Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 novembre 2020

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS








COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 5 - Chambre 3





ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2020





(n° , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/22418 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ROX





Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2018 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2015013609








APPELANTE





SARL DG HOLIDAYS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège


immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 523 822 112


[...] 


[...] 





représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant 


assistée de Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074, avocat plaidant 











INTIME 





Monsieur H... S...


né le [...] à BELLIGNE (44370)


[...] 


[...] 





représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090














COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre 


Madame Sandrine GIL, conseillère


Madame Elisabeth GOURY, conseillère





qui en ont délibéré 


Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 











ARRÊT :





- contradictoire 





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. 





***** 





EXPOSE DU LITIGE





M. H... S... a, suivant acte sous seing privé du 1er mars 2011, consenti à la société DG HOLIDAYS un bail commercial portant sur l'appartement [...] dont il est propriétaire dans la Résidence [...], résidence de tourisme située à [...], la société locataire étant l'exploitant unique de cette résidence.





A la suite de deux sinistres qu'aurait subis la résidence, la société DG HOLIDAYS a cessé d'effectuer le paiement des loyers pendant les périodes qui auraient été concernées. Se prévalant d'un arriéré de 5 764,82 euros, M. H... S... a sollicité du président du tribunal de commerce de Paris paiement dudit arriéré augmenté des frais et intérêts.





Aux termes d'une ordonnance d'injonction de payer rendue le 10 février 2015, le président du tribunal de commerce de Paris a condamné la société DG HOLIDAYS à payer à M. H... S... la somme principale de 5 764,82 euros avec intérêts au taux légal, outre une indemnité forfaitaire de 40 euros et 40 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont ceux de l'ordonnance liquidée à la somme de 39 euros.





L'ordonnance a été signifiée le 17 février 2015 et la société DG HOLIDAYS a formé opposition à cette ordonnance par courrier du 24 février 2015, demandant au tribunal de commerce de Paris de se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lourdes.





Par jugement prononcé le 4 novembre 2016, le tribunal de commerce de Paris s'est déclaré compétent et a demandé aux parties de plaider sur le fond.





Par jugement en date du 5 octobre 2018, le tribunal de commerce de Paris a : 





- Dit recevable la SARL DG HOLIDAYS en son opposition 





- Condamné la SARL DG HOLIDAYS à régler à M. S... la somme de 5.590,02 euros au titre des loyers et autres charges,





- Condamné DG HOLIDAYS à payer à M. S... la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 





- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 





- Ordonné l'exécution provisoire, 





- Condamné la SARL DG HOLIDAYS aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 98,24 € dont 16,15€ de TVA.


Par déclaration en date du 17 octobre 2018, la SARL DG HOLIDAYS a interjeté appel de ce jugement. 





Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juillet 2019, la SARL DG HOLIDAYS demande à la Cour de :





RECEVOIR la Société DG HOLIDAYS en son appel et la déclarer bien fondée, 





Vu le bail commercial en date du 1er mars 2011 


Vu les dispositions de l'article 1134 alinéa 1er ancien du Code civil, 


Vu les pièces versées aux débats, 





INFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, 





STATUANT A NOUVEAU : 





DIRE ET JUGER que l'éventuel versement d'une quelconque indemnité d'assurance n'a aucune incidence sur le bien fondé de l'exception d'inexécution opposée au titre du paiement des loyers en cas de fermeture de la Résidence et de l'impossibilité de jouir du local conformément à sa destination, 





DIRE ET JUGER que le décompte versé aux débats par Monsieur S... est inexact car il ne porte pas application de la minoration de 20% du loyer contractuellement prévue, de la déduction des périodes d'inexploitation suite aux sinistres survenus, de la période arrêtée au titre de l'ordonnance d'injonction de payer, 





DIRE ET JUGER que la société DG HOLIDAYS s'est acquittée des sommes dues relativement aux T3 et T4 2017 à hauteur de 1.220,36 €, outre la TEOM 2017 à hauteur de 142 €, 





En conséquence : 





DEBOUTER Monsieur S... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,





CONDAMNER Monsieur S... au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l'instance. 





Dans ses dernières conclusions notifiées par le RVPA le 16 avril 2019, Monsieur H... S... demande à la Cour de :





Vu l'article 1134 ancien du code civil


Vu l'article L121-13 du Code des assurances


Vu l'article 1406 et 1417 du CPC,





CONFIRMER le jugement du tribunal de commerce de PARIS dans toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des sommes dues et condamner la société DG HOLIDAYS à payer la somme de 5245,36€ au titre des loyers et autres accessoires des loyers, à M. S..., comptes actualisés arrêtés au 16/01/2018.





A défaut,





Si par extraordinaire, la Cour estimait ne pas être suffisamment informée sur les sommes perçues par DG HOLIDAYS de la part de son assureur, au titre des périodes indiquées comme sinistrées, elle ordonnera, avant dire droit, la condamnation de la société DG HOLIDAYS, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer les pièces suivantes : 





- Contrat d'assurance souscrit au titre des périodes sinistrées


- Justificatif du paiement de l'indemnité d'assurance et sa ventilation pour les périodes sinistrées





Si par extraordinaire, encore la Cour déboutait M. S... au titre de la majoration de loyers de 20 %, elle ordonnera la condamnation de la société DG HOLIDAYS, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer les pièces suivantes :





- Copie des comptes de la résidence détaillés et certifiés par un expert-comptable pour les années 2012 à 2017.





Dans cette hypothèse,





La Cour devra tout de même :





Condamner DG HOLIDAYS pour les 3ème et 4ème trimestres 2017, soit 610,18 * 2 = 1220,36€ 


Condamner DG HOLIDAYS à payer la TEOM 2017 pour un montant de 142 €





Ces sommes étant reconnues comme dues par DG HOLIDAYS,





Condamner la société DG HOLIDAYS à payer à Monsieur H... S... la somme de 3000€ par application de l'article 700 du Code de procédure civile,





Condamner la société DG HOLIDAYS aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale FLAURAUD, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2020.








MOTIFS DE LA DECISION





A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en faire mention dans le dispositif.





Sur l'exception d'inexécution :





Pour solliciter l'infirmation du jugement entrepris, la société DG HOLIDAYS invoque l'impossibilité de jouir des parties communes et éléments d'équipements collectifs suite à la survenance de deux sinistres l'ayant contrainte à fermer l'accès à la résidence du 19 octobre 2012 au 18 avril 2014. Elle soutient que par application des articles 5.1 et 5.3 le bail est conditionné à la capacité pour le preneur à pouvoir utiliser dans le cadre de son activité les locaux d'accueil et de service indispensables à l'exploitation de la résidence et que l'impossibilité de jouir de ces parties communes et éléments d'équipement l'exonère du paiement du loyer, sans conditionner cette suspension à la responsabilité du bailleur ou à une substitution du bailleur dans le droit à une prime d'assurance perte d'exploitation.





M. H... S... fait grief à la société DG HOLIDAYS de ne rapporter ni la preuve des conséquences des sinistres ni celle des dates de fermetures alléguées, faisant valoir que le gestionnaire est libre d'une part de fermer et ouvrir la résidence au gré des réservations et des saisons et d'autre part d'affecter les réservations à tel ou tel lot. En tout état de cause, il fait valoir que les clauses invoquées par la société locataire n'ont pas vocation à recevoir application à l'espèce puisqu'elles concernent une incapacité juridique d'exploiter liée à l'absence de droit d'occupation ; que le droit commun ne permet pas au locataire de suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur n'est en rien responsable du sinistre ou lorsque le sinistre résulte d'un cas de force majeure ; qu'en tout état de cause, la société DG HOLIDAYS ne peut se prévaloir des périodes sinistrées dès lors qu'elle a été indemnisée par son assureur pour sa perte d'exploitation.





La cour rappelle qu'aux termes du bail, les lieux sont loués en vue de l'exploitation d'une résidence de tourisme et qu'en conséquence il est stipulé que le preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et éléments d'équipement collectif de l'ensemble immobilier pendant toute la durée de son exploitation, lesquels forment un tout homogène indispensable à l'exploitation de l'immeuble, à sa destination spécifique et notamment touristique. Des stipulations particulières sont prévues à l'article 5 lequel énonce :


au paragraphe 5.1 intitulé 'locaux d'accueil et de services' :


'Le présent bail est conditionné par la capacité pour le preneur de pouvoir utiliser dans le cadre de son activité les locaux d'accueil et de service indispensables à l'exploitation de la résidence; le statut de résidence de tourisme attaché au [...] nécessite en effet (...)la fourniture de différents services spécifiés à l'article 3.1 ci-dessus ( réception, ménages, laveries, restauration, locations diverses...)


Ces locaux constituent les lots n° [...], [...] et [...] (accueil-réception, bureaux, salle de remise en forme, local SPA, laverie, salon-salle du petit déjeuner, salle de réunion, local poubelles, local technique, office et cuisine) de l'état descriptif de division.


Le présent bail est donc consenti et accepté suivant la condition expresse que le preneur puisse bénéficier d'un droit d'occupation des locaux indispensables à la gestion de la résidence de tourisme.


Considérant la volonté des copropriétaires de la résidence [...] d'acquérir les lots d'accueil et de services susvisés, qui seront la propriété du syndicat des copropriétaires, il est convenu ce qui suit :


Le bailleur, collectivement avec les autres copropriétaires de la résidence [...] ayant un bail similaire aux présentes, fait son affaire personnelle d'obtenir ce droit pour le compte du preneur.


La convention d'occupation qui sera alors signée sur les lots susvisés prévoira que les droits du preneur sur lesdits lots perdureront tant qu'il conservera la gestion de 70 % des appartements composant la résidence à travers les baux commerciaux signés.


Le preneur sera responsable desdits locaux pris à bail et des activités qui s'y dérouleront. Il souscrira une ou plusieurs assurances en conséquence. Il devra par ailleurs assumer toutes les charges relatives à l'entretien et à la rénovation des locaux (lots [...],[...] et [...]), l'ameublement, les charges de la copropriété y compris celles habituellement récupérables ainsi que l'impôt foncier du propriétaire, qui seront refacturés au preneur par le syndic'.





Et au paragraphe 5.3 intitulé 'Evénements perturbant l'exploitation' :


'De convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre le loyer en question à due proportion de la durée de l'événement par rapport à la durée d'exploitation annuelle :


- en cas d'événements liés à une décision de la copropriété et amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès desdits communs ou encore le mauvais fonctionnement des parties communes au sens du règlement de copropriété ; étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'éventualité où le preneur aurait le contrôle de l'entretien et du fonctionnement desdites parties communes.


- en cas d'impossibilité d'exploiter la résidence liée à l'impossibilité de mettre en oeuvre les stipulations de l'article 5.1 ci-dessus'.





La réalité des sinistres survenus les 19 octobre 2012 et 20 juin 2013 ayant donné lieu à une reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle n'est pas discutée. Il n'est pas davantage discuté que ces inondations n'ont pas affecté le lot appartenant à M. H... S... mais les parties communes, la cour relevant cependant sur ce point :


- d'une part que la nature et l'étendue des désordres affectant ces parties communes et éléments d'équipement n'est pas démontrée en l'absence de constat d'huissier, 


- d'autre part que la période de fermeture alléguée qui s'étendrait du 19 octobre 2012 au 18 avril 2014 n'est étayée par aucun élément probant, cette affirmation de la société locataire étant contredite par le décompte qu'elle présente portant mention d'une réouverture de la 


résidence en mars 2013. Il sera également relevé s'agissant de cette période de fermeture que les factures constituant la pièce n° 4 dont se prévaut la société DG HOLIDAYS au soutien de ses affirmations sont inexploitables puisque sept de ces onze factures présentent des dates incohérentes pour avoir une date d'établissement antérieure à celle du devis visé, étant datées pour les unes du 2 mai 2013 en faisant référence à des devis du 6 mai 2013 et pour les autres du 2 mai 2013 en visant un devis du 16 décembre 2013, plusieurs faisant par ailleurs doublon en se différenciant uniquement par l'application d'un taux de TVA 


différent, le planning des réservations n'étant pas davantage probant dès lors qu'il émane du seul gestionnaire.





Indépendamment de la durée de cette période de fermeture non établie, il est inopérant pour la société DG HOLIDAYS de se prévaloir des dispositions de l'article 5.1 ci-dessus rappelées dès lors qu'elles ne visent que la capacité juridique d'occuper les locaux d'accueil et de services laquelle n'a pas été remise en cause par l'effet des sinistres. Elle ne peut pas davantage par une lecture tronquée de l'article 5.3 prétendre que l'impossibilité d'exploiter la résidence visée par ledit paragraphe l'exonère du paiement des loyers alors que cette disposition renvoie très clairement à l'article 5.1 ayant trait au droit d'occupation des locaux indispensable à la gestion de la résidence.





La cour relève enfin que la société DG HOLIDAYS ne justifie ni même n'allègue d'un quelconque manquement du bailleur ayant conduit à l'impossibilité d'exploiter les lieux, la société locataire qualifiant elle-même ces sinistres d'événement de force majeure. Il en résulte qu'elle ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et par conséquent s'opposer au paiement des loyers de la période de fermeture alléguée ainsi que l'a retenu le premier juge.





Sur les sommes dues :





M. H... S... produit aux débat un relevé du compte locatif de la société DGHOLIDAYS arrêté à la date du 16 janvier 2018 faisant ressortir pour la période du 31 décembre 2011 au 31 décembre 2017 un solde dû d'un montant de 5.245,36 euros.





Le montant des versements opérés par la société locataire n'est pas discuté, la société DGHOLIDAYS reprochant au bailleur, outre l'imputation de loyers pendant la période alléguée de fermeture, l'appel d'un loyer d'un montant supérieur à celui réellement dû.





Il est constant que la société DG HOLIDAYS a bénéficié d'une franchise de loyer au titre des mois de mars et avril 2011 en vertu de l'article 6 du bail ; que ce même article prévoit une minoration du loyer de 20 % l'année de prise à bail et l'année suivante ; que par avenant du 1er décembre 2011, les parties ont convenu du maintien de cette minoration même après les deux premières années si le chiffre d'affaires annuel global minimum de 535.000 euros HT sur la résidence n'est pas atteint.





La société DG HOLIDAYS ne rapporte cependant pas la preuve que les conditions sont réunies pour un maintien de la minoration de 20 % du loyer à compter de l'année 2013, faute de produire aux débats de document comptable probant de nature à établir que le chiffre d'affaires annuel global minimum n'est pas atteint. Elle ne saurait dès lors critiquer le décompte du bailleur de ce chef. Elle ne peut pas davantage reprocher au bailleur d'actualiser sa demande en paiement de l'arriéré pour tenir compte des échéances postérieures. Compte tenu de cette actualisation, le jugement entrepris sera infirmé sur le montant de l'arriéré et la société DG HOLIDAYS condamnée au paiement de la somme de 5.245,36 euros, ladite somme prenant en compte le versement de 1.220,25 euros effectué par la société DG HOLIDAYS qui ne justifie pas d'autres versements non pris en compte. Il sera précisé à cet égard que contrairement aux affirmations contenues dans le dispositif de ses conclusions, elle ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2017 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de la même année 2017 ; que d'ailleurs dans le corps des mêmes conclusions, elle reconnaît que ces échéances demeurent impayées et s'en reconnaît débitrice.





Sur les demandes accessoires :





La société DG HOLIDAYS qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d'appel et sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure sera confirmée.





Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 2.000 euros aux frais irrépétibles exposés par M. H... S... en cause d'appel.








Il convient enfin d'autoriser la distraction des dépens au profit des avocats postulants qui en ont fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,





Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de la condamnation de la société DGHOLIDAYS au titre des loyers et autres charges, 





Infirmant de ce chef,


Statuant à nouveau et y ajoutant,





Condamne la société DG HOLIDAYS à payer à M. H... S... la somme de 5.245,36 euros au titre de l'arriéré actualisé au 16 janvier 2018,





Condamne la société DG HOLIDAYS à payer à M. H... S... la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne la société DG HOLIDAYS aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de Maître Pascale FLAURAUD conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.














LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE