Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 20 octobre 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 OCTOBRE 2020



N° RG 19/00229 - N°

Portalis

DBV3-V-B7D-S4OM



AFFAIRE :



[W] [J]





C/

[A] [R] [K] [C]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2018 par le Tribunal d'Instance de

COLOMBES

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1118000444



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20/10/20

à : 





Me Mélina

PEDROLETTI





Me Christophe DEBRAY,



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [W] [J]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 8] (CAMEROUN) (.)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 24295 - Représentant : Me Christelle VERRECCHIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1200





APPELANTE

****************





Madame [A] [R] [K] [C]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]





Monsieur [B] [O] [X]

né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]





INTIMES ayant pour Représentant : Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164 - Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 19045



****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Septembre 2020, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte en date et à effet du 7 juin 2012, Mme [A] [R] [K] [C] et M. [B] [O] [X] ont donné à bail à Mme [W] [J] un appartement sis [Adresse 9]) pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 670 euros et une provision pour charges de 140 euros. Le loyer courant s'élève à la somme de 696,55 euros et la provision pour charges à celle de 140 euros.



Par acte d'huissier de justice délivré le 1er décembre 2017, un congé aux fins de vente a été délivré à Mme [J] pour le 6 juin 2018 moyennant un prix total de 215 000 euros. Mme [J] s'est manifestée pour acquérir le bien loué par lettre en date du 2 janvier 2018 adressée à l'huissier de justice ayant délivré le congé.



Par acte d'huissier de justice délivré le 3 mai 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour une somme en principal de 5 304 euros, échéance de mai 2018 incluse.



Par acte d'huissier d'huissier de justice délivré le 12 juillet 2018, Mme [C] et M. [X] ont assigné Mme [J] aux fins et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : 

- valider le congé délivré par acte d'huissier de justice en date du 1er décembre 2017 à effet au 6 juin 2018 à minuit, 

- constater la déchéance de plein droit à compter du 6 juin 2018 à minuit de tous droits d'occupation de Mme [J] sur les locaux situés [Adresse 9], 

à titre subsidiaire, 

- constater la résiliation du bail et, en toute hypothèse, 

- ordonner l'expulsion de Mme [J] des locaux ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, 

- voir dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde- meuble qu'il leur plaira aux frais, risques et périls de Mme [J], 

- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 5 708,94 euros correspondant au montant des loyers et charges arriérés, échéance de juillet 2018 incluse, et de l'indemnité d'occupation qui sera fixée à la somme de 1 533,10 euros par mois à compter de la fin du bail jusqu'à la libération des lieux, outre la somme de 2 000 euros et les dépens.



Par jugement contradictoire en date du 23 novembre 2018, le tribunal d'instance de Colombes a : 

- validé le congé délivré par Me [T] à la requête des propriétaires bailleurs, Mme [C] et M. [X], en date du 1er décembre 2017 à effet au 6 juin 2018 minuit concernant l'appartement loué à Mme [J] sis à [Adresse 9],

- constaté la déchéance de plein droit à compter du 7 juin 2018 de tout droit d'occupation des lieux sus-visés par Mme [J],

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [J] de l'appartement sis à [Adresse 9] ( et de la cave y afférente) ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux selon les dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures d'exécution, aux frais et risques de la personne expulsée en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,

- rejeté la demande d'astreinte,

- condamné Mme [J] à payer à Mme [C] et M. [X] une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer courant majoré de 150%, charges en sus, à compter du 7 juin 2018 et ce, jusqu'à libération effective des lieux ,

- condamné Mme [J] à payer à Mme [C] et M. [X] la somme de 6 354,59 euros, en deniers ou quittances, représentant les loyers, charges et une partie des indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 5 octobre 2018, tenue d'octobre 2018 inclus,

- condamné Mme [J] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de toute autre demande,

- condamné Mme [J] aux dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 10 janvier 2019, Mme [J] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 juillet 2020, elle demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée,

En conséquence 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- validé le congé délivré par Me [T] à la requête des propriétaires bailleurs, Mme [C] et M. [X], en date du 1er décembre 2017 à effet au 6 juin 2018,

- constaté la déchéance de plein droit à compter du 7 juin 2018 de tout droit d'occupation des lieux, 

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [J] et de tout occupant de son chef, 

- ordonné le transport et la séquestration des meubles,

- condamné Mme [J] à payer à Mme [C] et M. [X] une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer courant majoré de 150%, charges en sus, à compter du 7 juin 2018,

- condamné Mme [J] à payer à Mme [C] et M. [X] la somme de 6 354,59 euros, en deniers ou quittances, représentant les loyers, charges et une partie des indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 5 octobre 2018, terme d'octobre 2018 inclus,

- condamné la même à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau

- rétablir [W] [J] dans ses droits de locataire au motif que l'absence de régularisation de la vente n'est pas imputable à une quelconque faute ou erreur d'appréciation de [W] [J] qui a relancé les divers représentants des bailleurs ainsi que ces derniers pour constituer le dossier de demande de prêt tel que requis par sa banque,

- constater que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision pour charges et doit être réduite eu égard à ce qui a été fixé par le juge (loyer x 150 %), compte tenu de son caractère excessif,

- enjoindre Mme [C] et M. [X] à réaliser la vente dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et de leur enjoindre dans le mois de la signification de l'arrêt de communiquer à Me [Y] [U], notaire à Paris, [Adresse 5], notaire choisi par la locataire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un durée de deux mois, tous les documents nécessaires à l'élaboration de l'acte de vente,

- rappeler qu'à l'issue de ces quatre mois, faute de réaliser la vente, elle sera déchue de tout droit d'occupation,

- réduire la dette locative à la somme de 354,59 euros au motif que le jugement déféré n'a pas pris en compte les deux virements intervenus les 29 septembre et 4 octobre 2018 de 2 000 euros et 4 000 euros,

- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer courant augmenté des charges,

- débouter Mme [C] et M. [X] de l'ensemble de leurs demandes, prétentions et appel incident,



En tout état de cause,

- condamner Mme [C] et M. [X] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Me Mélina Pedroletti, avocat constitué en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 octobre 2019, Mme [C] et M. [X] demandent à la cour de : 

- les recevoir en leurs conclusions d'intimés,

Y faisant droit, 

- débouter l'appelante de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 novembre 2018 par le tribunal d'instance de Colombes dans la procédure enrôlée sous le n° de RG 11-18-000444,

à titre subsidiaire, 

- constater la résiliation du bail consenti à Mme [J] aux torts exclusifs de cette dernière,

En conséquence et en toutes hypothèses, 

- ordonner l'expulsion de Mme [J] des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 9], ci-dessus plus amplement désignés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- voir dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l'expulsion seront séquestrés dans tel garde-meuble qu'il plaira à Mme ou M. le Président de désigner et, aux frais, risques et périls de Mme [J],

- dire qu'à défaut d'avoir libéré l'appartement et de leur avoir remis les clés, elle y sera contrainte sous astreinte de 75 euros par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 28 029,97 euros, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 septembre 2019, échéance du mois de septembre 2019 incluse,

- dire et juger que l'indemnité d'occupation due depuis la fin du bail jusqu'à libération effective des lieux correspondra à la somme de 1 881,37 euros par mois, soit le montant du dernier loyer ainsi que les charges, majoré de 150%,

- condamner Mme [J] au paiement d'une telle indemnité, depuis la fin du bail, date d'effet du congé, jusqu'à libération des lieux,

- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3 000 euros en cause d'appel en sus de l'indemnité de 2 000 euros accordé en première instance, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 juillet 2020.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion 



Mme [J] fait grief au premier juge d'avoir reconnu qu'elle avait valablement exprimé sa volonté d'acquérir le bien mais d'avoir considéré qu'elle n'avait pas effectué les démarches nécessaires dans le délai de 4 mois dont elle bénéficiait pour réaliser la vente et qu'elle n'avait pas saisi un notaire en son nom. Elle soutient que la banque a exigé la communication d'un compromis de vente et que l'absence de réalisation de la vente dans le délai de 4 mois ne lui est pas imputable, mais est le fait de l'inertie du notaire mandaté par les bailleurs ; elle affirme qu'en conséquence, elle n'est pas déchue de son droit d'occupation et qu'il n'existe aucun obstacle à la régularisation de la vente. Elle ajoute avoir relancé sa banque activement de sorte qu'il y a lieu de faire injonction aux bailleurs de réaliser la vente.



Mme [C] et M. [X] sollicitent au contraire la confirmation de la décision de 1ère instance, puisque Mme [J] n'a jamais effectué les démarches pour permettre la réalisation de la vente, que l'argument selon lequel Mme [J] attendait la signature d'un compromis de vente ne saurait convaincre, alors qu'elle était déjà en possession d'une offre de vente ferme par la délivrance du congé signifié, et font observer qu'elle n'a pas entrepris les démarches nécessaires pour aboutir à la signature d'un compromis. 



Selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.



Par acte d'huissier de justice délivré le 1er décembre 2017, Mme [C] et M. [X] ont délivré à leur locataire un congé pour vente, à effet au 6 juin 2018, avec l'indication d'une offre de vente du bien loué au prix de 215 000 euros. 



Il était indiqué dans ce congé : 'pour le cas où vous n'accepteriez pas la présente offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, vous serez déchu de votre doit de préférence comme acquéreur et le propriétaire pourra vendre le logement à tout tiers. Vous devrez alors, pour la date du 6 juin 2018, avoir libéré les lieux loués et fait procéder aux réparations locatives, et en général avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant.'



Il convient en conséquence de dire que, du fait du terme du bail au 6 juin 2018, la locataire était autorisée à accepter l'offre de vente jusqu'au 6 février 2018.



Par courrier en date du 2 janvier 2018, Mme [J] a fait part à l'huissier de justice instrumentaire de son souhait d'acquérir le bien loué au prix fixé. Elle indiquait dans son courrier qu'elle avait l'intention de recourir à un prêt.



Le 1er juge a relevé à raison que Mme [J] n'a pas effectué les démarches nécessaires à l'acquisition du bien dans le délai de 4 mois suivant son acceptation initiale, soit le 1er mai 2018, ce en dépit de la lettre recommandée datée du 27 mars 2018, aux termes de laquelle les propriétaires l'ont sollicitée pour s'assurer qu'elle persistait dans son intention de faire l'acquisition du bien, de la lettre recommandée du 7 avril 2018 selon laquelle ils l'ont invitée à prendre l'attache de l'office notarial Levy-Martin & Truffet sis à [Localité 7] saisi de la vente et à procéder à la régularisation de l'arriéré locatif, enfin de la lettre, que la locataire justifie avoir adressé par courrier recommandé le 27 avril suivant, transmettant un imprimé type de compromis de vente et précisant qu'elle avait pris contact avec l'office notarial d'[Localité 7], ce dernier disant, selon elle, ne pas être informé du projet de vente. 



Il ressort également des pièces versées aux débats que Me [L], notaire de l'office notarial susvisé a écrit le 28 mai 2018 aux vendeurs avoir eu un contact téléphonique avec la locataire en l'invitant à répondre au congé mais n'avoir pas eu de suite.



Mme [J] n'a pas démontré avoir effectué des démarches quelconques aux fins de concrétiser son projet d'acquisition immobilière dans les délais mais se contente de produire un échange de courriels relatif à une simulation de prêt contemporain de l'instance, et non dans le délai imposé par la loi pour obtenir une offre de prêt.



Dès lors que la vente ne s'est pas réalisée avant le 1er mai 2018, Mme [J] ne justifiant nullement d'un financement pour acquérir le bien occupé, il y a lieu de constater que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit et la locataire était déchue de plein droit de tout titre d'occupation, ce qui résulte des dispositions explicites et dénuées d'ambiguïté de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, qui figurait dans le congé. 



Mme [J] ne peut se contenter d'arguer du caractère parfait de la vente et prétendre obtenir un nouveau délai pour réaliser celle-ci, d'autant qu'elle ne démontre pas plus aujourd'hui avoir obtenu le financement nécessaire.



Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré nulle l'acceptation de l'offre de vente formulée par Mme [J], et qu'il a déclaré celle-ci déchue de tout titre d'occupation de l'appartement à la date du 7 juin 2018.



Il sera confirmé également en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire, statué sur le sort des meubles, et rejeté la demande d'astreinte. 



La demande tendant à ce qu'il soit fait injonction aux bailleurs de réaliser la vente est en conséquence sans objet. 



Il y a lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné Mme [J] à verser à Mme [C] et M. [X] une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer courant majoré de 150 %, charges en sus, à compter du 7 juin 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, l'occupation des lieux de Mme [J] sans droit ni titre créant un préjudice pour les propriétaires privés de la possibilité de vendre leur bien libre d'occupation. Il sera précisé que la majoration a été entendue comme une indemnité d'occupation de I x 150 % et non de I + 150 % comme le demandent 





les propriétaires du bien. Ainsi, à la date de la résiliation, il sera retenu un montant de 696,55 x 150 %, soit 1 044,825 euros d'indemnité d'occupation mensuelle. 



Sur la demande de règlement de l'arriéré locatif.



Mme [J] affirme que sa dette locative doit être limitée à la somme de 354,59 euros, en considérant les versements qu'elle dit avoir effectués pour une somme de 6 000 euros. Elle conteste également le montant des indemnités d'occupation majorées et sollicite que cette indemnité soit égale au loyer courant. Elle estime enfin que les provisions pour charges n'ont pas été suivies de régularisation ni des pièces et informations exigées par la loi du 6 juillet 1989. Elle estime donc être débitrice d'une somme de 5 708,40 euros au titre des indemnités d'occupation dues au mois d'avril 2019 terme d'avril inclus. 



Mme [C] et M. [X] présentent une demande de loyers et indemnités d'occupation impayés de 28 029,97 euros dus au 18 septembre 2019, terme de septembre inclus, précisant que Mme [J] ne règle plus aucune échéance depuis le mois d'octobre 2018. Ils font un deuxième décompte dans l'hypothèse d'une indemnité d'occupation égale au loyer, pour un montant de 11 556,64 euros. 



Du décompte versé par les bailleurs, il est possible de retenir que :

- en mai 2017, il existait un solde impayé de 450 euros, ce qui n'est pas contesté par Mme [J]

- à compter de cette date (échéance de juin 2017), Mme [J] n'a plus payé de façon régulière son loyer ; elle ne discute pas plus ce fait,

- elle a versé au total une somme de 12 500 euros en plusieurs versements effectués en octobre 2017 (1000 euros), novembre 2017 (2 000 euros), février 2018 (2 000 euros), juin 2018 (1 500 euros), octobre 2018 (2 000 euros et 4 000 euros).



En l'absence d'élément rapporté par Mme [J] pour établir que d'autres versements auraient été effectués, il sera retenu un solde locatif, au titre des arriérés de loyers et charges, taxes d'ordures ménagères et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de septembre 2019, septembre 2019 inclus de : 

450 + (689,32 + 140 ) x 12 + (696,55 + 140 ) x 7/30 + (696,55 x 150% + 140) x 23/30 + (696,55 x 150% +140) x 15 + (134 + 136) - 12 500 = 450 + 9 951,84 + 195,19 + 908,36 + 17 772,37 + 134 +136 -12 500 = 17 047,76 euros.



Mme [J] estime que le montant des charges récupérables doit être déduit, à défaut d'avoir été établi par les bailleurs. Les bailleurs démontrent par la production du compte de charges pour l'exercice 2018-2019 le montant des charges récupérables à hauteur de 1 666,68 euros, soit 138,89 euros par mois, et justifient ainsi le montant de la provision mensuelle de 140 euros. La demande de Mme [J] de voir le montant des charges déduit sera dès lors écartée.



Mme [J] sera condamnée à payer à Mme [C] et M. [X] la somme de 17 047,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de septembre 2019 incluse.



Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale.



Mme [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. Il convient en équité de la condamner en outre à verser à Mme [C] et M. [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,



Confirme le jugement déféré, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative mise à la charge de Mme [W] [J],



Statuant à nouveau sur le chef émendé,



Condamne Mme [W] [J] à payer à Mme [A] [R] [K] [C] et M. [B] [O] [X] la somme de 17 047,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de septembre 2019 inclus,



Y ajoutant,



Condamne Mme [W] [J] à payer à Mme [A] [R] [K] [C] et M. [B] [O] [X] la somme de deux mille euros (2 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [W] [J] aux dépens d'appel.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,