compensation avec le solde des honoraires dû à la société Tournay, soit la somme de 4 204,06 euros. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Fin de non recevoir opposée par la société Tournay, 



La clause G10 du cahier des clauses générales du contrat d'architecte conclu le 8 juillet 2010 entre la SCCV et la société Tournay énonce : 'En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte avant toute procédure judiciaire sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente.'



Cette clause, qui instaure une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, constitue une fin de non recevoir qui n'est pas régularisable pendant le cours de l'instance.



À l'appui de leur appel, M. et Mme [C] font valoir, tout d'abord, que la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes ne leur est pas opposable dès lors qu'ils ne sont pas les signataires du contrat de maîtrise d'oeuvre, lequel, en outre, n'a pas été porté à leur connaissance. 



Cependant, il est constant que l'acquéreur qui agit sur le fondement contractuel à l'encontre du vendeur est subrogé dans ses droits. Il en résulte que la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes lui est opposable. (Civ 3ème 28 avril 2011, n°10-30.721 ). 







Par ailleurs, le contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été conclu entre l'architecte et la SCCV, professionnels dont ils tiennent leurs droits, M. et Mme [C] ne sont pas fondés à invoquer les dispositions du code de la consommation pour soutenir le caractère abusif de la clause litigieuse. 



Quand bien même, dans la mesure cette clause oblige seulement à recueillir l'avis préalable du conseil de l'ordre des architectes et réserve l'exercice des procédures conservatoires, elle ne peut entraîner qu'un retard dans l'engagement de la procédure judiciaire au fond. Elle ne prive pas les parties, une fois cette formalité accomplie, de la possibilité d'engager une procédure. 



Cette clause n'est donc pas abusive au regard des dispositions de l'article R.212-2-10° du code de la consommation (anciennement R132-2-10°).



M. et Mme [C] s'estiment encore fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de la société Tournay à raison de la faute dolosive extérieure au contrat de maîtrise d'oeuvre que constitue la signature d'une fausse déclaration d'achèvement des travaux. 



Mais il est constant que l'action engagée par les acquéreurs sur le fondement de la faute dolosive du constructeur s'analyse en une action contractuelle et que, attachée à l'immeuble, elle est transmissible aux acquéreurs successifs (Civ 3ème 12/07/2018 17-20.627), même si celui-ci n'en a pas eu connaissance. 



En outre, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, la déclaration d'achèvement des travaux relève des missions contractuelles confiées à l'architecte. 



Il s'ensuit que, dès lors qu'ils disposent d'une action contractuelle à son encontre, M. et Mme [C] ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de l'architecte. 



C'est par conséquent à bon droit que le tribunal a déclaré M. et Mme [C] irrecevables en leurs demandes à l'encontre de la société Tournay.



Le jugement est confirmé, y compris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société Tournay.



L'expertise, 



M. [U], expert judiciaire, a constaté que les travaux de construction de la villa acquise en l'état futur d'achèvement par M. et Mme [C], le 16 septembre 2010, n'étaient pas achevés et qu'ils avaient subis entre l'arrêt du chantier, en juin 2011, et sa mission, de nombreuses dégradations : les éléments d'équipements (volets roulants, menuiseries intérieures et extérieures, éléments de salle de bains et de cuisine) ont été arrachés, les embellissements fortement endommagés et l'installation électrique n'est plus en état de fonctionnement. De plus, l'ensemble immobilier '[Adresse 12]' n'est pas relié au tout à l'égoût, les travaux de VRD ne sont pas exécutés et aucune voie de desserte n'a été réalisée.



L'expert conclut qu'indépendamment des dégradations postérieures, la villa n'était pas habitable à la date de la déclaration d'achèvement des travaux, le 27 décembre 2010, et que l'état d'avancement de ceux-ci pouvait être fixé à 75%. 





Il a chiffré le montant des travaux de reprise des existants et d'achèvement de la villa à la somme de 37 725,95 euros et évalué les préjudices financiers subis par M. et Mme [C] à la somme de 113 011,80 euros. 



Responsabilité de la SCCV, 



Ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, la SCCV s'était engagée, aux termes du contrat de VEFA en date du 30 septembre 2010, à livrer l'immeuble pour le 30 décembre suivant, sauf survenance d'un cas de force majeure, d'un cas fortuit ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison telles qu'énoncées au contrat. 



Aucune de ces conditions n'est invoquée, et il résulte des éléments du dossier que l'abandon du chantier résulte des difficultés de trésorerie du promoteur qui n'a pas réglé les entreprises.



Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCCV à raison de l'absence de livraison de l'immeuble de M. et Mme [C] dans le délai prévu. 

 

Mise en oeuvre de la garantie extrinsèque de la société Arkéa,



Ainsi que l'a relevé le tribunal, la convention de garantie conclue le 16 septembre 2010 entre la société Camefi banque, aux droits de laquelle se trouve la société Arkéa, et la SCCV prévoit (ch 2, art 1er) l'engagement de la banque à payer solidairement avec le promoteur les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble pour le cas où, en raison de la défaillance du promoteur, les travaux ne seraient pas achevés dans le délai fixé par l'article 4 du chapitre 1, soit à l'échéance du 28 mars 2011 et/ou à la date de la déclaration d'achèvement des travaux.



L'article R.261-24 du code de la construction et de l'habitation, en ses dispositions applicables à la date de la convention, dispose : 

'La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte, soit de la déclaration, certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2.'



Le tribunal a justement relevé que l'architecte de l'opération est bien l'homme de l'art visé par ces dispositions. 



Il est constant que, dès lors que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, certifiée par un homme de l'art, a été déposée, le garant se trouve libéré et l'acquéreur ne peut plus invoquer la garantie, quel que soit par ailleurs l'état d'avancement réel de l'immeuble et quand bien même la déclaration d'achèvement des travaux aurait été refusée par l'autorité habilitée pour délivrer le certificat de conformité ( Civ 3ème 26 septembre 2012, n°11-11.569).



Il s'ensuit que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux signée par la SCCV et la société Tournay le 27 décembre 2010 a valablement libéré la société Arkéa de sa garantie, nonobstant le caractère fallacieux de cette déclaration et le refus de délivrance du certificat de conformité relatif aux dispositions d'accessibilité par les personnes à mobilité réduite par la mairie. 





C'est par conséquent à bon droit que le tribunal a retenu que M. et Mme [C] n'étaient plus fondés à invoquer la garantie de la société Arkéa et rejeté leurs demandes à son encontre.



Le jugement est confirmé de ce chef. 



Responsabilité de la SCP notariale,



L'acte authentique de vente conclu entre la SCCV et M. et Mme [C] a été signé le 30 septembre 2010, date à laquelle le décret 2010-2811 du 27 septembre 2010, modifiant l'article R.261-24 du code de la construction et de l'habitation, était entré en vigueur.



À cette date, l'article R.261-24 du code de la construction et de l'habitation, modifié par le décret n°2010-2811 du 27 septembre 2010, stipulait : 'La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2.'



L'achèvement des travaux mettant fin à la garantie extrinsèque ne pouvait donc plus être constaté que par une personne qualifiée désignée par le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance sur requête. 



M. et Mme [C] reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de cette modification des conditions de constatation de l'achèvement des travaux mettant fin à la garantie et de ne pas l'avoir insérée dans l'acte de vente. Ils estiment qu'ainsi, le notaire les a privés de la possibilité d'acquérir le bien en connaissance de cause des conditions exactes de leurs engagements et qu'ils ont ainsi perdu une chance de ne pas contracter, ou à d'autres conditions.



La responsabilité du notaire impose la preuve d'une faute qui soit en lien de causalité avec le préjudice subi par M. et Mme [C]. 



Le tribunal a justement retenu que notaire ne pouvait pas, dans l'acte de vente, modifier les clauses de la convention de garantie conclue avant la modification des dispositions de l'article R.261-24 issues du décret du 27 septembre 2010.



La cour approuve également les motifs par lesquels le tribunal a décidé que le notaire, garant de l'efficacité des actes qu'il reçoit et tenu de délivrer une information complète et actualisée des conditions légales des engagements souscrits, aurait dû informer M. et Mme [C] de la modification des modalités d'extinction de la garantie d'achèvement, quand bien même elle n'était pas applicable à la vente conclue.



La faute du notaire est donc établie et M. et Mme [C] sont fondés à invoquer une perte de chance.



La cour reprend à son compte la motivation par laquelle le tribunal a considéré que M. et Mme [C] ne rapportaient pas la preuve qu'informés de cette modification des modalités d'extinction de la garantie d'achèvement, ils auraient renoncé à leur investissement immobilier, essentiellement motivé par un objectif de défiscalisation. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes formées à l'encontre du notaire.



Sur l'indemnisation des préjudices, 



Le tribunal a fait droit aux demandes d'indemnisation formée par M. et Mme [C] au titre des préjudices constitués par le coût des travaux d'achèvement et de reprise, des intérêts intercalaires, des pertes locatives et de l'avantage fiscal, ainsi que celui du trop versé sur le prix d'acquisition et fixé leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV à la somme de 210 037,65 euros, outre celle de 577,50 euros par mois jusqu'à la date de livraison du bien. 



Ces dispositions, qui ne font l'objet d'aucune critique, sont confirmées. 



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, M. et Mme [C] forment appel incident des dispositions du jugement ayant rejeté leur demande d'indemnisation de leur quote-part du coût d'achèvement des VRD, réduit l'indemnisation de leur préjudice moral et de leurs frais non répétibles. 



S'agissant de la quote part du coût des VRD leur incombant, la cour approuve le premier juge en ce qu'il a décidé que M. et Mme [C] n'avaient pas qualité pour solliciter l'indemnisation du coût de travaux concernant les parties communes de l'ensemble immobilier régi par l'AFUL constituée par acte notarié du 16 septembre 2010. Cette demande est rejetée par voie de confirmation.



M. et Mme [C] sollicitent la somme de 25 000 euros en réparation de leur préjudice moral, justifiés par les tracas liés à l'absence de livraison de leur villa, de la longueur de la procédure et de leurs soucis financiers. 



La cour relève qu'ils ne font valoir aucun autre argument que ceux développés devant le tribunal qui a justement indemnisé ce chef de préjudice à la somme de 8 000 euros. 



Le jugement est confirmé de ce chef.



Dépens et frais non répétibles 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais non répétibles sont confirmées.



M. et Mme [C] qui succombent en appel sont condamnés aux dépens. 



Aucune considération d'équité n'impose de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés. Ces demandes sont rejetées.







DISPOSITIF



La cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, 



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Brest, 

















CONDAMNE M. [P] [C] et Mme [N] [M], son épouse, aux dépens d'appel, 



DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





 La Greffière,La Présidente de chambre,